Indivision : anticiper, gérer, et sortir des blocages patrimoniaux

juillet 3, 2025

by Patrimoine Design Transmettre votre patrimoine

L’indivision intervient lorsqu’un bien ou un ensemble de biens appartient à plusieurs personnes sans que leurs parts respectives soient matériellement divisées. C’est une situation juridique fréquente dans plusieurs contextes patrimoniaux.

L’indivision est un régime juridique qui surgit souvent dans la vie patrimoniale : héritage, achat à plusieurs, donation-partage, séparation… Si elle repose en théorie sur la volonté commune de ses membres, elle peut rapidement devenir un terrain miné lorsqu’un désaccord surgit. Pour les familles comme pour les investisseurs, les conséquences sont lourdes : gestion bloquée, actifs en déshérence, perte de valeur, conflits humains… Pourtant, des solutions existent.

Cet article propose une approche pragmatique et juridique des difficultés liées à l’indivision, en s’appuyant sur les outils existants, les alternatives opérationnelles, et les stratégies permettant d’en sortir intelligemment.

Objectif : faire de l’indivision un levier maîtrisé plutôt qu’un fardeau subi.

Sommaire de l’article

1. Comprendre l’indivision : principes et risques

1.1. L’indivision, une réalité patrimoniale fréquente

L’indivision naît lorsque plusieurs personnes détiennent ensemble un bien sans que leurs parts respectives soient matériellement divisées. Chaque indivisaire est propriétaire d’une quote-part abstraite du tout. Ce régime est très fréquent en pratique, notamment dans :

• les successions (biens reçus en commun par des héritiers), Cas le plus courant : au décès d’un proche, les héritiers deviennent indivisaires du patrimoine du défunt (biens immobiliers, comptes bancaires, parts sociales, etc.), tant que le partage n’est pas effectué.

Exemple : trois enfants héritent ensemble d’un appartement ⇒ ils sont en indivision sur ce bien.

• les achats à plusieurs (couples non mariés, familles, associés), Deux ou plusieurs personnes peuvent acheter un bien en indivision (par exemple, un couple non marié ou des amis). Chacun détient une quote-part du bien, proportionnelle à son apport (ex. : 60/40).

• les situations de séparation ou de divorce avec maintien en indivision,

• certaines stratégies d’investissement collectif.

Ce statut a l’apparence de la simplicité : il s’applique automatiquement en l’absence d’autre choix, et chacun reste libre de ses droits. En réalité, cette souplesse théorique se heurte souvent à la complexité humaine et juridique.

1.2. Le talon d’Achille : la prise de décision à l’unanimité

Le principal verrou de l’indivision réside dans la nécessité d’obtenir l’unanimité pour toute décision importante. Cela concerne :

• la vente d’un bien indivis,

• la conclusion de certains baux,

• la réalisation de travaux significatifs,

• toute transformation juridique ou économique du bien.

Un seul indivisaire peut ainsi bloquer l’ensemble de la gestion, et rendre le bien inerte. Dans un monde où la réactivité est un atout patrimonial majeur, cette paralysie constitue un danger financier, humain et parfois fiscal.

2. Les conséquences économiques du blocage

2.1. Une dévalorisation progressive du patrimoine

Lorsque l’unanimité fait défaut, c’est souvent l’inaction qui s’impose. Le bien indivis, qu’il soit immobilier ou mobilier, peut alors connaître :

• un défaut d’entretien (toiture non refaite, ravalement reporté…),

• une incapacité à se conformer aux nouvelles normes (DPE, accessibilité),

• une absence de rénovation ou de mise en valeur (isolation, équipements modernes),

• une exploitation locative défaillante (impayés, loyers faibles, vacance…),

• une non-valorisation d’espaces annexes (caves, combles, dépendances…).

L’absence de stratégie concertée aboutit ainsi à une érosion de la valeur du bien, parfois de manière spectaculaire. Des actifs qui pourraient générer des revenus réguliers ou être cédés à bon prix deviennent de véritables boulets pour leurs copropriétaires.

2.2. Des charges qui continuent de courir

Même sans gestion active, les charges afférentes à un bien indivis persistent : taxe foncière, impôt sur les revenus locatifs, charges de copropriété, frais d’assurance, voire amendes ou sanctions administratives en cas de non-conformité. Ces frais peuvent rapidement excéder les capacités ou la volonté de paiement de certains coindivisaires, provoquant tensions et contentieux.

