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Loi de finances 2026 : quelles conséquences fiscales pour les holdings patrimoniales, dirigeants et investisseurs ?

mars 26, 2026

by Patrimoine Design Professionnels

La loi de finances pour 2026, définitivement adoptée par l’Assemblée nationale le 2 février 2026 au terme d’une séquence parlementaire particulièrement heurtée, marque une nouvelle étape dans l’évolution de la fiscalité française. Pour la seconde année consécutive, l’absence de compromis politique a conduit à l’adoption préalable d’une loi de finances spéciale, avant que le Gouvernement ne recoure au mécanisme de l’article 49, alinéa 3, de la Constitution.

Au-delà de la méthode, le fond du texte appelle une attention particulière de la part des chefs d’entreprise, dirigeants de holdings, investisseurs et familles patrimoniales. La version définitivement adoptée s’écarte sensiblement du projet initial, tant par l’abandon de certaines mesures emblématiques que par l’introduction de dispositifs ciblés, parfois très techniques, mais aux effets patrimoniaux potentiellement significatifs.

Parmi les évolutions majeures figurent notamment :

la création d’une taxe sur certains actifs non professionnels détenus par des holdings patrimoniales,
la prolongation de la contribution exceptionnelle sur les bénéfices des grandes entreprises,
des ajustements structurants en matière de déductibilité des intérêts, de plus-values de cession de titres,
ainsi que des mesures d’envergure liées à la fiscalité internationale (Pilier 2) et à la facturation électronique.

Cet article propose une lecture transversale et patrimoniale de ces nouvelles dispositions, avec un focus particulier sur les impacts concrets pour les structures de détention, les stratégies d’investissement et les arbitrages à envisager dès 2026.

À retenir

La loi de finances pour 2026 ne bouleverse pas les grands équilibres fiscaux mais confirme trois tendances structurantes :

Ciblage accru des patrimoines non productifs, avec la création d’une taxe sur certains actifs non professionnels détenus par les holdings patrimoniales.
Sécurisation de dispositifs fiscaux structurants, notamment en matière de déductibilité des intérêts intragroupe et de plus-values sur titres de participation.
Renforcement des obligations déclaratives et de la transparence fiscale, dans un contexte de montée en puissance des normes internationales et de la facturation électronique.

Pour les dirigeants et investisseurs, l’enjeu n’est plus seulement l’optimisation fiscale, mais la cohérence économique et la traçabilité des structures de détention et d’investissement.

Sommaire

loi finance 2026 impact sur les holdings patrimoniales

I. Une loi de finances marquée par un recentrage des ambitions fiscales

A. Un texte profondément remanié par rapport au projet initial

La loi de finances pour 2026 illustre un mouvement désormais récurrent : des annonces fiscales ambitieuses, parfois perçues comme dissuasives, suivies d’un resserrement significatif de leur portée réelle au fil des débats parlementaires.

Deux exemples sont particulièrement révélateurs :

la taxe sur le patrimoine non professionnel des holdings, initialement conçue comme un impôt large sur les actifs patrimoniaux, a finalement été limitée à certains biens qualifiés de « somptuaires » ;
l’accélération de la suppression de la CVAE, envisagée dans les versions préliminaires, a été abandonnée, l’abrogation définitive étant maintenue à l’horizon 2030.

Ce recentrage traduit une volonté politique de cibler certains comportements jugés non productifs, sans remettre en cause l’attractivité globale des structures de détention et d’investissement.

B. Une logique de sécurisation et de rendement budgétaire ciblé

Plutôt que de bouleverser les grands équilibres fiscaux, la loi de finances pour 2026 procède par ajustements ciblés, souvent techniques, visant à :

sécuriser des régimes fiscaux existants (plus-values long terme, déductibilité des intérêts) ;
prolonger temporairement des dispositifs à fort rendement budgétaire (contribution exceptionnelle sur les grandes entreprises) ;
aligner le droit interne sur les standards internationaux, notamment en matière d’imposition minimale des groupes.

Pour les contribuables patrimoniaux, cette approche impose une lecture fine des seuils, des exceptions et des mécanismes de plafonnement, souvent déterminants dans l’application concrète des nouvelles règles.

II. La création d’une taxe sur certains actifs non professionnels des holdings patrimoniales

A. Une nouvelle taxe au champ volontairement restreint

Codifiée à l’article 235 ter C du Code général des impôts, la nouvelle « taxe sur les holdings » s’appliquera aux exercices clos à compter du 31 décembre 2026. Contrairement aux craintes initiales, son champ est désormais strictement limité.

Le taux de la taxe est fixé à 20 %, mais son assiette a été drastiquement réduite. Elle ne vise plus l’ensemble du patrimoine détenu par une holding, mais uniquement la valeur vénale de certains actifs considérés comme non professionnels et somptuaires, lorsqu’ils ne sont pas affectés à une activité économique réelle.

Dans les faits, cette taxe devrait concerner un nombre relativement limité de structures, souvent à forte composante patrimoniale et faiblement opérationnelle.

B. Les sociétés et contribuables concernés

La taxe s’applique principalement :

aux sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés ayant leur siège en France,
lorsque une ou plusieurs personnes physiques détiennent, directement ou indirectement, au moins 50 % des droits de vote ou des droits financiers, seules ou avec leur cercle familial ou des personnes agissant de concert,
lorsque les revenus passifs représentent plus de 50 % des produits de la société,
et lorsque la valeur vénale des actifs atteint au moins 5 millions d’euros.

Le dispositif est également étendu aux holdings étrangères contrôlées par des personnes physiques fiscalement domiciliées en France, avec des règles spécifiques de détermination de l’assiette et de plafonnement.

C. Une assiette centrée sur les actifs « somptuaires »

L’assiette taxable est limitée à certains biens précis, parmi lesquels figurent notamment :

véhicules de tourisme non affectés à une activité professionnelle, yachts, aéronefs,
biens affectés à la chasse ou à la pêche,
bijoux, métaux précieux, vins et alcools,
chevaux de course ou de concours,
logements dont le dirigeant ou l’associé se réserve la jouissance.

À l’inverse, sont expressément exclus les actifs réellement affectés à une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, y compris lorsqu’ils sont utilisés par une société liée ou par le dirigeant dans un cadre professionnel.

D. Un dispositif assorti de garde-fous importants

Le législateur a introduit plusieurs mécanismes protecteurs :

un mécanisme d’élimination des doubles impositions, notamment lorsque des taxes similaires ont déjà été acquittées à l’étranger ;
un plafonnement en fonction des revenus, inspiré de celui applicable à l’IFI ;
une clause de sauvegarde, excluant la taxe lorsque le contribuable démontre l’absence de but principalement fiscal dans la structuration de la holding.

Ces garde-fous limitent fortement le risque d’imposition confiscatoire et renforcent la nécessité d’une documentation patrimoniale et économique rigoureuse.

III. Les autres mesures majeures impactant les stratégies d’entreprise et d’investissement

A. La prolongation de la contribution exceptionnelle sur les grandes entreprises

La contribution exceptionnelle instaurée par la loi de finances pour 2025 est reconduite pour un second exercice. Elle s’applique aux sociétés dont le chiffre d’affaires excède certains seuils, avec des taux maintenus à des niveaux élevés.

Pour les groupes concernés, cette mesure renforce l’intérêt :

d’une anticipation de la charge fiscale,
d’une gestion fine des acomptes et de la trésorerie,
et, le cas échéant, d’une réflexion sur la structuration des flux intragroupe.

loi de finances 2026: prolongation de la contribution exceptionnelle sur les grandes entreprises

B. L’extension de la déductibilité des intérêts au taux de marché

La loi étend la possibilité de déduire les intérêts au taux de marché à l’ensemble des entreprises associées, y compris les actionnaires minoritaires.

Cette évolution constitue une opportunité importante pour les groupes familiaux et holdings d’investissement, en facilitant la structuration de financements intragroupe économiquement justifiés et fiscalement sécurisés.

C. La sécurisation du régime des plus-values à long terme

Le régime des plus-values à long terme sur titres de participation est désormais sécurisé pour certaines catégories de titres, indépendamment de leur qualification comptable, sous réserve d’une inscription appropriée en comptabilité.

Cette mesure renforce la prévisibilité fiscale lors des opérations de cession, notamment dans un contexte de transmission, de réorganisation de groupes ou de sortie d’investissement.

IV. Fiscalité internationale, innovation et obligations déclaratives renforcées

A. Les ajustements du dispositif Pilier 2

La loi de finances pour 2026 intègre de nouveaux ajustements liés à l’imposition minimale mondiale des groupes, en cohérence avec les travaux de l’OCDE.

Ces mesures concernent principalement les groupes internationaux, mais peuvent indirectement affecter certaines structures patrimoniales disposant d’entités à l’étranger.

B. La prorogation et l’aménagement des crédits d’impôt

La prorogation du crédit d’impôt pour les investissements dans l’industrie verte et du crédit d’impôt recherche collaborative confirme la volonté de l’État de soutenir l’investissement productif, tout en ajustant les paramètres pour les rendre compatibles avec le droit européen des aides d’État.

C. La montée en puissance des obligations déclaratives et de la facturation électronique

Enfin, la loi renforce les obligations liées à la facturation électronique et au contrôle des groupes TVA, avec un durcissement notable des sanctions.

Ces évolutions appellent une mise à niveau des outils de gestion et de conformité, sous peine de risques financiers et opérationnels accrus.

Conclusion

La loi de finances pour 2026 ne constitue pas une rupture radicale, mais elle s’inscrit dans une trajectoire de ciblage accru des patrimoines non productifs, de sécurisation des régimes fiscaux structurants et de renforcement des obligations déclaratives

Pour les dirigeants, investisseurs et familles patrimoniales, elle confirme une tendance de fond : la structuration juridique et fiscale des holdings doit désormais être pensée non seulement en termes d’optimisation, mais aussi de justification économique et de traçabilité.

FAQ

La loi de finances 2026 remet-elle en cause l’intérêt des holdings patrimoniales ?

Non. La loi de finances 2026 ne remet pas en cause le principe des holdings patrimoniales, mais elle renforce l’attention portée à la réalité économique des structures de détention. Les dispositifs introduits visent principalement les situations où une holding détient des actifs non productifs sans activité économique réelle. Pour les holdings d’investissement ou d’animation disposant d’une activité effective, l’intérêt de la structure reste intact.

Les dirigeants doivent-ils revoir la structuration de leur holding en 2026 ?

Dans certains cas, oui. La création d’une taxe sur certains actifs non professionnels détenus par des holdings patrimoniales peut conduire à réexaminer :

la nature des actifs détenus par la holding,
leur affectation réelle à une activité économique,
et la cohérence économique de la structuration patrimoniale.

Un audit patrimonial et fiscal peut permettre d’anticiper les impacts de la loi de finances 2026.

Quels types de patrimoines sont les plus susceptibles d’être concernés par la nouvelle taxe ?

La nouvelle taxe vise principalement les holdings détenant des actifs considérés comme somptuaires ou non productifs, notamment :

véhicules de tourisme de luxe, yachts ou aéronefs,
certains biens de prestige (bijoux, métaux précieux, vins et alcools),
biens immobiliers dont l’associé se réserve la jouissance.

Les actifs affectés à une activité économique réelle ne sont en principe pas concernés.

La loi de finances 2026 modifie-t-elle les stratégies de transmission ou de cession d’entreprise ?

Indirectement, oui. La sécurisation du régime des plus-values à long terme sur titres de participation renforce la prévisibilité fiscale lors des opérations de :

cession d’entreprise,
réorganisation de groupe,
transmission familiale,
ou sortie d’investisseurs.

Ces clarifications peuvent faciliter certaines stratégies patrimoniales.

La loi de finances 2026 a-t-elle un impact sur les financements intragroupe ?

Oui. L’extension de la déductibilité des intérêts au taux de marché constitue une évolution favorable pour les groupes familiaux et les holdings d’investissement. Elle facilite la mise en place de financements intragroupe économiquement justifiés, tout en sécurisant leur traitement fiscal.

Quelles précautions les familles patrimoniales doivent-elles prendre à la suite de la loi de finances 2026 ?

Dans un contexte de renforcement des contrôles fiscaux et des obligations déclaratives, il devient essentiel de :

documenter la réalité économique des holdings,
vérifier la qualification des actifs détenus,
s’assurer de la cohérence entre structuration juridique et activité réelle,
et anticiper les impacts des nouvelles obligations déclaratives et de la facturation électronique.

Une approche patrimoniale globale permet d’éviter des risques fiscaux ou contentieux.

La fiscalité des holdings patrimoniales pourrait-elle encore évoluer dans les prochaines années ?

La fiscalité des structures patrimoniales évolue régulièrement, notamment sous l’effet :

des contraintes budgétaires de l’État,
des travaux internationaux en matière de fiscalité,
et de la volonté politique de cibler les patrimoines non productifs.