2.3. Un climat conflictuel qui fragilise les relations

Le blocage de l’indivision ne génère pas seulement des pertes financières. Il détériore aussi les relations entre les indivisaires, souvent liés par des attaches familiales. La gestion devient alors impossible, non pas à cause de la loi, mais par manque de confiance ou de communication.

3. Les solutions pour fluidifier la gestion

3.1. Les assouplissements légaux

La loi a tenté d’introduire un peu de souplesse. Certaines décisions peuvent être prises à la majorité des deux tiers des droits indivis, notamment :

• les actes d’administration courante,

• la désignation d’un mandataire général,

• la vente de meubles pour régler les charges,

• la conclusion de baux non commerciaux ou agricoles.

En parallèle, chaque indivisaire peut, seul, accomplir des actes conservatoires (travaux urgents, assurance), même sans l’accord des autres, à condition de respecter l’intérêt général de l’indivision.

Ces mécanismes permettent d’éviter la paralysie totale, mais restent limités à certaines situations. Surtout, ils ne permettent pas de régler durablement les désaccords ni de sortir de l’indivision.

3.2. La convention d’indivision : outil stratégique

L’un des leviers les plus puissants reste la convention d’indivision. Cet acte permet aux coindivisaires d’organiser contractuellement la gestion du bien :

• répartition des charges,

• modalités d’utilisation,

• désignation d’un gérant (indivisaire ou tiers),

• durée de l’indivision (déterminée ou indéterminée),

• procédure de sortie, de révocation du gérant, etc.

Bien rédigée, cette convention prévient les conflits en encadrant les droits et obligations de chacun. Elle doit impérativement être écrite et mentionner les quotes-parts. En cas de présence d’immeubles, elle peut faire l’objet d’une publicité foncière.

Malheureusement, cet outil reste sous-utilisé, souvent par méconnaissance ou par incapacité à se mettre d’accord.

4. Sortir de l’indivision : quelles options concrètes ?

4.1. Le partage amiable : une voie idéale mais exigeante

Le Code civil (article 815 du c.civ) pose le principe : “nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision”. Chaque indivisaire a donc le droit de demander le partage, ce qui met fin à l’indivision. En pratique, cela suppose :

• de valoriser les biens,

• de répartir équitablement les quotes-parts,

• d’obtenir l’accord de tous.

Ce partage peut être réalisé par acte notarié. Mais en cas de désaccord sur la valeur des biens, la compensation à verser, ou la nature des lots, la procédure devient vite complexe.

4.2. Le partage judiciaire : long, coûteux, incertain

MÀ défaut d’accord, un indivisaire peut saisir le tribunal judiciaire pour demander un partage judiciaire. Cette procédure se déroule en plusieurs étapes :

1. Phase de recevabilité et d’ouverture : le juge vérifie qu’une tentative amiable a été engagée.

2. Nomination d’un notaire : chargé de dresser un état liquidatif.

3. Rapport du notaire : souvent contesté, il est renvoyé au juge pour trancher les désaccords.

4. Tirage au sort ou vente forcée : en l’absence de lot distinct, le juge peut ordonner la vente du bien.

Cette procédure peut s’étaler sur plusieurs années, avec des frais (notaire, avocats, expertises) significatifs. Surtout, le bien risque de perdre encore en valeur pendant cette période.

5. Favoriser une issue amiable : conciliation et médiation

5.1. Une approche humaine et stratégique

Avant d’en arriver à la voie contentieuse, il est toujours préférable d’envisager une conciliation. Cette démarche permet aux indivisaires de se rapprocher, souvent accompagnés d’un médiateur (notaire ou avocat), pour trouver un terrain d’entente sur le partage ou la cession du bien.

La médiation permet de dépasser les oppositions émotionnelles ou historiques en rétablissant une logique patrimoniale. Elle est d’ailleurs de plus en plus recommandée, voire imposée, par les juridictions.

5.2. L’intérêt d’être accompagné

La réussite d’une conciliation repose sur l’accompagnement par des professionnels objectifs et compétents afin de coordonner les expertises nécessaires (notaire, avocat, fiscaliste, évaluateur) pour aboutir à une solution équilibrée.

6. Une solution alternative innovante : la cession de quote-part indivise

6.1. Une sortie unilatérale possible

Depuis quelques années, une nouvelle voie émerge : la cession de quote-part indivise à un tiers investisseur. Cette pratique permet à un indivisaire de sortir de l’indivision sans attendre le partage. Il vend sa part à un tiers, qui prend sa place dans l’indivision.