Les dirigeants et familles patrimoniales ont donc intérêt à anticiper et adapter régulièrement leur stratégie de détention et d’investissement.

Comment générer des revenus locatifs sans impôt… ni gestion ?

octobre 30, 2025

by Patrimoine Design Investir dans l'immobilier

Dans un contexte économique incertain, où l’inflation grignote le rendement réel des placements et où la fiscalité pèse toujours plus lourd sur le patrimoine, les investisseurs recherchent des solutions à la fois rentables, sécurisées et simples à gérer.
Parmi les stratégies qui tirent leur épingle du jeu : l’immobilier géré, ou location meublée en résidence services.

Ce dispositif associe la solidité d’un actif immobilier, la tranquillité d’une gestion déléguée à un professionnel et une fiscalité particulièrement avantageuse grâce au régime du loueur en meublé (LMNP ou LMP). Mieux encore, il permet de percevoir des revenus réguliers, peu ou pas fiscalisés, tout en préparant efficacement la transmission de son patrimoine.

À la croisée de la performance et de la sérénité, l’immobilier géré mérite une place de choix dans toute stratégie patrimoniale diversifiée. Découvrez pourquoi ce placement séduit de plus en plus d’investisseurs avertis… et comment l’intégrer intelligemment à votre portefeuille.

Sommaire

Un actif immobilier, un revenu sécurisé

Dans un contexte où la volatilité des marchés financiers interroge et où la pression fiscale sur les revenus patrimoniaux ne faiblit pas, de plus en plus d’investisseurs s’orientent vers des solutions offrant à la fois visibilité, stabilité et fiscalité maîtrisée. L’immobilier géré répond parfaitement à cette recherche d’équilibre.

Ce type d’investissement consiste à acquérir un bien meublé, situé dans une résidence services (étudiants, seniors, tourisme, EHPAD…), dont la gestion locative est confiée à un professionnel via un bail commercial longue durée. Ce contrat encadre les droits et obligations de chaque partie, garantit un loyer fixe versé trimestriellement et vous décharge totalement des contraintes de gestion.

C’est donc un investissement immobilier locatif qui permet à l’investisseur de percevoir des revenus réguliers, sans se confronter aux problématiques de vacance locative, d’impayés ou d’entretien quotidien.

Pourquoi choisir l’immobilier géré ? Les 10 raisons principales

1. Un effort d’épargne maîtrisé

Grâce à la régularité des loyers définis par contrat, vous pouvez anticiper votre trésorerie avec précision, surtout si vous financez l’opération par un crédit immobilier. Vous bénéficiez ainsi d’un effort d’épargne mensuel optimisé, avec des charges connues à l’avance.

Mieux encore, dans certains cas (résidences para-hôtelières), l’investisseur peut récupérer la TVA de 20 % sur le prix d’acquisition, mobilier compris, allégeant d’autant le montant de l’investissement initial.

2. Un rendement attractif, supérieur à l’immobilier résidentiel classique

L’immobilier géré affiche généralement un rendement brut compris entre 3 % et 4,5 % HT/HT, ce qui est bien supérieur à la moyenne observée en immobilier locatif traditionnel. Ces performances s’expliquent par :

Une occupation optimisée grâce à la commercialisation par un professionnel.
Une indexation régulière des loyers sur un indice proche de l’inflation.
Une gestion mutualisée des charges au niveau de la résidence.

3. Un cadre fiscal très avantageux grâce au régime du loueur en meublé

L’un des grands atouts de l’immobilier géré est sa fiscalité très adoucie, qu’il s’agisse du régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ou LMP (Professionnel).

Le principe repose sur l’amortissement comptable du bien immobilier et du mobilier, ainsi que la déduction de toutes les charges réelles (intérêts d’emprunt, frais de comptabilité, taxe foncière, assurances…). Grâce à ces amortissements différés dans le temps, le résultat fiscal peut rester négatif ou nul pendant 15 à 20 ans, ce qui permet de percevoir des revenus peu ou pas fiscalisés.

4. Un placement indexé sur l’inflation

Contrairement à de nombreux placements financiers dont la valeur réelle s’érode avec le temps, l’immobilier géré tire son épingle du jeu face à l’inflation :

Les loyers sont indexés sur des indices comme l’IRL ou l’ICC.
La valeur du bien immobilier évolue en corrélation avec le marché immobilier, souvent lui-même lié à l’évolution du coût de la construction et de la vie.

C’est donc un excellent rempart contre la perte de pouvoir d’achat à long terme, ce qui en fait une solution particulièrement pertinente pour préparer sa retraite.

5. Une gestion intégralement déléguée à un professionnel

La gestion du bien est totalement externalisée. Le gestionnaire (exploitant) s’occupe :

De trouver et accueillir les occupants
De l’entretien courant
De la perception des loyers
De la gestion des conflits ou sinistres

C’est donc une solution 100 % clé en main, idéale pour les investisseurs souhaitant déléguer tout en gardant un œil sur la performance.

immobilier géré bail commercial, gestion délégué à un professionnel

6. Une revente facilitée grâce au marché secondaire

Contrairement à certains dispositifs fiscaux non transférables, l’immobilier géré peut être revendu à tout moment, sans remettre en cause le régime fiscal.

L’acquéreur d’un bien en location meublée peut à son tour amortir le bien, ce qui garantit une transmission du bénéfice fiscal. Cela alimente un marché secondaire actif, notamment via des structures spécialisées comme LB2S.

Cette liquidité relative, rare dans le secteur immobilier, renforce l’attractivité de cette solution.

7. Une transmission optimisée de votre patrimoine

La location meublée permet, sous certaines conditions, de mettre en place des stratégies de transmission patrimoniale performantes : démembrement de propriété, acquisition via une SARL de famille, donation de parts avec réserve d’usufruit…

Elle permet ainsi d’anticiper la succession, tout en conservant des revenus pour le donateur, avec une fiscalité allégée.

8. Des avantages sociaux sous conditions

Dans certains cas, l’activité de loueur en meublé peut ouvrir des droits à la retraite et à la couverture sociale :

Validation de trimestres
Affiliation à la Sécurité sociale des indépendants (SSI)
Couverture maladie ou invalidité

Cela concerne notamment les LMNP inscrits au RCS, les gérants de SARL de famille, ou les loueurs professionnels.

Ces aspects sociaux sont particulièrement utiles pour les dirigeants d’entreprise cédant leur activité avant l’âge de la retraite.

9. Une diversification patrimoniale pertinente

L’immobilier géré s’intègre parfaitement dans une stratégie d’allocation d’actifs équilibrée. Il combine :

la stabilité d’un actif réel
la rentabilité d’un produit locatif
la souplesse fiscale d’un statut professionnel

C’est un excellent complément aux actifs traditionnels (assurance-vie, PEA, SCPI…) pour renforcer la résilience globale du patrimoine.

10. Un risque patrimonial maîtrisé

Comme tout investissement, l’immobilier géré comporte des risques (vacance locative, défaillance du gestionnaire, requalification fiscale…). Toutefois, ces risques peuvent être réduits de manière significative par un travail de sélection rigoureux :

Choisir un emplacement dynamique (grande ville universitaire, zone touristique, bassin d’emploi, etc.)
Privilégier un exploitant reconnu (ancienneté, solidité financière, taux d’occupation)
Étudier le bail commercial : répartition des charges, conditions de révision du loyer, clauses de sortie

L’accompagnement d’un professionnel de la gestion de patrimoine est ici indispensable.

Les typologies de résidences disponibles

L’immobilier géré offre une grande variété de thématiques d’investissement :

Type de résidence	Public cible	Objectif
Résidences étudiantes	Étudiants, jeunes actifs	Forte demande, bail courte durée
Résidences de tourisme	Vacanciers	Rendement élevé, saisonnalité forte
Résidences affaires / mobilité	Professionnels en déplacement	Mixité clientèle, bonne mutualisation
Résidences seniors	Seniors autonomes	Croissance démographique soutenue
EHPAD	Personnes âgées dépendantes	Demande structurelle, stabilité

En conclusion : un outil de revenu et de transmission sur mesure

L’immobilier géré – et plus précisément la location meublée en résidence services – s’impose comme l’un des meilleurs outils d’investissement immobilier patrimonial :

Il offre un revenu sécurisé et peu fiscalisé
Il se gère sans contrainte
Il est indexé sur l’inflation
Il permet de préparer la transmission
Il bénéficie d’un cadre juridique solide

En intégrant intelligemment ce type d’actif dans votre portefeuille, vous pourrez construire une stratégie patrimoniale pérenne, résiliente et fiscalement efficiente.

Vous souhaitez aller plus loin ?

Nos experts sont à votre disposition pour :

Réaliser une étude patrimoniale personnalisée
Sélectionner avec vous des biens en accord avec vos objectifs
Assurer le suivi de la gestion, la fiscalité et la revente de vos investissements

Indivision : anticiper, gérer, et sortir des blocages patrimoniaux

juillet 3, 2025

by Patrimoine Design Transmettre votre patrimoine

L’indivision intervient lorsqu’un bien ou un ensemble de biens appartient à plusieurs personnes sans que leurs parts respectives soient matériellement divisées. C’est une situation juridique fréquente dans plusieurs contextes patrimoniaux.

L’indivision est un régime juridique qui surgit souvent dans la vie patrimoniale : héritage, achat à plusieurs, donation-partage, séparation… Si elle repose en théorie sur la volonté commune de ses membres, elle peut rapidement devenir un terrain miné lorsqu’un désaccord surgit. Pour les familles comme pour les investisseurs, les conséquences sont lourdes : gestion bloquée, actifs en déshérence, perte de valeur, conflits humains… Pourtant, des solutions existent.

Cet article propose une approche pragmatique et juridique des difficultés liées à l’indivision, en s’appuyant sur les outils existants, les alternatives opérationnelles, et les stratégies permettant d’en sortir intelligemment.

Objectif : faire de l’indivision un levier maîtrisé plutôt qu’un fardeau subi.

1. Comprendre l’indivision : principes et risques

1.1. L’indivision, une réalité patrimoniale fréquente

L’indivision naît lorsque plusieurs personnes détiennent ensemble un bien sans que leurs parts respectives soient matériellement divisées. Chaque indivisaire est propriétaire d’une quote-part abstraite du tout. Ce régime est très fréquent en pratique, notamment dans :

• les successions (biens reçus en commun par des héritiers), Cas le plus courant : au décès d’un proche, les héritiers deviennent indivisaires du patrimoine du défunt (biens immobiliers, comptes bancaires, parts sociales, etc.), tant que le partage n’est pas effectué.

Exemple : trois enfants héritent ensemble d’un appartement ⇒ ils sont en indivision sur ce bien.

• les achats à plusieurs (couples non mariés, familles, associés), Deux ou plusieurs personnes peuvent acheter un bien en indivision (par exemple, un couple non marié ou des amis). Chacun détient une quote-part du bien, proportionnelle à son apport (ex. : 60/40).

• les situations de séparation ou de divorce avec maintien en indivision,

• certaines stratégies d’investissement collectif.

Ce statut a l’apparence de la simplicité : il s’applique automatiquement en l’absence d’autre choix, et chacun reste libre de ses droits. En réalité, cette souplesse théorique se heurte souvent à la complexité humaine et juridique.

1.2. Le talon d’Achille : la prise de décision à l’unanimité

Le principal verrou de l’indivision réside dans la nécessité d’obtenir l’unanimité pour toute décision importante. Cela concerne :

• la vente d’un bien indivis,

• la conclusion de certains baux,

• la réalisation de travaux significatifs,

• toute transformation juridique ou économique du bien.

Un seul indivisaire peut ainsi bloquer l’ensemble de la gestion, et rendre le bien inerte. Dans un monde où la réactivité est un atout patrimonial majeur, cette paralysie constitue un danger financier, humain et parfois fiscal.

2. Les conséquences économiques du blocage

2.1. Une dévalorisation progressive du patrimoine

Lorsque l’unanimité fait défaut, c’est souvent l’inaction qui s’impose. Le bien indivis, qu’il soit immobilier ou mobilier, peut alors connaître :

• un défaut d’entretien (toiture non refaite, ravalement reporté…),

• une incapacité à se conformer aux nouvelles normes (DPE, accessibilité),

• une absence de rénovation ou de mise en valeur (isolation, équipements modernes),

• une exploitation locative défaillante (impayés, loyers faibles, vacance…),

• une non-valorisation d’espaces annexes (caves, combles, dépendances…).

L’absence de stratégie concertée aboutit ainsi à une érosion de la valeur du bien, parfois de manière spectaculaire. Des actifs qui pourraient générer des revenus réguliers ou être cédés à bon prix deviennent de véritables boulets pour leurs copropriétaires.

2.2. Des charges qui continuent de courir

Même sans gestion active, les charges afférentes à un bien indivis persistent : taxe foncière, impôt sur les revenus locatifs, charges de copropriété, frais d’assurance, voire amendes ou sanctions administratives en cas de non-conformité. Ces frais peuvent rapidement excéder les capacités ou la volonté de paiement de certains coindivisaires, provoquant tensions et contentieux.