L’accord des autres indivisaires n’est pas requis. En revanche, ils bénéficient d’un droit de préemption : s’ils souhaitent éviter l’arrivée d’un tiers, ils peuvent racheter la part dans un délai de trois mois.

6.2. Une valorisation spécifique

La valeur d’une quote-part indivise dépend :

• de la valeur globale du bien,

• du nombre d’indivisaires,

• de l’occupation éventuelle du bien par l’un d’eux,

• de la nature des relations entre indivisaires,

• de l’état du bien et des charges potentielles.

Une décote est souvent appliquée, mais elle peut être compensée par la rapidité et la certitude de sortie.

6.3. Les avantages de la cession

Pour l’indivisaire sortant, cette solution offre :

• une liquidité immédiate : vente rapide, sans attendre la fin d’une procédure,

• un soulagement psychologique : sortie d’un conflit ou d’une situation inerte,

• une opportunité patrimoniale : réinvestir dans des actifs plus dynamiques.

Pour l’indivision restante, cette pratique est également une occasion de renouveler la dynamique ou de reprendre le contrôle du bien si le droit de préemption est exercé.

Conclusion : anticiper et accompagner pour sécuriser l’indivision

L’indivision est souvent subie, rarement choisie. Pourtant, avec une bonne anticipation, une stratégie de gestion adaptée et une approche humaine, elle peut être transformée en un outil patrimonial efficace.

flat tax ou barem progressif, que choisir?

Flat tax ou barème progressif : que choisir en 2025 ?

juin 19, 2025

by Patrimoine Design Optimiser votre fiscalité

En 2025, les particuliers percevant des revenus du capital doivent plus que jamais faire un choix déterminant pour leur fiscalité : opter pour le Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU), aussi appelé flat tax, ou pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Depuis sa mise en place en 2018, la flat tax a séduit par sa simplicité et sa lisibilité. Toutefois, elle n’est pas toujours la solution la plus avantageuse, notamment pour les foyers peu imposés ou disposant d’abattements spécifiques.

Dans cet article, nous vous présentons ces deux régimes, leurs spécificités, leurs avantages et inconvénients, ainsi que des cas pratiques pour vous aider à faire le bon choix en 2025.

Sommaire

I. Comprendre les deux régimes fiscaux

1.1. Qu’est-ce que la flat tax (PFU) ?

Le Prélèvement Forfaitaire Unique, ou PFU, est un mécanisme d’imposition forfaitaire s’appliquant aux revenus du capital. Le taux est fixe : 30 %, décomposé en 12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.

Il concerne les revenus suivants :

Dividendes d’actions ou de parts sociales,
Intérêts de placements financiers (comptes à terme, obligations, livrets bancaires fiscalisés),
Plus-values mobilières (vente d’actions, de parts de fonds, etc.),
Revenus de contrats d’assurance-vie pour les versements postérieurs au 27 septembre 2017, sous certaines conditions.

Sont exclus : les revenus fonciers, salaires, pensions, BIC/BNC, et intérêts de livrets réglementés.

Le PFU est appliqué par défaut, sauf si le contribuable opte pour le barème progressif.

1.2. Le barème progressif de l’impôt sur le revenu

Ce régime consiste à ajouter les revenus du capital aux autres revenus du foyer fiscal (salaires, pensions…) pour les imposer selon le barème progressif par tranches (0 %, 11 %, 30 %, 41 %, 45 %).

Il permet de bénéficier de certains abattements :

40 % sur les dividendes,
abattement pour durée de détention sur les plus-values mobilières,
déduction de frais réels sur les revenus fonciers ou certains frais d’acquisition.

II. Comparatif fiscal entre les deux régimes

2.1. Avantages de la flat tax

Le principal atout de la flat tax réside dans sa simplicité. Avec un taux global et forfaitaire de 30 %, elle permet d’éviter les calculs complexes liés au barème progressif. Cette simplicité est particulièrement appréciée des investisseurs souhaitant une gestion passive et prévisible de leur fiscalité.

Elle offre aussi une parfaite lisibilité : dès la perception du revenu, le contribuable connaît le montant de l’impôt qui s’applique. Ce mécanisme peut être rassurant, notamment en période d’incertitude fiscale.

Enfin, la flat tax est souvent fiscalement avantageuse pour les contribuables soumis à une Tranche Marginale d’Imposition (TMI) élevée. Pour ceux imposés à 30 %, 41 %, voire 45 %, le taux forfaitaire de 12,8 % (hors prélèvements sociaux) est bien plus intéressant que les taux progressifs, même en tenant compte des abattements possibles.

2.2. Avantages du barème progressif

Le barème progressif, bien que plus complexe, peut se révéler très avantageux pour les foyers faiblement ou non imposés. En effet, si le contribuable est en TMI à 0 % ou 11 %, l’imposition sur les revenus du capital peut être considérablement réduite, voire nulle.

De plus, ce régime permet de profiter d’abattements fiscaux spécifiques, absents dans la flat tax :

Sur les dividendes, un abattement de 40 % est appliqué avant le calcul de l’impôt.
Sur les plus-values de cession de titres, des abattements pour durée de détention sont prévus, notamment pour les titres de PME : 50 % après 2 ans, 65 % après 8 ans.

Le barème permet également la déduction de frais réels (droits de garde, frais de courtage…) et l’imputation de moins-values mobilières antérieures, ce qui est impossible sous le PFU.

🎯 À retenir : Le barème est donc plus adapté aux investisseurs actifs, aux patrimoines financiers significatifs bénéficiant d’abattements, ou aux profils faiblement fiscalisés.

2.3. Exemples chiffrés selon la TMI

TMI	Revenus du capital	Impôt via flat tax	Impôt via barème (avec abattement)	Régime avantageux
0 %	5 000 € dividendes	1 500 €	0 € (après abattement)	Barème
11 %	10 000 € PV actions	3 000 €	≈ 1 960 €	Barème
30 %	20 000 € dividendes	6 000 €	≈ 7 400 €	Flat tax
45 %	30 000 € PV actions	9 000 €	≈ 13 500 €	Flat tax

III. Critères de choix entre flat tax et barème

3.1. Revenu fiscal de référence

Votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI) dépend de l’ensemble de vos revenus déclarés. C’est un élément clé du choix entre flat tax et barème.

Si votre TMI est inférieure à 30 % (0 % ou 11 %), le barème progressif peut s’avérer nettement plus avantageux, notamment grâce à des abattements fiscaux spécifiques.
En revanche, si votre TMI est égale ou supérieure à 30 %, la flat tax, avec son taux fixe de 30 %, devient généralement plus pertinente.

🧮 Exemple illustratif : Un contribuable en TMI 11 % percevant 5 000 € de dividendes bénéficiera, avec le barème, d’un abattement de 40 %, puis d’un taux d’imposition faible sur le reste. Au final, il peut ne payer que quelques centaines d’euros au lieu des 1 500 € forfaitaires de la flat tax.

3.2. Nature et montants des revenus du capital

Certains types de revenus donnent droit à des abattements spécifiques sous le régime du barème :

Dividendes : 40 % d’abattement avant imposition si option pour le barème.
Plus-values mobilières : abattements pour durée de détention (50 % après 2 ans, 65 % après 8 ans pour titres de PME sous conditions).

📌 Plus les revenus sont élevés et bénéficient d’un abattement important, plus le barème peut s’avérer avantageux.

3.3. Déductions et stratégies particulières

Le barème permet certaines optimisations fiscales que la flat tax ne permet pas :

Frais réels : possibilité de déduire les frais d’acquisition (droits de garde, frais de courtage).
Déficits antérieurs : possibilité d’imputer des moins-values mobilières des années précédentes sur les plus-values de l’année.

🛠️ Exemple : un investisseur ayant subi 10 000 € de moins-values en 2023 peut les imputer sur des gains 2025 s’il opte pour le barème.

3.4. Objectifs patrimoniaux

Le choix peut aussi s’inscrire dans une stratégie plus globale :

Visibilité et simplicité : la flat tax offre un taux connu et fixe, ce qui est rassurant pour des investisseurs souhaitant de la prévisibilité.
Optimisation sur mesure : le barème permet une personnalisation fine selon votre situation, idéale pour les contribuables ayant une gestion active ou des arbitrages à effectuer.

🎯 Recommandation : effectuer chaque année une simulation personnalisée tenant compte de l’ensemble des revenus et du contexte fiscal pour faire le bon choix.

IV. Comment exercer l’option pour le barème ?

L’option pour le barème progressif ne se fait pas automatiquement : elle nécessite une démarche volontaire du contribuable.