2.3. Un climat conflictuel qui fragilise les relations

Le blocage de l’indivision ne génère pas seulement des pertes financières. Il détériore aussi les relations entre les indivisaires, souvent liés par des attaches familiales. La gestion devient alors impossible, non pas à cause de la loi, mais par manque de confiance ou de communication.

3. Les solutions pour fluidifier la gestion

3.1. Les assouplissements légaux

La loi a tenté d’introduire un peu de souplesse. Certaines décisions peuvent être prises à la majorité des deux tiers des droits indivis, notamment :

• les actes d’administration courante,

• la désignation d’un mandataire général,

• la vente de meubles pour régler les charges,

• la conclusion de baux non commerciaux ou agricoles.

En parallèle, chaque indivisaire peut, seul, accomplir des actes conservatoires (travaux urgents, assurance), même sans l’accord des autres, à condition de respecter l’intérêt général de l’indivision.

Ces mécanismes permettent d’éviter la paralysie totale, mais restent limités à certaines situations. Surtout, ils ne permettent pas de régler durablement les désaccords ni de sortir de l’indivision.

3.2. La convention d’indivision : outil stratégique

L’un des leviers les plus puissants reste la convention d’indivision. Cet acte permet aux coindivisaires d’organiser contractuellement la gestion du bien :

• répartition des charges,

• modalités d’utilisation,

• désignation d’un gérant (indivisaire ou tiers),

• durée de l’indivision (déterminée ou indéterminée),

• procédure de sortie, de révocation du gérant, etc.

Bien rédigée, cette convention prévient les conflits en encadrant les droits et obligations de chacun. Elle doit impérativement être écrite et mentionner les quotes-parts. En cas de présence d’immeubles, elle peut faire l’objet d’une publicité foncière.

Malheureusement, cet outil reste sous-utilisé, souvent par méconnaissance ou par incapacité à se mettre d’accord.

4. Sortir de l’indivision : quelles options concrètes ?

4.1. Le partage amiable : une voie idéale mais exigeante

Le Code civil (article 815 du c.civ) pose le principe : “nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision”. Chaque indivisaire a donc le droit de demander le partage, ce qui met fin à l’indivision. En pratique, cela suppose :

• de valoriser les biens,

• de répartir équitablement les quotes-parts,

• d’obtenir l’accord de tous.

Ce partage peut être réalisé par acte notarié. Mais en cas de désaccord sur la valeur des biens, la compensation à verser, ou la nature des lots, la procédure devient vite complexe.

4.2. Le partage judiciaire : long, coûteux, incertain

MÀ défaut d’accord, un indivisaire peut saisir le tribunal judiciaire pour demander un partage judiciaire. Cette procédure se déroule en plusieurs étapes :

1. Phase de recevabilité et d’ouverture : le juge vérifie qu’une tentative amiable a été engagée.

2. Nomination d’un notaire : chargé de dresser un état liquidatif.

3. Rapport du notaire : souvent contesté, il est renvoyé au juge pour trancher les désaccords.

4. Tirage au sort ou vente forcée : en l’absence de lot distinct, le juge peut ordonner la vente du bien.

Cette procédure peut s’étaler sur plusieurs années, avec des frais (notaire, avocats, expertises) significatifs. Surtout, le bien risque de perdre encore en valeur pendant cette période.

5. Favoriser une issue amiable : conciliation et médiation

5.1. Une approche humaine et stratégique

Avant d’en arriver à la voie contentieuse, il est toujours préférable d’envisager une conciliation. Cette démarche permet aux indivisaires de se rapprocher, souvent accompagnés d’un médiateur (notaire ou avocat), pour trouver un terrain d’entente sur le partage ou la cession du bien.

La médiation permet de dépasser les oppositions émotionnelles ou historiques en rétablissant une logique patrimoniale. Elle est d’ailleurs de plus en plus recommandée, voire imposée, par les juridictions.

5.2. L’intérêt d’être accompagné

La réussite d’une conciliation repose sur l’accompagnement par des professionnels objectifs et compétents afin de coordonner les expertises nécessaires (notaire, avocat, fiscaliste, évaluateur) pour aboutir à une solution équilibrée.

6. Une solution alternative innovante : la cession de quote-part indivise

6.1. Une sortie unilatérale possible

Depuis quelques années, une nouvelle voie émerge : la cession de quote-part indivise à un tiers investisseur. Cette pratique permet à un indivisaire de sortir de l’indivision sans attendre le partage. Il vend sa part à un tiers, qui prend sa place dans l’indivision.

L’accord des autres indivisaires n’est pas requis. En revanche, ils bénéficient d’un droit de préemption : s’ils souhaitent éviter l’arrivée d’un tiers, ils peuvent racheter la part dans un délai de trois mois.

6.2. Une valorisation spécifique

La valeur d’une quote-part indivise dépend :

• de la valeur globale du bien,

• du nombre d’indivisaires,

• de l’occupation éventuelle du bien par l’un d’eux,

• de la nature des relations entre indivisaires,

• de l’état du bien et des charges potentielles.

Une décote est souvent appliquée, mais elle peut être compensée par la rapidité et la certitude de sortie.

6.3. Les avantages de la cession

Pour l’indivisaire sortant, cette solution offre :

• une liquidité immédiate : vente rapide, sans attendre la fin d’une procédure,

• un soulagement psychologique : sortie d’un conflit ou d’une situation inerte,

• une opportunité patrimoniale : réinvestir dans des actifs plus dynamiques.

Pour l’indivision restante, cette pratique est également une occasion de renouveler la dynamique ou de reprendre le contrôle du bien si le droit de préemption est exercé.

Conclusion : anticiper et accompagner pour sécuriser l’indivision

L’indivision est souvent subie, rarement choisie. Pourtant, avec une bonne anticipation, une stratégie de gestion adaptée et une approche humaine, elle peut être transformée en un outil patrimonial efficace.

Un Investissement immobilier qui n’est pas une SCPI : Le FCPR Entrepreneurs & Immobilier !

avril 28, 2025

by Patrimoine Design Placer vos liquidités

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un véhicule d’investissement collectif qui permet aux particuliers d’investir dans l’immobilier sans avoir à gérer directement les biens. Les SCPI collectent des fonds auprès d’investisseurs pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier (bureaux, commerces, logements, entrepôts, etc.). En contrepartie, les investisseurs reçoivent des revenus sous forme de loyers, proportionnels à leur participation.

Cet article va traiter d’un investissement au sous-jacent immobilier mais ce n’est pas une SCPI il s’agit de Private Equity dans l’immobilier avec distribution trimestrielle : le FCPR Entrepreneurs & Immobilier !

Cet article fait le point sur ce placement FCPR Entrepreneurs & Immobilier aux nombreuses vertus.

Sommaire

1. Qu’est-ce un investissement en Private Equity dans le domaine immobilier

Le Private Equity, ou capital-investissement, désigne l’ensemble des opérations financières visant à investir dans des entreprises non cotées en bourse. Cet investissement est généralement réalisé par des fonds spécialisés (fonds de Private Equity) qui apportent du capital aux entreprises pour financer leur création, leur croissance, leur restructuration ou leur transmission.

Les investisseurs en Private Equity acquièrent des parts de ces entreprises dans le but de les faire croître, d’améliorer leur rentabilité, puis de revendre leur participation avec une plus-value après plusieurs années.

Le Private Equity regroupe plusieurs stratégies d’investissement en fonction du stade de développement des entreprises ciblées :

· Venture Capital (Capital-risque)

Objectif : Financer des startups en phase de lancement ou de forte croissance.

Risque : Élevé, car les startups peuvent échouer.
Durée d’investissement : 5 à 10 ans.
Exemple : Un fonds investit dans une startup de la tech avant son introduction en bourse (IPO).

· Growth Capital (Capital-développement)

Objectif : Accompagner des entreprises matures qui souhaitent accélérer leur croissance (expansion à l’international, innovation, acquisition…).
Risque : Modéré, car les entreprises sont déjà rentables.
Durée d’investissement : 4 à 7 ans.
Exemple : Un fonds aide une PME rentable à ouvrir des filiales en Europe.

· Buyout (Capital-transmission ou LBO – Leveraged Buyout)

Objectif : Acheter une entreprise mature avec un fort potentiel de rentabilité, souvent en utilisant un levier financier (endettement).

Risque : Variable selon la rentabilité de l’entreprise et le niveau d’endettement.
Durée d’investissement : 3 à 7 ans.

Exemple : Un fonds rachète une entreprise familiale et restructure sa gestion avant de la revendre avec une plus-value.

· Distressed Capital (Capital-retournement)

Objectif : Investir dans des entreprises en difficulté pour les restructurer et les remettre à flot.
Risque : Très élevé, car l’entreprise est en crise.
Durée d’investissement : Variable selon le redressement.
Exemple : Un fonds rachète une société en faillite, réduit ses coûts et optimise sa gestion avant de la revendre.

· Secondary Market (Marché secondaire du Private Equity)

Objectif : Acheter et revendre des parts d’autres investisseurs en Private Equity.
Risque : Dépend de la valorisation des actifs achetés.
Durée d’investissement : 2 à 5 ans.
Exemple : Un fonds rachète la participation d’un investisseur cherchant à sortir avant l’échéance.

L’investissement en Private Equity dans le domaine de l’immobilier est le plus souvent du Growth capital.

2. Contexte : l’inflation et les hausses de taux derrière nous

2022 a été marqué par hausse généralisée des prix à la consommation, de l’énergie et des matières premières.

Les taux d’intérêt ont été ainsi historiquement élevés. L’accès au financement bancaire devenu très difficile, le marché immobilier a subi une très forte correction, allant jusqu’à 30% de baisse dans le résidentiel et 50% pour le marché des bureaux.

A cela s’ajoute l’augmentation du coût des matériaux.

Voici un graphique illustrant l’historique des taux d’intérêt en France :

Résumé de l’évolution des taux d’intérêt en France :

Années 1980 : Taux très élevés (>10 %) en raison d’une forte inflation et de politiques monétaires restrictives.
Années 1990 : Baisse progressive avec la convergence vers l’euro et la maîtrise de l’inflation.
Années 2000 : Niveaux historiquement bas grâce à des politiques monétaires accommodantes de la BCE.
Années 2010 : Planchers records, parfois négatifs, sous l’effet d’une inflation faible et d’une politique monétaire ultra-souple.
Années 2020 : Hausse des taux en réaction aux pressions inflationnistes et au resserrement des politiques monétaires.

Comme nous allons pouvoir le constater dans le prochain chapitre, le FCPR Entrepreneurs & Immobilier a su incroyablement résister dans ce contexte de marché très difficile. Le placement a ainsi délivré un rendement de 5,5% sur les années 2022, 2023 et 2024. 2024 a été marqué par des baisses importantes des taux ce qui laisse entrevoir de bonnes perspectives pour 2025 et les années suivantes.

3. Description du FCPR Entrepreneurs & Immobilier

Le FCPR Entrepreneurs & Immobilier est un Fonds Commun de Placement à Risque géré par la société indépendante Entrepreneur Invest, spécialisée dans le capital-investissement non coté. Ce fonds est principalement dédié au financement d’opérations de promotion immobilière via des investissements obligataires, notamment des obligations convertibles en actions.

3.1. Qui est Entrepreneur Invest ?

Entrepreneur Invest est une société de gestion indépendante spécialisée dans le capital-investissement et la finance d’entreprise. Créée en 2000, elle accompagne les entreprises non cotées en leur apportant des financements pour accélérer leur développement. Son approche repose sur une stratégie d’investissement à forte valeur ajoutée, avec une philosophie axée sur le soutien aux entrepreneurs et la création de croissance durable.

Activités et Stratégie d’Investissement

Entrepreneur Invest intervient principalement dans trois domaines clés :

📌 Capital-Investissement (Private Equity)

Financement de PME françaises en croissance
Investissement sous forme de fonds propres ou quasi-fonds propres
Focus sur des entreprises rentables et innovantes
Participation active à la gouvernance des entreprises financées

🏢 Immobilier et Actifs Réels

Financement de projets immobiliers via des obligations convertibles
Accompagnement de promoteurs immobiliers expérimentés
Investissement dans des programmes neufs, bureaux, commerces et actifs de services

🔎 Fonds d’Investissement Alternatif (FIA)

Gestion de FCPR (Fonds Communs de Placement à Risque)
Produits d’investissement diversifiés éligibles à l’assurance-vie et au PEA-PME
Accès à des placements à fort potentiel pour les investisseurs avertis

Quelques Chiffres Clés (2024)

+1,3 milliard d’euros d’actifs sous gestion
+180 investissements réalisés depuis sa création
Équipe d’experts avec une forte expérience en Private Equity et immobilier
Gestion de plusieurs FCPR et fonds dédiés à l’immobilier et aux entreprises non cotées

3.2. A qui s’adresse-t-il ?

Le FCPR Entrepreneurs & Immobilier s’adresse aux particuliers à partir de 1000€ d’investissement et aux professionnels notamment pour la gestion de leur trésorerie d’entreprise.

3.3. Caractéristiques du placement FCPR Entrepreneurs & Immobilier

Le fonds vise à financer des opérations immobilières variées, telles que :

· Réhabilitations de bureaux

· Programmes neufs résidentiels ou mixte

· Immeubles de bureaux partiellement loués

· Actifs immobiliers de services (comme des résidences de coliving ou des espaces de coworking)

Il cible des promoteurs expérimentés et reconnus, avec une attention particulière portée aux projets ayant obtenu les autorisations nécessaires, une pré-commercialisation significative et des financements bancaires sécurisés.

Les investissements ont lieu en Europe, de nombreuses opportunités étant hors de France.

3.4. Principaux points forts de ce placement

Fonds sous forme d’obligations (dettes) de courte durée (1 à 3 ans) auprès de promoteurs immobiliers Européens
Rendement TRI (taux rendement net de frais de gestion) 6% annuel
Distribution d’environ 4% par an livré chaque trimestre de l’année N + 2% capitalisé
Minimum de souscription de 1 000 €
Fiscalité PFU 30%
Engagement 3 ans, fonds perpétuel
Excellent track record et très faible volatilité
Non soumis à l’IFI

Voici en quelques chiffres le placement FCPR Entrepreneurs & Immobilier

3.5. Quels sont les risques et comment cela est-il géré ?

Il existe 5 points principaux risques :

Le risque d’achèvement : Entrepreneur Invest investit majoritairement sur des opérations où la Garantie Financière d’Achèvement (ou équivalent à l’étranger) a été obtenue.
Le risque lié à la commercialisation : en France, Entrepreneur Invest investit majoritairement des opérations avec une pré-commercialisation de l’ordre de 40%, réalisée sur un rythme rapide.
Le risque de baisse de la marge : Entrepreneur Invest investit principalement dans des opérations où le promoteur ne récupère ses capitaux propres et sa marge qu’après le remboursement des obligations
Risque de baisse de marge : sélection d’opérations courte pour limiter l’exposition à la volatilité des prix entre l’acquisition et la commercialisation et donc la baisse de marge.
Risque administratif : investissement dans des opérations ayant réalisées leurs demandes préalables ou ne nécessitant pas de demandes d’autorisations administratives.

3.6. Focus sur l’Europe

Entrepreneur Invest et son réseau de partenaires bénéficient également d’opportunités pour diversifier ses investissements. Le FCPR Entrepreneurs & Immobilier cible donc également des projets européens situés par exemple au Benelux, en Allemagne ou en Europe du Nord.

Voici comment il est investi à l’échelle Européenne :

4. En quoi se distingue-t-il d’une SCPI ?

Les principales différences entre FCPR Entrepreneurs & Immobilier et une SCPI sont résumés dans le tableau ci-dessous:

	FPCR Entrepreneurs & Immobilier	SCPI
Nature	Obligations (dette privée) auprès de promoteurs immobiliers	Bureaux, Commerces, Entrepôts, etc..
Rendement	6% / an	5,5% / an
Distribution	Chaque trimestre	Chaque trimestre
Fiscalité	30% sur la plus-value	Revenus fonciers (+ taxés)
Risques	Le FCPR souffre un peu moins de la crise immobilière car il n’y pas de notion de dévalorisation de l’immobilier	Les SCPI souffrent de la crise immobilère à l’exception des SCPI très diversifiés et qui ont su profiter de la crise pour faire des achats à bons comptes
Frais	2,5% en sus	Le + souvent 10% payable en sortie

Conclusion

Le FCPR Entrepreneurs & Immobilier, bien que nature différente d’une SCPI, a de nombreux atouts, tant d’un point de vue fiscalité que frais. Il constitue donc un excellent placement de diversification dans le domaine de l’immobilier. Si vous êtes intéressé, n’hésitez pas à contacter le cabinet Patrimoine Design.

La Société Holding Un Outil Stratégique pour Optimiser et Pérenniser Votre Patrimoine

Société Holding : Optimiser Votre Fiscalité et Structurer Votre Patrimoine

avril 10, 2025

by Patrimoine Design Transmettre votre patrimoine professionnel

Dans un monde où les enjeux fiscaux et patrimoniaux sont de plus en plus complexes, les particuliers et les chefs d’entreprise recherchent des solutions pour structurer leur patrimoine de manière efficace. Parmi les outils les plus stratégiques, les sociétés holding se démarquent comme une structure polyvalente, alliant optimisation fiscale, flexibilité organisationnelle et transmission patrimoniale facilitée. Mais que signifie concrètement créer une société holding ? Et surtout, quels sont les avantages fiscaux qu’elle peut offrir ?

Une société holding est bien plus qu’un simple véhicule juridique. Elle joue un rôle central dans la structuration du patrimoine, en permettant de regrouper des actifs divers, de bénéficier de régimes fiscaux spécifiques et de mieux planifier les stratégies de transmission. Que vous soyez un entrepreneur cherchant à centraliser vos entreprises sous une seule entité ou un investisseur souhaitant maximiser la rentabilité de vos participations, la holding peut répondre à vos besoins, à condition de bien comprendre son fonctionnement et sa fiscalité.

Pourquoi choisir une société holding ?

Les raisons de créer une holding sont multiples et varient selon les objectifs. Elle permet :

• Une gestion centralisée des actifs : Toutes vos participations ou sociétés sont regroupées sous une seule structure.

• Une optimisation des dividendes et des plus-values grâce à des dispositifs fiscaux spécifiques comme le régime mère-fille ou le report d’imposition.

• Une transmission patrimoniale simplifiée et fiscalement avantageuse, en particulier via le régime Dutreil.

• Une flexibilité accrue dans le financement et la gestion opérationnelle, notamment pour coordonner les stratégies entre filiales.

1. Qu’est-ce qu’une société holding ?

1.1 Une structure centrale pour vos investissements

Une société holding est une entité juridique qui détient des participations dans d’autres sociétés, mais elle peut aussi jouer un rôle actif dans leur gestion. Cette structure est particulièrement utilisée par :

• Les entrepreneurs cherchant à regrouper leurs activités.

• Les investisseurs souhaitant optimiser la gestion de leur patrimoine.

La holding agit comme un “hub”, centralisant les décisions stratégiques et facilitant les transferts de fonds et de bénéfices entre les entités détenues.

1.2 Les types de sociétés holding

Les sociétés holding se déclinent principalement en deux catégories :

• Holding passive : Elle se contente de gérer un portefeuille d’actions ou de parts sociales, sans intervenir dans la gestion des filiales.

Exemple : Un investisseur crée une holding pour gérer des participations dans plusieurs startups. La holding se limite à percevoir les dividendes et les redistribue, sans autre implication.

• Holding animatrice : Elle joue un rôle actif dans la gestion et la stratégie des filiales. Cela inclut la direction stratégique, des services administratifs ou encore des prestations spécifiques.

Exemple : Un chef d’entreprise crée une holding animatrice pour superviser trois entreprises dans le secteur du bâtiment. La holding établit les budgets, recrute les cadres supérieurs et coordonne les stratégies commerciales.

1.3 Pourquoi créer une holding ?

La création d’une holding répond à des objectifs variés, mais les principaux avantages incluent :

1. La mutualisation des ressources : Les frais administratifs ou juridiques peuvent être partagés entre les filiales.

2. La souplesse dans les transferts financiers : Les dividendes et les bénéfices peuvent être redistribués de manière stratégique.

3. Une meilleure planification successorale : Les holdings facilitent la donation et la transmission grâce au régime Dutreil.

Exemple : Un entrepreneur ayant des activités dans le commerce et l’immobilier crée une holding pour regrouper les deux. En centralisant les décisions, il réduit les coûts administratifs et optimise la gestion de trésorerie entre les activités.

2. Les avantages fiscaux des sociétés holding

2.1 L’exonération des dividendes avec le régime mère-fille

Le régime mère-fille, prévu par le Code général des impôts, permet une exonération de 95 % des dividendes remontés des filiales, à condition que :

• La holding détienne au moins 5 % du capital de la filiale.

• Les titres soient détenus pendant au moins deux ans.

Exemple pratique : Une holding possède 15 % d’une filiale qui génère 1 million d’euros de dividendes. Grâce au régime mère-fille, seuls 50 000 € sont imposés au taux de l’IS (25 %), soit une imposition finale de 12 500 €, contre 250 000 € sans ce régime.

Lire l’article associé Dividendes : une quasi-exoneration d’impôt des redistributions grace à l’avantage fiscal du régime mère-fille (MF)

2.2 Le traitement avantageux des plus-values

Les sociétés holding bénéficient également d’un régime fiscal favorable pour les cessions de participations. Deux dispositifs principaux s’appliquent :

1. Le sursis d’imposition : La taxation des plus-values est reportée lorsque les fonds sont réinvestis dans une activité économique.

Lire notre article associé Optimiser la fiscalité des plus-values avec l’apport-cession

2. Les abattements pour durée de détention : Plus les titres sont détenus longtemps, plus les abattements sont élevés.

Exemple pratique : Un dirigeant vend une filiale pour 3 millions d’euros après 8 ans de détention. L’abattement pour durée de détention réduit l’assiette taxable, limitant ainsi l’impôt sur la plus-value.

2.3 L’exclusion de l’IFI pour les holdings animatrices

Une holding animatrice est considérée comme une société exerçant une activité commerciale. Par conséquent, ses actifs professionnels, y compris les biens immobiliers affectés à ses filiales, sont exclus de l’IFI.

Exemple : Une holding détient plusieurs immeubles commerciaux via ses filiales. En tant qu’animatrice, elle exclut ces biens de l’assiette taxable, réduisant ainsi l’IFI du contribuable.

3. Les stratégies pour optimiser la fiscalité avec une holding

3.1 Répartition des bénéfices via les management fees

Les management fees sont des frais facturés par la holding à ses filiales pour des prestations de services. Cela permet de remonter des bénéfices vers la holding de manière optimisée sur le plan fiscal.

Exemple pratique : Une holding facture 100 000 € de management fees à une filiale pour des services de gestion et de conseil. Cette somme est déduite des bénéfices imposables de la filiale et remonte à la holding, réduisant ainsi la charge fiscale globale.

3.2 Structuration en cascade

Dans des groupes complexes, une holding peut être organisée en cascade pour créer une hiérarchie de sociétés. Cela permet une gestion sectorielle et une meilleure adaptation aux besoins spécifiques de chaque filiale.

Exemple : Un groupe crée une holding mère pour superviser trois sous-holdings sectorielles : une pour l’immobilier, une pour le commerce et une pour les services. Chaque sous-holding applique des stratégies adaptées à son secteur tout en bénéficiant des avantages fiscaux globaux.

3.3 Réinvestissement des cessions

Les fonds issus de la vente d’une filiale peuvent être réinvestis dans des projets économiques ou patrimoniaux, limitant ainsi l’imposition des plus-values.

Exemple pratique : Une holding vend une filiale et utilise les fonds pour acheter une nouvelle entreprise technologique. Le réinvestissement économique permet de différer l’imposition et favorise la croissance du patrimoine global.

4. La transmission du patrimoine avec une holding

4.1 Le Pacte Dutreil : Un outil puissant pour les successions

Le régime Dutreil permet de réduire de 75 % la base imposable pour le calcul des droits de donation ou de succession sur les titres de la holding, sous certaines conditions :

• Engagement collectif de conservation des titres pendant au moins deux ans.

• Poursuite de l’activité économique pendant quatre ans après la transmission.

Exemple pratique : Un chef d’entreprise transmet la totalité des titres de sa holding à ses enfants. La valeur des titres étant de 10 millions d’euros, l’assiette taxable est réduite à 2,5 millions d’euros grâce au Pacte Dutreil, entraînant une économie substantielle sur les droits de succession.

4.2 Fractionnement et donations successives

La holding permet de fractionner les donations dans le temps, réduisant ainsi l’impact fiscal.

Exemple : Un propriétaire de holding transmet 20 % des titres à ses enfants tous les 15 ans. Ce fractionnement permet de bénéficier plusieurs fois des abattements fiscaux.

5. Les risques et précautions liés aux holdings

5.1 Le risque de requalification fiscale

Une holding animatrice peut être requalifiée en holding passive si elle ne justifie pas clairement ses activités d’animation. Cela entraîne une perte des avantages fiscaux associés.

Exemple pratique : Une holding facture des services de conseil fictifs à ses filiales sans documents justificatifs. L’administration fiscale requalifie la holding en holding passive, entraînant des redressements et pénalités.

5.2 Les contrôles fiscaux renforcés

Les holdings, notamment les animatrices, font l’objet d’une attention accrue de la part des autorités fiscales. Il est donc essentiel de :

• Maintenir une documentation rigoureuse (procès-verbaux, conventions, factures).