L’option est annuelle et globale : elle s’applique à l’ensemble des revenus du capital perçus durant l’année (dividendes, intérêts, plus-values), et non au cas par cas.
Modalités d’exercice : l’option se réalise au moment de la déclaration annuelle de revenus, via le formulaire fiscal (déclaration en ligne ou papier). Pour les revenus perçus en 2025, l’option devra être formulée lors de la déclaration en 2026.
Case spécifique à cocher : sur le formulaire 2042, il convient de cocher la case permettant de soumettre les revenus du capital au barème progressif. En l’absence de cette démarche, c’est la flat tax qui s’applique par défaut.
Irrévocabilité annuelle : une fois choisie, l’option est irrévocable pour l’année concernée. Il est donc essentiel d’effectuer une simulation préalable pour valider le bien-fondé du choix.
Conseil pratique : conservez une trace de votre simulation comparative (flat tax vs barème), surtout en cas de contrôle, et n’hésitez pas à vous faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine ou un expert-comptable.

V. Conseils personnalisés et erreurs à éviter

Ne pas choisir sans simulation : un simulateur ou votre conseiller peut comparer les deux régimes.
Attention aux abattements oubliés : notamment pour les dividendes.
Ne pas oublier les prélèvements sociaux : ils sont toujours dus, même au barème.
Erreur fréquente : opter pour la flat tax par automatisme, même avec un faible revenu.

Conclusion

Flat tax ou barème progressif ? Le choix dépend essentiellement de votre tranche marginale d’imposition, du montant et de la nature de vos revenus financiers, ainsi que de vos objectifs patrimoniaux.

La flat tax est généralement avantageuse pour les hauts revenus. Le barème, lui, bénéficie souvent aux foyers faiblement imposés ou ayant des abattements importants à faire valoir.

En 2025, avec les évolutions fiscales et notamment l’instauration de la CDHR, il est plus que jamais utile de faire réaliser une analyse personnalisée par un cabinet de gestion de patrimoine pour déterminer le régime optimal pour vos revenus du capital.

Lire notre article: Dividendes : une quasi-exoneration d’impôt des redistributions grace à l’avantage fiscal du régime mère-fille (MF)

Transmission d’Entreprise : Enjeux Patrimoniaux et Optimisation Fiscale

juin 5, 2025

by Patrimoine Design Transmettre votre patrimoine professionnel

La transmission d’une entreprise est une étape stratégique dans la vie d’un dirigeant. Elle implique des choix patrimoniaux, fiscaux et opérationnels majeurs, qui affectent non seulement la fiscalité du cédant, mais aussi la continuité de l’activité, la valorisation du patrimoine professionnel et la situation financière des héritiers ou repreneurs.

Qu’elle soit effectuée dans un cadre familial ou par une cession à un tiers, la transmission d’entreprise nécessite une préparation rigoureuse. En maîtrisant les dispositifs fiscaux existants et en s’entourant d’experts, il est possible de réduire significativement les coûts fiscaux et d’assurer la pérennité de l’entreprise. Cet article vous guide à travers les différentes stratégies de transmission, leur impact fiscal et des cas pratiques concrets.

Sommaire de l’article

1. Cession d’Entreprise : Stratégies et Fiscalité

La cession est souvent envisagée lorsque le dirigeant souhaite monétiser son entreprise, préparer sa retraite ou se consacrer à d’autres projets. Plusieurs modalités existent, avec des implications fiscales à bien anticiper.

1.1 Cession Directe : Vendre les Titres de l’Entreprise

La cession directe consiste à vendre les titres (actions ou parts sociales) de la société à un repreneur. Cette opération permet au cédant de récupérer immédiatement des liquidités. Toutefois, elle génère une imposition sur la plus-value réalisée.

1.1.1 Fiscalité de la Cession Directe de Titres

Depuis 2018, la plus-value résultant de la cession des titres est soumise au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30 %, comprenant :

12,8 % d’impôt sur le revenu
17,2 % de prélèvements sociaux

Le cédant peut opter pour le barème progressif de l’IR s’il y trouve un avantage, notamment lorsqu’il bénéficie d’abattements pour durée de détention (jusqu’à 85 % pour les PME créées depuis plus de 8 ans et acquises avant 2018).