• Justifier chaque prestation ou transfert financier.

Exemple : Un groupe familial conserve un registre détaillant chaque décision stratégique prise par la holding. Ces preuves permettent de passer un contrôle fiscal sans encombre.

6. Exemples concrets d’utilisation des holdings

6.1 Gestion immobilière via une holding

Un investisseur regroupe plusieurs biens immobiliers sous une holding. La holding facture des loyers aux filiales exploitantes, centralisant ainsi les revenus locatifs tout en optimisant la fiscalité.

6.2 Optimisation pour les startups

Un entrepreneur investit dans plusieurs startups via une holding. Les dividendes remontés bénéficient du régime mère-fille, et les plus-values sur la revente des startups sont réinvesties dans d’autres projets innovants.

6.3 Transmission d’un groupe familial

Un chef d’entreprise transfère progressivement les titres de sa holding animatrice à ses enfants, en utilisant le Pacte Dutreil. Cela permet de transmettre le groupe avec un impact fiscal réduit, tout en gardant un contrôle stratégique via des clauses statutaires.

6.4 Une solution adaptée aux entrepreneurs multi-activités

Pour un entrepreneur ayant plusieurs activités distinctes, une holding permet de séparer les risques opérationnels tout en facilitant les transferts financiers entre les sociétés. Elle peut également servir de levier pour des investissements croisés.

Exemple pratique : Un entrepreneur gère une activité de commerce et une autre dans l’hôtellerie. En cas de difficultés dans l’une des filiales, la holding peut intervenir pour soutenir temporairement l’activité, en transférant des fonds ou en mobilisant des garanties.

6.5 La holding comme outil de financement

Les sociétés holding sont souvent utilisées pour optimiser le financement d’acquisitions ou de projets. La holding peut lever des fonds pour financer l’achat de nouvelles filiales ou fournir des garanties bancaires.

Exemple pratique : Un groupe utilise sa holding pour contracter un emprunt destiné à racheter une entreprise concurrente. Les dividendes des filiales existantes sont ensuite utilisés pour rembourser cet emprunt, permettant ainsi de limiter la fiscalité directe de l’opération.

7. Préconisations pour une gestion optimale des holdings

7.1 Documentation et conformité

Un suivi rigoureux est indispensable pour éviter les sanctions fiscales. Cela inclut :

• La rédaction de conventions détaillées pour toutes les relations intra-groupe.

• La justification des prestations via des factures claires et des documents de suivi.

• La conservation des procès-verbaux démontrant le rôle stratégique de la holding.

7.2 Conseil et accompagnement professionnel

Créer et gérer une holding requiert l’accompagnement d’experts en fiscalité, comptabilité et droit des affaires. Un cabinet spécialisé peut :

• Évaluer la faisabilité et les avantages pour votre situation.

• Élaborer une structure adaptée à vos besoins patrimoniaux et professionnels.

• Assurer la conformité fiscale et juridique de vos opérations.

Conclusion : Les sociétés holding, au cœur d’une gestion patrimoniale efficace

Les sociétés holding ne sont pas seulement des structures juridiques ; elles sont un levier stratégique puissant pour centraliser la gestion d’actifs, optimiser la fiscalité et préparer une transmission patrimoniale fluide. Bien utilisées, elles peuvent transformer une organisation fragmentée en une structure cohérente et efficace, capable de relever les défis fiscaux et financiers actuels.

Cependant, comme tout outil puissant, elles doivent être employées avec précaution. Une gestion imprudente ou mal documentée peut entraîner des risques importants, notamment des redressements fiscaux.

pourquoi investir dans l'immobilier via une SCI

Investir en immobilier via une SCI, pourquoi et comment en 3 points clés!

janvier 30, 2025

by Patrimoine Design Transmettre votre patrimoine

Créer une Société Civile Immobilière (SCI) est une démarche stratégique pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier tout en optimisant la gestion et la transmission de leur patrimoine. Une SCI permet de mutualiser les ressources, simplifier la gestion des biens et préparer sereinement la succession, tout en bénéficiant d’une certaine flexibilité juridique et fiscale. Cependant, la création d’une SCI demande de la préparation et une bonne compréhension des mécanismes juridiques, fiscaux et administratifs qui la régissent. Cet article vous présentera trois points clés à connaître pour créer une SCI efficace et pérenne afin de réussir votre projet d’investissement immobilier.

Sommaire

1. Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique permettant à plusieurs personnes, appelées associés, de gérer collectivement un patrimoine immobilier. Elle est souvent utilisée pour faciliter l’investissement, la gestion et la transmission de biens immobiliers. Les associés peuvent être des particuliers ou des sociétés, et la SCI peut posséder un ou plusieurs biens immobiliers.

Une SCI est constituée d’au moins deux personnes, chacune ayant le statut d’associé, et permet de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Le patrimoine immobilier est détenu par la SCI et chaque associé reçoit des parts sociales proportionnelles à son apport.

Comme toute société, la SCI dispose de statuts régissant son fonctionnement. La rédaction des statuts permet notamment de définir les modalités de prise de décision, par exemple à l’unanimité ou à la majorité.

Par ailleurs, les associés d’une SCI désignent un gérant, chargé de la gestion courante des biens immobiliers détenus par la société, sans avoir à engager de formalités auprès des autres associés.Caractéristiques de la SCI.

Personnalité juridique : La SCI est une entité juridique distincte de ses associés. Elle possède donc son propre patrimoine.
But non commercial : La SCI ne doit pas avoir d’activité commerciale, c’est-à-dire qu’elle ne peut pas acheter des biens pour les revendre avec un bénéfice. Son objet principal est la gestion de biens immobiliers.
Responsabilité des associés : Les associés sont responsables des dettes de la SCI à hauteur de leur part dans le capital social. Cependant, la responsabilité est indéfinie, ce qui signifie que si la SCI ne peut pas payer ses dettes, les créanciers peuvent se retourner contre les associés sur leur patrimoine personnel.
Fiscalité : Par défaut, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), mais elle peut opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Cette option peut avoir des avantages ou des inconvénients selon la situation des associés et les objectifs de la SCI.

2. Comment créer une SCI ?

2.1 Étapes de création

Rédaction des statuts : Les statuts constituent le contrat qui lie les associés. Ils doivent être rédigés par écrit et contenir certaines mentions obligatoires : la dénomination sociale, l’objet social, le siège social, le capital social, la durée de la société (maximum 99 ans), et les modalités de fonctionnement.
Apports des associés : Les associés doivent apporter des biens à la SCI. Ces apports peuvent être en numéraire (argent) ou en nature (biens immobiliers ou mobiliers).
Dépôt du capital social : Le capital social doit être déposé sur un compte bloqué au nom de la SCI en formation.
Publication d’un avis de constitution : Un avis doit être publié dans un journal d’annonces légales (JAL) du département où se situe le siège social de la SCI.
Immatriculation au RCS : La SCI doit être immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Cette démarche s’effectue auprès du greffe du tribunal de commerce compétent.

2.2 Coûts de création

Les coûts de création d’une SCI peuvent varier en fonction de plusieurs facteurs :

Frais de rédaction des statuts : Si les statuts sont rédigés par un notaire ou un avocat, cela peut coûter entre 500 et 2 000 euros. Il est cependant possible de les rédiger soi-même ou d’utiliser des modèles disponibles en ligne, ce qui réduit les coûts.
Frais de publication : La publication de l’avis de constitution dans un JAL coûte généralement entre 150 et 200 euros.
Frais d’immatriculation : Les frais d’immatriculation au RCS s’élèvent à environ 70 euros.
Apports en nature : Si les apports en nature doivent être évalués par un commissaire aux apports, cela engendre des coûts supplémentaires, généralement entre 500 et 1 000 euros.

En résumé, le coût total de création d’une SCI peut varier entre 300 et 4 000 euros, selon la complexité de l’opération et les services externes sollicités.

3. Dans quels cas est-ce intéressant de créer une SCI ?

3.1 Investissement locatif

Mutualisation des fonds

La création d’une Société Civile Immobilière (SCI) pour l’investissement locatif permet de mutualiser les fonds des associés, facilitant ainsi l’acquisition de biens immobiliers plus importants et plus diversifiés.

Exemple pratique :

Imaginez trois amis, Pierre, Marie, et Jean, qui souhaitent investir dans l’immobilier. Individuellement, chacun dispose de 50 000 euros, insuffisant pour acheter un immeuble de rapport. En créant une SCI et en mutualisant leurs fonds, ils disposent de 150 000 euros, suffisants pour obtenir un prêt bancaire et acheter un immeuble d’une valeur de 500 000 euros. Grâce à cette mutualisation, ils peuvent accéder à un investissement plus conséquent et potentiellement plus rentable.

Gestion structurée des biens

La SCI permet une gestion structurée des biens immobiliers grâce à des règles clairement définies dans les statuts de la société.

Rédaction des statuts : Les statuts de la SCI définissent les modalités de gestion des biens, les droits et obligations des associés, et les procédures de prise de décision. Cela inclut la répartition des parts, les règles de convocation des assemblées générales et les pouvoirs du gérant.
Nomination d’un gérant : La SCI peut désigner un ou plusieurs gérants responsables de la gestion quotidienne des biens immobiliers. Par exemple, dans notre SCI, Pierre pourrait être désigné comme gérant, chargé de la gestion des locations, des relations avec les locataires, et de l’entretien des biens.

Redistribution des revenus locatifs

Les loyers perçus par la SCI sont redistribués aux associés en fonction de leurs parts, ce qui simplifie la gestion des revenus.

Proportionnalité des revenus : Si Pierre, Marie, et Jean détiennent chacun 33,33 % des parts de la SCI, les loyers perçus seront redistribués proportionnellement. Par exemple, si la SCI perçoit 30 000 euros de loyers annuels après déduction des charges, chaque associé recevra 10 000 euros.
Optimisation de la trésorerie : La SCI peut décider de réinvestir une partie des revenus dans l’entretien des biens ou dans l’acquisition de nouveaux actifs, assurant ainsi une croissance continue du patrimoine immobilier.

3.2 Gestion de patrimoine familial

Éviter l’indivision

Créer une SCI pour détenir un patrimoine immobilier familial permet d’éviter les conflits souvent associés à l’indivision, surtout en cas de succession.

Exemple pratique :

Imaginons une famille avec trois enfants, qui hériteront d’un immeuble familial. En cas d’indivision, chaque décision concernant l’immeuble nécessite l’accord de tous les héritiers, ce qui peut conduire à des blocages en cas de désaccord. En créant une SCI, les parents peuvent attribuer des parts sociales à chaque enfant, tout en définissant des règles claires pour la gestion et la prise de décisions dans les statuts de la société.

Conservation du patrimoine

La SCI facilite la conservation du patrimoine familial en encadrant les règles de gestion et de transmission.

Transmission encadrée : Les parents peuvent progressivement transmettre les parts sociales de la SCI à leurs enfants, en bénéficiant des abattements fiscaux sur les donations.
Stabilité de la gestion : Les statuts de la SCI peuvent prévoir des règles strictes pour la gestion des biens, garantissant ainsi une certaine stabilité et continuité dans la gestion du patrimoine.

3.3 Optimisation fiscale

Choix du régime fiscal

La SCI offre des possibilités d’optimisation fiscale en fonction du régime choisi (Impôt sur le Revenu – IR, ou Impôt sur les Sociétés – IS).

Impôt sur le Revenu (IR) : Par défaut, la SCI est soumise à l’IR. Les revenus locatifs sont alors imposés au niveau des associés, permettant de bénéficier de certains abattements et déductions.
Impôt sur les Sociétés (IS) : En optant pour l’IS, la SCI peut déduire de nombreux frais (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion) de ses revenus, réduisant ainsi l’assiette imposable. Cela peut être particulièrement avantageux si la SCI réalise des bénéfices importants et souhaite réinvestir dans de nouveaux projets.

Se référer à l’article SCI à l’IS OU à l’IR : quelle option choisir?

Déduction des charges

Les charges liées à la gestion des biens immobiliers peuvent être déduites des revenus locatifs, réduisant ainsi l’imposition des associés.

Intérêts d’emprunt : Les intérêts des prêts contractés pour l’acquisition des biens immobiliers sont déductibles des revenus locatifs, ce qui peut considérablement réduire l’imposition.
Travaux et réparations : Les dépenses engagées pour les travaux de réparation, d’entretien et de rénovation des biens sont également déductibles.
Frais de gestion : Les frais de gestion, y compris les honoraires du gérant et les frais administratifs, peuvent être déduits des revenus locatifs.

3.4 Transmission du Patrimoine

Se référer à l’article 1 SCI comme outil de transmission de patrimoine

Transmission progressive des parts sociales

La SCI permet de transmettre progressivement le patrimoine immobilier en offrant des parts sociales à ses enfants ou à ses proches, en bénéficiant des abattements fiscaux.