1.1.2 Cas Pratique : Vente d’une PME et Imposition des Plus-Values

Monsieur Dupont, fondateur d’une PME industrielle, vend son entreprise valorisée à 3 000 000 € après 15 années de détention.

Hypothèse 1 : PFU : 900 000 € d’impôt
Hypothèse 2 : Barème progressif + abattement de 85 % : base imposable de 450 000 € → impôt d’environ 200 000 €

💡 Bénéfice : une économie de 700 000 € grâce à une stratégie fiscale adaptée.

1.2 Cession Démembrée ou Cession avec Crédit-Vendeur

D’autres stratégies peuvent être combinées, comme la cession démembrée (nue-propriété/usufruit) ou le crédit-vendeur, qui permettent d’étaler les revenus ou de transmettre en douceur à des proches.

2. Apport-Cession à une Holding : Report d’Imposition et Réinvestissement

2.1 Mécanisme de l’Apport-Cession (Article 150-0 B ter CGI)

L’apport-cession est une solution patrimoniale permettant de différer l’imposition sur la plus-value. Elle consiste à apporter les titres à une société holding contrôlée par le cédant, puis à céder les titres depuis la holding.

Conditions à respecter :

Contrôle de la holding par le cédant (plus de 50 %)
Réinvestissement d’au moins 60 % du produit dans des actifs éligibles dans les 2 ans
Ou conservation des titres pendant au moins 3 ans

Contactez votre gestionnaire de patrimoine afin qu’il vous propose des fonds éligibles à l’article 150-0 B ter CGI pour réinvestir les fonds liés directement à la vente de vos titres de société et bénéficier d’un report d’imposition.

Lire notre article » Comment maîtriser votre impôt sur les plus-values (PV) : Le sursis et le report d’imposition«

2.2 Avantages Fiscaux de l’Apport-Cession

Report d’imposition de la plus-value
Capacité de réinvestissement optimisée
Structuration patrimoniale plus souple (dividendes, transmission future, IS)

2.3 Cas Pratique : Apport-Cession dans le Conseil et le Digital

Madame Leroy, dirigeante d’un cabinet de conseil en stratégie digitale valorisé à 2 000 000 €, choisit l’apport-cession :

Apport à une holding → plus-value latente de 1 800 000 € non imposée immédiatement
Cession à un tiers → 2 000 000 € dans la holding
Réinvestissement : 1 200 000 € dans une start-up technologique

🚀 Avantage : pas d’impôt immédiat, souplesse de réemploi du capital.

3. Transmission Familiale : Donation-Cession et Transmission Anticipée

3.1 Donation-Cession : Transmettre Avant de Vendre

La donation-cession consiste à donner les titres de la société à ses enfants avant la vente. Cela permet d’anticiper la transmission tout en effaçant la plus-value latente.

3.1.1 Avantages Fiscaux de la Donation-Cession

Purge de la plus-value au moment de la donation
Application d’abattements fiscaux (100 000 € par enfant, renouvelable tous les 15 ans)
Réduction des droits de mutation en fonction des montages utilisés

3.1.2 Cas Pratique : Transmission d’un Commerce Familial

Monsieur Martin, dirigeant d’une entreprise de distribution alimentaire valorisée à 1 500 000 €, a deux enfants.

Scénario 1 : cession → puis donation des liquidités → 500 000 € d’impôts + droits sur 1 000 000 €
Scénario 2 : donation des titres → puis cession par les enfants → plus-value purgée, abattements appliqués

💸 Gain : plus de 400 000 € économisés grâce à la donation-cession.

3.2 Autres leviers de transmission familiale

Donation temporaire d’usufruit (transfert temporaire des revenus)
Transmission en démembrement croisé
Constitution d’une holding familiale pour mieux organiser la gouvernance

4. Pacte Dutreil : Transmission à Coût Fiscal Réduit

4.1 Objectif du Pacte Dutreil

Le Pacte Dutreil permet de transmettre une entreprise avec une réduction de 75 % de la base taxable aux droits de donation ou de succession, sous conditions de conservation et d’engagements familiaux.

4.2 Conditions d’Éligibilité

Engagement collectif de conservation des titres pendant 2 ans minimum
Engagement individuel pendant 4 ans supplémentaires
Exercice d’une fonction de direction par l’un des bénéficiaires
Activité opérationnelle maintenue dans l’entreprise

4.3 Avantages Fiscaux du Pacte Dutreil

Réduction de 75 % sur la valeur transmise
Cumul possible avec les abattements classiques
Transmission anticipée facilitée et sécurisée juridiquement

4.4 Cas Pratique : Transmission Artisanale avec le Pacte Dutreil

Madame Dubois souhaite transmettre son entreprise de menuiserie à son fils.

Sans pacte : droits de 505 356 €
Avec pacte : droits réduits à 48 194 € (grâce à l’exonération de 75 %)

🔐 Économie : 457 000 € de droits économisés.

5. Conseils Pratiques pour Réussir sa Transmission d’Entreprise

Anticipez : la transmission doit être préparée 3 à 5 ans avant la date envisagée.
Faites auditer votre entreprise : évaluation, structuration juridique, diagnostics fiscaux.
Choisissez le bon montage : cession, apport-cession, donation-cession, Dutreil.
Accompagnez-vous d’experts : avocat fiscaliste, notaire, expert-comptable, conseiller en gestion de patrimoine.

Conclusion : Une Transmission Réussie Se Prépare

Transmettre son entreprise est un acte fort qui nécessite une stratégie claire et adaptée à la situation patrimoniale, fiscale et familiale du dirigeant. Grâce aux outils comme la cession directe, l’apport-cession, la donation-cession et le Pacte Dutreil, il est possible de réduire la pression fiscale tout en assurant la continuité de l’entreprise.

🧠 Faites-vous accompagner pour transformer cette étape en opportunité patrimoniale.

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) : maîtriser une fiscalité au cœur de la stratégie patrimoniale

mai 22, 2025

by Patrimoine Design Particuliers

Depuis 2018, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) a succédé à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), recentrant la taxation sur les seuls actifs immobiliers. Bien que son assiette ait été réduite, l’IFI reste un impôt fortement symbolique et au cœur des stratégies d’optimisation patrimoniale. Pour les contribuables concernés, souvent des profils à patrimoine élevé ou diversifié, il est essentiel de comprendre les contours de cette imposition pour mieux l’anticiper, la déclarer et, le cas échéant, en réduire l’impact.

Sommaire de l’article

1. Qui est concerné par l’IFI ?

1.1. Seuils et personnes imposables

L’IFI concerne les personnes physiques dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier de l’année d’imposition. Il s’applique au niveau du foyer fiscal : couples mariés, partenaires de PACS ou concubins notoires sont soumis à une imposition commune.

Exemple : Monsieur et Madame X sont mariés sous le régime de la communauté. Monsieur X détient un bien locatif évalué à 1 000 000 € et Madame X possède une résidence secondaire à 600 000 €. Leur patrimoine net immobilier s’élève à 1 600 000 € : ils sont donc assujettis à l’IFI.

Les biens des enfants mineurs sont également intégrés à l’assiette du foyer fiscal. En revanche, les concubins non notoires ou les couples séparés de biens vivant sous des toits différents peuvent faire l’objet d’une imposition séparée.

1.2. Règles de territorialité

Les contribuables domiciliés fiscalement en France sont imposables sur leur patrimoine immobilier mondial, tandis que les non-résidents ne sont imposables que sur les biens situés en France.

Exemple : Mme Y vit en France mais possède une villa en Italie. Cette dernière entre dans son assiette IFI, sauf si une convention fiscale avec l’Italie prévoit une élimination de la double imposition.

Les personnes récemment installées en France bénéficient, sous certaines conditions, du régime des impatriés, qui limite l’IFI à leurs seuls biens situés en France pendant cinq ans.

2. L’assiette de l’IFI : ce qui est imposable (ou non)

2.1. L’actif imposable

Sont concernés :

• Les biens immobiliers détenus directement (maisons, appartements, terrains…) ;

• Les droits immobiliers (usufruit, droits d’usage, crédit-bail immobilier…) ;

• Les titres de sociétés à hauteur de la part d’immobilier détenue par celles-ci.

Exemple : M. Z détient 80 % d’une société A. Cette société détient un immeuble de 10 M€ et un portefeuille boursier de 20 M€, sans dettes. La valeur imposable de ses titres à l’IFI sera :

(80 % x (10 / 30)) x 30 M€ = 8 M€.

Immobilier détenu indirectement

Les parts de sociétés civiles immobilières (SCI), les contrats d’assurance-vie investis en immobilier (unités de compte), ou encore les biens logés dans des trusts ou fiducies peuvent également entrer dans l’assiette.