Exemple pratique :

Chaque parent peut donner, tous les 15 ans, jusqu’à 100 000 euros par enfant en franchise d’impôt. Par exemple, un parent peut donner des parts de la SCI d’une valeur de 100 000 euros à chacun de ses trois enfants sans payer de droits de donation. Cette stratégie permet de bénéficier des abattements multiples et de réduire l’impact fiscal.

Donation de la nue-propriété

Il est possible de donner la nue-propriété des parts sociales de la SCI tout en conservant l’usufruit, permettant ainsi de percevoir les revenus locatifs et de gérer les biens.

Exemple pratique :

Un parent peut donner la nue-propriété de ses parts sociales à ses enfants tout en conservant l’usufruit. La valeur de la nue-propriété est inférieure à celle de la pleine propriété, ce qui réduit la base imposable pour les droits de donation. L’usufruitier continue à percevoir les loyers et à gérer les biens, tandis que les enfants deviennent nus-propriétaires.

Donation-Partage

La donation-partage permet de répartir les parts sociales de la SCI entre les héritiers de manière anticipée, selon les volontés du donateur, tout en bénéficiant des abattements fiscaux.

Exemple pratique :

Un parent souhaitant répartir équitablement son patrimoine entre ses enfants peut utiliser la donation-partage pour attribuer des parts de la SCI à chacun, en évitant les conflits potentiels lors de la succession. Les enfants reçoivent leurs parts de manière anticipée, ce qui permet de stabiliser la transmission du patrimoine.

Si vous souhaitez approfondir cette partie, lisez notre article « Comment donner à ses enfants sans être taxé ?«

Pacte Dutreil

Le Pacte Dutreil permet de réduire les droits de mutation à titre gratuit pour la transmission des parts sociales de la SCI, à condition de respecter certains engagements de conservation des parts.

Exemple pratique :

Pour bénéficier du Pacte Dutreil, les héritiers doivent s’engager à conserver les parts sociales pendant au moins deux ans après la transmission. Ce dispositif permet de réduire les droits de succession ou de donation de 75 %, offrant ainsi une importante économie fiscale lors de la transmission du patrimoine.

3.5 Protection du patrimoine

Protection en cas de difficultés financières

La SCI offre une certaine protection du patrimoine immobilier des associés en cas de difficultés financières.

Saisie des parts sociales : En cas de dettes personnelles, les créanciers des associés peuvent saisir les parts sociales de la SCI, mais pas les biens immobiliers détenus par la société. Cela permet de protéger les actifs immobiliers.
Patrimoine distinct : Les biens détenus par la SCI sont distincts des patrimoines personnels des associés, offrant ainsi une protection supplémentaire en cas de faillite personnelle d’un associé.

Avantages de la structure juridique

La structure juridique de la SCI permet de mieux protéger et gérer le patrimoine immobilier.

Règles claires de gestion : Les statuts de la SCI définissent clairement les règles de gestion et de prise de décision, réduisant ainsi les risques de mauvaise gestion et de conflits.
Stabilité et continuité : La SCI assure une certaine stabilité et continuité dans la gestion du patrimoine, même en cas de changement d’associés ou de transmission des parts sociales.Conclusion

Conclusion

Créer une SCI pour investir en immobilier offre de nombreux avantages en termes de gestion, de fiscalité et de transmission du patrimoine. C’est une solution particulièrement adaptée pour les investissements locatifs, la gestion d’un patrimoine familial et l’optimisation fiscale. La création d’une SCI nécessite toutefois une certaine préparation et des formalités administratives. Les coûts associés à sa création peuvent varier, mais les avantages à long terme justifient souvent l’investissement initial.

La transmission du patrimoine via une SCI est facilitée par les possibilités de donation progressive, de donation de la nue-propriété et de donation-partage, ainsi que par les avantages fiscaux offerts. Ainsi, la SCI apparaît comme un outil juridique et fiscal performant pour gérer et transmettre un patrimoine immobilier de manière optimisée.

immobilier de défiscalisation, fin du dispositif pinel

Fin du dispositif Pinel en 2025 : Quelles alternatives pour continuer à défiscaliser ?

janvier 16, 2025

by Patrimoine Design Investir dans l'immobilier

La suppression du dispositif Pinel en 2025 marque un tournant pour les investisseurs immobiliers français. Ce dispositif, largement plébiscité depuis 2014, a permis à de nombreux contribuables de réduire leurs impôts tout en se constituant un patrimoine locatif.

Cependant, avec sa disparition imminente, de nouvelles questions se posent :

Quelles alternatives existent pour continuer à défiscaliser tout en investissant dans l’immobilier ?
Quelles solutions sont adaptées aux objectifs des investisseurs en quête d’optimisation fiscale ?

Dans cet article, nous aborderons les alternatives existantes, dans le secteur immobilier mais aussi dans d’autres placements financiers.

Sommaire

1. Pourquoi la Loi Pinel est-elle supprimée ?

1.1. Qu’est-ce que le dispositif Pinel ?

La loi Pinel, instaurée en 2014, est un dispositif de défiscalisation qui vise à encourager l’investissement locatif dans des zones géographiques où la demande de logements est supérieure à l’offre. En achetant un bien immobilier neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA), les particuliers peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de mise en location du bien. En effet, en s’engageant à louer le bien pendant 6, 9 ou 12 ans, ils peuvent obtenir une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du prix d’achat, dans la limite de 300 000 euros par an.

Exemple d’application : M. et Mme Dupont achètent un appartement neuf de 250 000 euros dans une zone Pinel. En le louant pendant 9 ans, ils bénéficient d’une réduction d’impôt de 18 %, soit 45 000 euros au total, étalés sur 9 ans. Chaque année, ils réduisent ainsi leur impôt de 5 000 euros. Pour beaucoup d’investisseurs, cette réduction constitue un avantage significatif, en leur permettant d’augmenter leur rendement locatif net.

1.2. Les enjeux de la loi Pinel

Le dispositif Pinel vise plusieurs objectifs :

1. Encourager la construction de logements neufs dans des zones à forte demande locative. Cela contribue à répondre aux besoins de logement dans les zones urbaines tendues comme Paris, Lyon ou Bordeaux.

2. Stimuler l’investissement des particuliers dans l’immobilier locatif, leur permettant de se constituer un patrimoine immobilier tout en réduisant leur fiscalité.

3. Favoriser l’accès au logement pour les ménages modestes grâce aux plafonds de loyers imposés par le dispositif Pinel.

Toutefois, bien que ces objectifs soient louables, certains critiques estiment que la loi Pinel a principalement bénéficié aux investisseurs, sans pour autant résoudre la crise du logement en France. Le coût de ce dispositif pour l’État et les enjeux environnementaux ont aussi pesé dans la balance.

1.3. Les conséquences de la suppression du dispositif Pinel

Avec la suppression du Pinel en 2025, les particuliers ne pourront plus bénéficier de cet avantage fiscal pour leurs investissements dans le neuf, ce qui risque de réduire l’attrait de l’investissement locatif dans certaines zones. On anticipe également une baisse des constructions de logements neufs dans les grandes métropoles. Pour les investisseurs, cette suppression implique de trouver des solutions alternatives pour continuer à réduire leur impôt tout en investissant dans des placements rentables et pérennes.

2. Quelles solutions alternatives ?

En dépit de la fin du Pinel, il existe divers dispositifs de défiscalisation, tant dans l’immobilier que dans les placements financiers, pour optimiser sa fiscalité. Voici les solutions principales.

3. Alternatives dans l’immobilier

3.1. Loi Malraux

La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation permettant de bénéficier d’une réduction d’impôt importante en échange de la rénovation de bâtiments historiques situés dans des zones protégées, comme les secteurs sauvegardés ou les sites patrimoniaux remarquables. En investissant dans la restauration de ces biens, les particuliers peuvent obtenir une réduction d’impôt de 22 % à 30 % des travaux, dans une limite annuelle de 400 000 euros sur quatre ans.

Exemple d’application : Mme Lefèvre investit dans un immeuble à rénover situé dans le Vieux Lyon, un secteur sauvegardé. Elle engage 200 000 euros de travaux. Grâce à la loi Malraux, elle bénéficie d’une réduction d’impôt de 60 000 euros (30 % de 200 000 euros) sur ses travaux, étalée sur quatre ans, soit 15 000 euros par an. Ce dispositif, en plus de son avantage fiscal, permet à Mme Lefèvre de contribuer à la préservation du patrimoine architectural de la ville.

3.2. Monuments historiques

Pour les amateurs de biens d’exception, le dispositif Monuments Historiques permet de déduire 100 % des travaux réalisés sur un bâtiment classé ou inscrit à l’inventaire des monuments historiques. Cette déduction est appliquée directement sur le revenu global, sans plafonnement. Toutefois, pour bénéficier de cette défiscalisation, l’investisseur doit s’engager à conserver le bien pendant au moins 15 ans.

Exemple d’application : M. Lambert investit dans un château classé Monument Historique en Dordogne et effectue 300 000 euros de travaux de restauration. Il peut déduire l’intégralité de cette somme de son revenu imposable, ce qui réduit considérablement son imposition pendant plusieurs années. Ce type d’investissement, bien que coûteux, présente un avantage fiscal unique, tout en offrant l’opportunité de posséder un bien patrimonial rare.

3.3. Dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie encourage l’investissement dans la rénovation de logements anciens situés dans des centres-villes en difficulté. En achetant un bien ancien et en y réalisant des travaux représentant au moins 25 % du prix d’achat, l’investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôt similaire à celle du Pinel, soit 12 %, 18 % ou 21 % selon la durée de mise en location.

Exemple d’application : Mme Garnier acquiert un bien ancien à 100 000 euros dans le centre-ville de Béziers et effectue 30 000 euros de travaux de rénovation. Elle s’engage à louer le bien pendant 12 ans et bénéficie d’une réduction d’impôt de 21 %, soit 27 300 euros (21 % de 130 000 euros). Le dispositif Denormandie permet ainsi de combiner avantage fiscal et réhabilitation de l’immobilier ancien en centre-ville.

3.4. Déficit foncier

Le mécanisme de déficit foncier permet aux propriétaires de biens locatifs de déduire les charges et travaux de rénovation de leurs revenus fonciers, voire de leur revenu global sous certaines conditions. Cette option est particulièrement intéressante pour ceux qui possèdent des biens anciens avec des coûts d’entretien importants.

Exemple d’application : M. Dupuis loue un appartement dans un immeuble ancien nécessitant des rénovations d’un montant de 15 000 euros. En appliquant le déficit foncier, il déduit cette somme de ses revenus fonciers, réduisant ainsi l’impôt sur ces revenus et, dans certains cas, son imposition globale.

mécanisme de déficit foncier en immobilier - défiscalisation

3.5. LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est une option de défiscalisation flexible et avantageuse, permettant de générer des revenus complémentaires tout en bénéficiant d’une fiscalité allégée. En optant pour le régime réel, le propriétaire peut amortir la valeur de son bien et déduire les charges, ce qui réduit considérablement l’imposition des revenus locatifs.

Exemple d’application : M. et Mme Rivière investissent dans un studio meublé pour étudiants à Toulouse et choisissent le statut LMNP au régime réel. Entre les frais d’amortissement et les charges déductibles, ils parviennent à réduire leur base imposable, leur permettant de générer des revenus locatifs nets de charges, voire de bénéficier d’un revenu non imposable.

3.6. Comparaison des dispositifs immobiliers

comparaison dispositif immobilier - défiscalisation

4. Alternatives dans les autres dispositifs

4.1. Plan d’Épargne Retraite (PER)

Le Plan d’Épargne Retraite (PER) est un produit d’épargne qui permet de préparer sa retraite tout en profitant d’une réduction d’impôt immédiate. Les versements effectués sur un PER sont déductibles du revenu imposable dans la limite des plafonds fiscaux, offrant ainsi une solution efficace pour les contribuables souhaitant défiscaliser tout en préparant leur retraite. À terme, le capital accumulé est disponible sous forme de rente ou de capital, chacun avec une fiscalité spécifique.

Exemple d’application : M. Martin, dans une tranche marginale d’imposition de 30 %, verse 10 000 euros sur son PER en 2023. Grâce à cette opération, il obtient une réduction d’impôt de 3 000 euros. Non seulement le PER lui permet de défiscaliser dans l’immédiat, mais il constitue également un moyen de renforcer sa préparation à la retraite avec un capital disponible au moment souhaité.

4.2. Girardin Industriel

Le dispositif Girardin Industriel, destiné aux investissements dans les départements et régions d’outre-mer (DROM), est une option pour les contribuables qui cherchent une forte réduction d’impôt à court terme, parfois supérieure au montant investi. En investissant dans des projets industriels ou agricoles en outre-mer, les particuliers bénéficient d’un retour immédiat sur leur investissement grâce à la défiscalisation, souvent réalisable dès l’année qui suit. Cependant, le Girardin présente des risques élevés, notamment en cas de non-respect des obligations fiscales ou d’échec du projet financé.

Exemple d’application : Mme Lemoine investit 8 000 euros dans un projet Girardin en Martinique. Elle bénéficie ainsi d’une réduction d’impôt de 9 200 euros, soit un avantage supérieur à son investissement initial. Cependant, la réussite du projet dépend de sa bonne gestion, et le risque de remise en cause par l’administration fiscale est non négligeable. Par prudence, Mme Lemoine consulte un spécialiste pour s’assurer que le projet est bien structuré et conforme.

4.3. Fonds Commun de Placement dans l’Innovation (FCPI)

Les Fonds Communs de Placement dans l’Innovation (FCPI) permettent aux contribuables de soutenir des PME innovantes, souvent dans les secteurs de pointe comme la technologie ou la santé. En investissant dans un FCPI, les particuliers bénéficient d’une réduction d’impôt de 18 % du montant investi, avec un plafond de 12 000 euros pour une personne seule et de 24 000 euros pour un couple. Les FCPI sont soumis à un blocage de cinq ans minimum, et comme tout investissement en capital-risque, ils comportent un risque de perte en capital.

Exemple d’application : M. et Mme Moreau investissent 20 000 euros dans un FCPI spécialisé en biotechnologie. Cela leur donne droit à une réduction d’impôt de 3 600 euros. Les Moreau savent que leur capital est bloqué et qu’il existe un risque de perte, mais le potentiel de rendement est attractif s’il est bien orienté. En diversifiant leur portefeuille avec des placements plus sûrs, ils équilibrent le risque tout en contribuant à des projets d’innovation.

5. Comparaison et choix des dispositifs en fonction du profil d’investisseur

Pour sélectionner le dispositif le plus adapté, chaque investisseur doit prendre en compte son profil, ses objectifs de défiscalisation, et sa tolérance au risque. Voici quelques conseils pour aider à choisir la solution qui convient le mieux.

5.1. Investisseurs immobiliers orientés vers le patrimoine

Pour ceux qui souhaitent conjuguer investissement immobilier et préservation du patrimoine, des dispositifs comme la loi Malraux et le régime des Monuments Historiques sont idéaux. La loi Malraux, en particulier, permet de défiscaliser en rénovant des biens dans des secteurs sauvegardés. Elle convient bien aux investisseurs cherchant des avantages fiscaux conséquents sur des biens uniques, mais qui peuvent accepter un engagement de longue durée.

5.2. Investisseurs cherchant un retour rapide sur défiscalisation

Le Girardin Industriel est particulièrement adapté aux contribuables ayant une imposition élevée et cherchant une réduction rapide de leur impôt sur le revenu. Attention toutefois aux risques associés : le projet doit être géré efficacement, et il est essentiel de s’assurer que les investissements respectent bien les exigences légales. Ce dispositif est intéressant pour les profils très imposés, mais il reste prudent de consulter un professionnel.

5.3. Investisseurs préparant leur retraite

Le Plan d’Épargne Retraite (PER) est idéal pour les contribuables souhaitant préparer leur retraite tout en réduisant leur imposition actuelle. Le PER est également flexible : il permet de récupérer les fonds sous forme de rente ou de capital. Pour ceux qui recherchent une réduction d’impôt et la préparation d’un capital de retraite, le PER est une solution intéressante à envisager.

5.4. Investisseurs en quête d’innovation

Les FCPI s’adressent à des investisseurs plus enclins à prendre des risques et souhaitant diversifier leurs placements dans des projets innovants. Avec des secteurs comme la santé ou la technologie en expansion, les FCPI offrent des opportunités potentielles de rendements élevés, tout en permettant de soutenir l’innovation. Cependant, le risque de perte en capital existe, et la prudence est de mise.

6. Conclusion

La suppression du dispositif Pinel en 2025 est un tournant pour les investisseurs immobiliers français. Cependant, d’autres options demeurent pour ceux qui souhaitent optimiser leur fiscalité tout en investissant de manière responsable et diversifiée. Dans le secteur immobilier, des dispositifs comme la loi Malraux, le régime des Monuments Historiques, le Denormandie, le déficit foncier et le statut LMNP constituent des alternatives solides et adaptées à différents profils d’investisseurs.

Les investisseurs cherchant à diversifier leurs stratégies patrimoniales peuvent aussi se tourner vers des produits financiers complémentaires, tels que le Plan d’Épargne Retraite (PER), le Girardin Industriel et les Fonds Communs de Placement dans l’Innovation (FCPI). Chacun de ces dispositifs présente des avantages spécifiques ainsi que des contraintes en termes de risques, de liquidité ou de complexité.

Avant d’opter pour l’une ou l’autre de ces solutions, il est essentiel de bien comprendre les caractéristiques et conditions de chaque dispositif.

Lire notre article: « Comment générer des revenus locatifs sans impôt… ni gestion ?«

sci à l'IR ou à l'IS, quelle option choisir?

SCI à l’IS OU à l’IR : quelle option choisir?

décembre 5, 2024

by Patrimoine Design Investir dans l'immobilier

La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure prisée par les investisseurs immobiliers, permettant de faciliter la gestion et la transmission d’un patrimoine. Cependant, lors de la création d’une SCI, un choix fondamental s’impose : le régime fiscal applicable. Faut-il opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) ou l’impôt sur le revenu (IR) ? Ce choix a un impact direct sur la fiscalité des revenus locatifs, la gestion des charges, ainsi que sur l’imposition des plus-values à la revente des biens. Cet article explore en détail les différences entre ces deux régimes à travers leurs avantages, inconvénients et des exemples concrets chiffrés pour aider à mieux comprendre les enjeux.

Je vous conseille de lire en introduction l’article Investir en immobilier via une SCI, pourquoi et comment en 3 points clés!

Sommaire

1. La SCI à l’Impôt sur le Revenu (IR)

Dans une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, les revenus locatifs sont imposés directement entre les mains des associés, au prorata des parts détenues dans la société. Les bénéfices sont intégrés aux revenus fonciers de chaque associé, soumis à leur propre taux marginal d’imposition (TMI). Ce régime est souvent perçu comme le plus simple, mais il peut devenir pénalisant pour les contribuables aux revenus élevés.

Exemples chiffrés : SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu)

Imaginons une SCI constituée par deux associés, chacun détenant 50 % des parts. La SCI possède un bien immobilier loué pour un revenu locatif annuel de 24 000 €. Après déduction des charges (intérêts d’emprunt, frais d’entretien, etc.) de 6 000 €, le résultat net est de 18 000 €.

Chaque associé devra déclarer 9 000 € de revenus fonciers sur sa déclaration personnelle.
Si un des associés se trouve dans la tranche marginale de 30 % (TMI), il sera imposé à 30 % sur ces 9 000 €, soit 2 700 € d’impôts.
En plus de cet impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux de 17,2 % s’appliquent, ce qui donne un total de 1 548 € (17,2 % de 9 000 €).

Total des impôts pour cet associé : 2 700 € (impôt sur le revenu) + 1 548 € (prélèvements sociaux) = 4 248 € d’impôt.

Dans ce cas, l’imposition sur les revenus locatifs peut être importante, surtout si l’associé est dans une tranche d’imposition élevée. Cependant, dans le cadre du régime de l’IR, la SCI bénéficie de plusieurs avantages, notamment la possibilité de déduire les charges et de profiter du régime des déficits fonciers.

Avantages de la SCI à l’IR

Simplicité administrative : Pas besoin de tenir une comptabilité complexe, les associés déclarent simplement leur part des revenus locatifs sur leur déclaration personnelle.
Déficits fonciers : En cas de charges supérieures aux revenus locatifs (par exemple, lors de travaux importants), le déficit foncier peut être imputé sur le revenu global des associés dans la limite de 10 700 € par an. Cela permet de réduire l’imposition globale.
Transmission de patrimoine : En vue d’une transmission à long terme, la SCI à l’IR permet de conserver les abattements fiscaux en cas de donation ou succession, et d’éviter les contraintes liées à l’amortissement.

Inconvénients de la SCI à l’IR

Imposition directe des revenus : Pour les associés ayant des revenus élevés, l’imposition peut être particulièrement lourde, puisque le taux marginal d’imposition peut atteindre 45 %, sans oublier les prélèvements sociaux de 17,2 %. Nous avons donc une impositions qui varie entre 17,2% et 62,2% en fonction de la TMI de l’associé.
Absence d’amortissement : Contrairement à la SCI à l’IS, la SCI à l’IR ne permet pas de déduire l’amortissement des biens immobiliers. Cela peut limiter la déduction des charges et réduire l’optimisation fiscale.

2. La SCI à l’Impôt sur les Sociétés (IS)

Dans une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés, les revenus locatifs sont d’abord imposés au niveau de la société elle-même, selon les règles applicables à l’IS. Le taux de l’IS est de 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfice, puis de 25 % au-delà. Une des principales différences avec la SCI à l’IR réside dans la possibilité de déduire l’amortissement des biens, ce qui permet de diminuer la base imposable. S’il est distribué aux associés, il sera taxé au PFU de 30%.

Exemples chiffrés : SCI à l’IS

Prenons le même exemple d’une SCI générant 24 000 € de revenus locatifs et 6 000 € de charges annuelles, pour un bénéfice net de 18 000 €. La particularité avec la SCI à l’IS est qu’il est possible de déduire l’amortissement du bien immobilier.

Si l’amortissement du bien est fixé à 10 000 € par an, le bénéfice imposable n’est plus que de 8 000 € (18 000 € – 10 000 €).
L’impôt sur les sociétés appliqué à ce bénéfice sera de 15 %, soit 1 200 € (15 % de 8 000 €).
Si les associés souhaitent se verser des dividendes, ces derniers seront imposés lors de la distribution (prélèvement forfaitaire unique de 30 %).

Total des impôts au niveau de la SCI : 1 200 € (impôt sur les sociétés). Ensuite, si les associés se versent 8 000 € de dividendes, ils paieront 30 % (PFU) d’impôt sur cette somme (2 400 €).

Avantages de la SCI à l’IS

Amortissement des biens : L’un des plus grands avantages de la SCI à l’IS est la possibilité de déduire l’amortissement des biens immobiliers. Cela permet de réduire considérablement le bénéfice imposable et, par conséquent, les impôts à payer.
Optimisation fiscale : Pour des investisseurs souhaitant maximiser les déductions à court terme, la SCI à l’IS est souvent plus attractive. Les amortissements, les frais financiers et autres charges déductibles permettent de réduire la fiscalité à court terme.
Taux d’imposition avantageux : Le taux de l’IS à 15 % sur les premiers 42 500 € est souvent plus faible que le taux d’imposition personnel des associés, surtout pour ceux se situant dans les tranches marginales élevées de l’impôt sur le revenu.

Inconvénients de la SCI à l’IS

Gestion plus complexe : La SCI à l’IS impose une comptabilité plus lourde. Il est nécessaire de tenir une comptabilité conforme aux règles des sociétés commerciales et de faire appel à un expert-comptable, ce qui génère des frais supplémentaires.
Plus-value à la revente : En cas de revente d’un bien détenu par une SCI à l’IS, la plus-value imposable est calculée sur la base de la valeur comptable du bien, qui a été réduite par les amortissements. Cela peut entraîner une forte imposition des plus-values, rendant la revente moins avantageuse que dans une SCI à l’IR.
Distribution des dividendes : Lorsque les associés se versent des dividendes, ces sommes sont à nouveau imposées, ce qui crée une double imposition (impôt sur les sociétés, puis impôt sur les dividendes).

Exemples chiffrés : plus-value à la revente

Prenons un bien immobilier acheté pour 300 000 € et amorti sur 30 ans à raison de 10 000 € par an. Après 10 ans, le bien a été amorti de 100 000 €, ce qui réduit sa valeur comptable à 200 000 €. Si le bien est vendu pour 400 000 €, la plus-value imposable sera calculée sur la différence entre le prix de vente (400 000 €) et la valeur comptable nette (200 000 €), soit une plus-value de 200 000 €.

Cette plus-value sera soumise à l’impôt sur les sociétés à 25 %, soit un impôt de 50 000 €.

3. Quel régime choisir ?

Le choix entre une SCI à l’IS et une SCI à l’IR dépend de plusieurs facteurs, notamment les objectifs d’investissement, la durée de détention du bien et la situation fiscale des associés.

Cas d’une SCI à l’IR (Impôt sur les Revenus) adaptée :

Investisseurs à long terme : Si l’objectif est de conserver le bien immobilier pendant de nombreuses années et de le transmettre aux héritiers, la SCI à l’IR est souvent plus avantageuse, surtout en termes de fiscalité des plus-values.
Revenus locatifs modérés : Pour des investisseurs dont les revenus locatifs ne sont pas très élevés, l’imposition directe à l’IR peut être moins pénalisante, surtout s’ils sont dans une tranche d’imposition faible à moyenne.

Cas d’une SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés) adaptée :

Optimisation fiscale à court terme : Si l’objectif est de maximiser les déductions fiscales et de limiter l’imposition des revenus locatifs, la SCI à l’IS est plus favorable grâce à la déduction de l’amortissement.
Investisseurs en tranches élevées : Pour les investisseurs situés dans les tranches marginales élevées de l’impôt sur le revenu, l’imposition à l’IS à 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfice peut être beaucoup plus avantageuse que l’imposition directe à l’IR.

Comment changer de régime fiscal ?

Pour procéder au changement du régime fiscal de la SCI, la décision doit être votée à l’unanimité des associés en assemblée générale de SCI.

Les associés doivent notifier par écrit le Service des impôts des entreprises (SIE) compétent leur souhait de changer le régime fiscal de la SCI au plus tard dans les 3 premiers mois de l’exercice à compter duquel ils souhaitent faire jouer l’option.

La lettre de notification doit comporter un certain nombre d’informations :

Raison sociale de la SCI
Adresse du siège social
Nom, prénom et adresse de chaque associé
Répartition du capital social de la SCI

La notification doit être signée dans les conditions prévues par les statuts ou, en l’absence de stipulation contractuelle, par l’ensemble des associés.
L’option peut être exercée à l’occasion de la déclaration d’une modification de l’entreprise, notamment la modification des statuts de la SCI.

Couts associés

Les SCI soumises à l’IS doivent tenir une comptabilité irréprochable. Cette obligation est synonyme de frais supplémentaires, notamment si l’assistance d’un expert-comptable est nécessaire, dans ce cas il faut compter environ 1200€HT/an.

Conclusion

Obligation d’opter pour la SCI à l’IS dans certains cas : Lorsqu’un investisseur immobilier ne peut pas supporter le poids de l’impôt sur le revenu, la SCI à l’IS devient une nécessité. Elle permet de différer le paiement des impôts jusqu’à la vente de l’immeuble. Par exemple, s’il doit s’acquitter de 225 286 € d’impôts sur 17 ans (soit 13 252 € par an), la question est : a-t-il la capacité financière de le faire ?
Préférence pour la SCI à l’IR en cas de plus-value significative : Si l’investisseur peut assumer l’impôt sur le revenu foncier et anticipe une plus-value importante après 20 ans, la SCI à l’IR est plus avantageuse. Par exemple, dans le cas d’une cession à 1M€, la taxation à 40% sur la plus-value dans une SCI à l’IS génère un écart substantiel, rendant l’option IR beaucoup plus favorable.
Avantage de réinvestir avec une SCI à l’IS : Si, après une vente, la SCI à l’IS réinvestit dans un actif immobilier ou financier, elle évite de payer le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30%. Dans ce cas, elle économiserait 148 500 €, ce qui en fait une option avantageuse à long terme et lors de la revente.
SCI à l’IS idéale pour le démembrement des parts : Si vous démembrer les parts de la SCI et la conservez longtemps dans le cadre familial, l’imposition sur la plus-value ou les distributions n’aura pas lieu. Dans cette situation, la SCI à l’IS s’avère être le meilleur choix.
Choix dicté par la capacité de financement : Pour un investisseur ayant des moyens limités et cherchant à préparer une retraite complémentaire, l’objectif n’est pas de maximiser le rendement sur 20 ou 30 ans. Il s’agit de choisir l’option qui permet de réaliser l’opération tout en générant des revenus à la retraite. Dans ce cas, le banquier qui finance l’investissement peut être décisif dans le choix entre IR et IS.
Rentabilité mesurée par le taux de rendement interne (TRI) : En évaluant la rentabilité sur 20 ans, on observe un TRI de 7,2 % pour la SCI à l’IR et de 11,3 % pour la SCI à l’IS. En termes de rendement pur, la SCI à l’IS se révèle plus rentable, car elle permet de différer le paiement de l’impôt.

En résumé, aucune conclusion universelle ne peut être tirée. Une analyse spécifique est toujours nécessaire. Toutefois, le grand avantage de la SCI à l’IS est de reporter le paiement des impôts à la vente de l’immeuble, moment où les associés ont les liquidités pour payer.

scpi? LES GRANDES GAGNANTES DE LA CRISE IMMOBILI7RE

SCPI : les grandes gagnantes et les perdantes de la crise immobilière

juillet 31, 2024

by Patrimoine Design Investir dans l'immobilier

2023 est une année révélatrice pour les SCPI. Depuis la crise immobilière qui a débuté à l’augmentation des taux directeurs, les SCPI ont démontré pour certaines leur capacité de résilience et pour d’autres leurs faiblesses. Décryptage.

Dans cet article, nous allons vous expliquer ce qu’il s’est passé sur le marché, pourquoi certaines SCPI perdent de la valeur alors que d’autres non, et comment choisir sa SCPI

Sommaire de l’article

1. C’est quoi une SCPI ?

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ou « Pierre papier », est une structure qui permet de réunir des épargnants autour d’un projet immobilier de grande ampleur. En achetant des parts, un épargnant devient associé de la SCPI, donc propriétaire d’une quote-part d’un patrimoine immobilier composé de bureaux, commerces, locaux d’activités, écoles, cliniques, résidences séniors, habitation, etc.

L’épargnant qui investit dans la SCPI devient « associé », et détient une partie d’un patrimoine immobilier diversifié. Les associés confient toute la gestion immobilière à une équipe d’experts qui se charge de tout, de la sélection des immeubles jusqu’à leur revente. Ce service est inclus dans les frais de gestion.

En contrepartie, les associés perçoivent un revenu mensuel ou trimestriel issu des loyers payés par les locataires des immeubles.

Un associé peut investir dans plusieurs SCPI pour profiter des stratégies d’investissement propres à chaque fonds. Chaque SCPI réunit une communauté d’associés qui contribuent au développement de la SCPI et à la liquidité du marché des parts.

L’investissement en SCPI peut se faire en direct ou via une assurance-vie, pour une personne physique ou une personne morale. Il présente l’avantage de pouvoir investir le montant que vous souhaitez et de réaliser un investissement immobilier simple et sans aucune gestion

Vous retrouverez dans la vidéo suivante le fonctionnement d’une SCPI:

2. Un marché immobilier chahuté

L’augmentation des taux mi 2022 a mis tout le secteur de l’immobilier sous pression.

Voici l’évolution des taux d’intérêt sur les 24 dernières années :

Suite au retour de l’inflation et à la remontée des taux directeurs, les marchés immobiliers et les SCPI ont évolué de façon différenciée :

En Europe sous l’effet du renchérissement des conditions financières, les marchés immobiliers ont eu tôt fait d’offrir des opportunités aux investisseurs disposant de capitaux propres à déployer ;
En France, les bureaux en Île-de-France ont souffert après avoir trop augmenté ces dernières années, un phénomène aggravé par une offre excessive. À l’opposé, les métropoles régionales et les retail park ont affiché leur solidité, car éloignés de cette suroffre.

On peut distinguer finalement 3 principales causes à la crise des SCPI

Changements économiques :

Inflation : Une augmentation des taux d’inflation peut réduire le pouvoir d’achat des investisseurs et affecter la rentabilité des investissements immobiliers.
Taux d’intérêt : Des taux d’intérêt en hausse augmentent le coût des emprunts, rendant le financement des projets immobiliers plus coûteux et moins attractif.

Pandémie de COVID-19 :

Télétravail et vacance locative : La généralisation du télétravail a réduit la demande pour les bureaux, entraînant une augmentation des taux de vacance locative.
Difficultés des commerces : Les confinements et restrictions sanitaires ont touché de nombreux commerces, impactant les loyers perçus par les SCPI investies dans des locaux commerciaux.

Évolution réglementaire :

Normes environnementales : Les exigences croissantes en matière de performance énergétique des bâtiments peuvent nécessiter des investissements importants pour la mise en conformité des actifs immobiliers.

3. Conséquences pour les investisseurs de SCPI

Les conséquences pour un investisseur sont les suivantes :

Rendements en baisse : La réduction des loyers perçus et l’augmentation des coûts peuvent entraîner une baisse des rendements pour les investisseurs.
Liquidité limitée : En période de crise, la revente des parts de SCPI peut devenir plus difficile, réduisant la liquidité de cet investissement.
Valorisation des actifs : Une baisse de la demande pour certains types de biens immobiliers peut entraîner une diminution de la valorisation des actifs détenus par les SCPI.

4. Bien choisir sa SCPI

Bien choisir sa SCPI est une étape clé dans la mesure où votre investissement est à envisager à moyen long terme

Voici les critères les plus importants à analyser pour bien choisir votre SCPI :

La société de gestion

Les 5 premiers gérants ont représenté 50 % de la collecte nette des SCPI, c’est le tableau dressé par les chiffres de marché en 2023. Les gérants qui occupent le haut du tableau ont mis en place des stratégies distinctives qui ont démontré, à l’occasion de ce retournement de cycle, leur capacité à maintenir les revenus et les prix de leurs SCPI.

Se tourner vers les 5 premiers gérants, c’est aussi s’assurer d’une certaine liquidité en cas de revente de vos parts. En effet, mieux vaut avoir une SCPI qui collecte régulièrement dans l’année afin d’assurer la liquidité de vos parts.

Parmi les 5 premiers gérants, citons ATLAND VOISIN, aucune de leur SCPI n’a perdu de la valeur en 2023, signe d’une bonne gestion globale immobilière de leur parc. Citons un exemple précis avec Épargne Pierre et Épargne Pierre Europe qui ont affiché des revenus distribués, des rendements, et des prix de part stables.

Diversification de la SCPI

Les SCPI peuvent chercher à diversifier leurs investissements pour atténuer les risques, en incluant par exemple des actifs résidentiels ou des infrastructures.

Globalement, la société de gestion doit savoir identifier les secteurs et les régions présentant des opportunités intéressantes, choisir des actifs immobiliers de qualité, bien situés et avec un potentiel de valorisation à long terme, adapter en permanence la composition du portefeuille en fonction des évolutions du marché et des performances des actifs.

La SCPI doit avoir une gestion active des actifs, incluant des rénovations pour améliorer l’efficacité énergétique, ce qui à terme permettra de maintenir ou augmenter leur valeur.

Afficher des performances élevées

Pour avoir de la collecte, la SCPI doit attirer les investisseurs au travers de bons rendements. De notre point de vue, un Taux de Distribution (TD) supérieur à 5% en 2024 est nécessaire pour maintenir une bonne liquidité de la SCPI.

Les SCPI qui ont souffert en 2023 avaient les rendements les plus faibles. Inversement, celles avec des rendements élevés ont maintenu voire amélioré leurs revenus, leur prix de part, et leur liquidité. Le risque ne s’est pas manifesté là où l’on croyait.

Avoir une valeur de reconstitution élevé VS valeur de la part

Lorsque vous choisissez une SCPI, il est essentiel de vérifier quelle est la valeur réelle de la SCPI. La valeur réelle s’exprime au travers de la valeur de reconstitution. Si celle-ci est inférieur à la valeur de la part, cela signifie qu’en cas de nouvelle baisse de la valeur réelle de + de 10% par rapport à la valeur de part, vous allez subir une diminution de la valeur de la part.

A l’inverse, une valeur de reconstitution élevé permet d’avoir un « matelas de sécurité », vous acheté à une valeur de part + faible et vous prémunissez ainsi d’une éventuelle perte de valeur de part.

Avoir un report à nouveau élevé

Le report à nouveau dans le contexte des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) fait référence aux bénéfices non distribués qui sont conservés par la société pour être réinvestis ou distribués ultérieurement. C’est une pratique courante dans la gestion des SCPI pour assurer une certaine stabilité et flexibilité financière.

À la fin de chaque exercice, les bénéfices réalisés par la SCPI sont partagés en plusieurs parties : une partie est distribuée aux associés sous forme de dividendes, une partie est mise en réserve (comme la réserve légale), et le reste constitue le « report à nouveau ». Ce « report à nouveau » peut être utilisé pour pallier une baisse éventuelle des revenus locatifs ou pour financer des travaux de rénovation et d’entretien des biens immobiliers.

Exemple pratique :

Supposons qu’une SCPI ait réalisé un bénéfice net de 1 million d’euros pour un exercice donné. Après distribution des dividendes (par exemple, 800 000 euros), il reste 200 000 euros. Ces 200 000 euros peuvent être affectés au « report à nouveau ». Si l’année suivante, les revenus locatifs baissent, la SCPI peut utiliser ce report à nouveau pour maintenir le niveau de distribution des dividendes à ses associés, malgré la baisse des revenus.

Conclusion

Bien choisir sa SCPI, c’est bien choisir la société de gestion qui propose une SCPI diversifiée, à bon rendement, avec une valeur de reconstitution élevé et du report à nouveau. Patrimoine Design vous accompagne dans vos investissements SCPI en veillant à constituer un portefeuille diversifié et créateur de valeur dans le temps.

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