Les contribuables doivent déclarer la valeur vénale réelle au 1er janvier. Pour cela, l’application « Patrim » mise à disposition par l’administration fiscale peut s’avérer utile.

2.2. Biens exclus et exonérations

2.2.1. Les biens professionnels

Sont exonérés les immeubles affectés à une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale lorsque le contribuable exerce effectivement cette activité à titre principal.

Exemple : Un avocat dont le cabinet est situé dans un bien immobilier lui appartenant n’intègre pas ce bien à son assiette IFI, dès lors qu’il y exerce effectivement son activité professionnelle principale.

2.2.2. Exonérations sectorielles

Les bois et forêts, les groupements fonciers agricoles (GFA), ou les biens ruraux donnés à bail à long terme bénéficient d’exonérations totales ou partielles (souvent à hauteur de 75 %), sous conditions.

Exemple : Un contribuable détient pour 800 000 € de parts de GFA, données à bail à long terme : seuls 200 000 € entrent dans l’assiette IFI.

Lire notre article 6 arguments pour investir dans le vin sans complexe!

2.3. Déduction du passif

Les dettes afférentes aux biens imposables sont déductibles, à condition qu’elles existent au 1er janvier de l’année d’imposition et soient réellement supportées.

Exemple : Un emprunt en cours de 600 000 € pour financer un bien locatif de 1 000 000 € peut être intégralement déduit de l’actif taxable (sauf plafonnement applicable).

Attention au plafonnement des dettes : si le patrimoine immobilier net dépasse 5 M€ et que l’endettement dépasse 60 %, seule la moitié du surplus de dette est déductible, sauf preuve d’absence d’optimisation fiscale.

Exemple : un contribuable dispose de 6 M€ de patrimoine immobilier avec 4 M€ de dettes. 60 % de 6 M€ = 3,6 M€. Le surplus est de 400 000 €. Seuls 200 000 € seront déduits en plus des 3,6 M€.

3. Calculer et réduire l’IFI

3.1. Le barème de l’IFI

Le barème est progressif, appliqué sur la fraction nette du patrimoine immobilier, après un abattement de 800 000 € :

Mécanisme de décote

Pour les patrimoines compris entre 1,3 M€ et 1,4 M€, une décote s’applique pour éviter un effet de seuil.

Exemple : Un patrimoine net taxable de 1 372 000 € bénéficie d’une décote de :

17 500 – 1,25 % x 1 372 000 = 350 €.

3.2. Réduction d’IFI pour dons

Les dons à certains organismes d’intérêt général ouvrent droit à une réduction de 75 % du montant du don, dans la limite de 50 000 €.

Exemple : Un contribuable fait un don de 40 000 € à une fondation reconnue d’utilité publique. Il bénéficiera d’une réduction d’IFI de 30 000 €.

3.3. Le plafonnement de l’IFI

L’IFI est plafonné de manière à ce que le total des impôts dus (IFI, IR, prélèvements sociaux, etc.) n’excède pas 75 % des revenus perçus.

Exemple : Si un contribuable perçoit 100 000 € de revenus et doit 85 000 € d’impôts, il pourra imputer 10 000 € sur le montant de son IFI.

4. Déclarer et contester l’IFI

4.1. Déclaration

L’IFI se déclare via le formulaire 2042-IFI, à joindre à la déclaration de revenus. Le paiement est effectué par voie dématérialisée dans un délai de 30 jours suivant la mise en recouvrement.

Précaution : Les concubins notoires, bien que formant un foyer fiscal pour l’IFI, ne sont pas solidairement responsables du paiement, contrairement aux époux ou partenaires de PACS.

4.2. Contrôle fiscal

Le délai de reprise de l’administration est de 3 ans, étendu à 6 ans en cas d’omissions importantes. Le contribuable peut être interrogé via une procédure spécifique de demande d’éclaircissements.

4.3. Contentieux et sanctions

Les litiges relèvent des juridictions judiciaires. En cas de retard ou d’omission, des majorations s’appliquent :

• 10 % en cas de retard simple,

• 40 % en cas de manquement délibéré,

• 80 % en cas de fraude,

• • intérêts de retard de 0,2 % par mois.

Conclusion : L’IFI, un outil de gestion patrimoniale indirect

L’IFI ne se résume pas à une taxe sur les “grands patrimoines immobiliers”. Il est aussi un révélateur des choix de détention, de structuration, de transmission et de financement. Sa bonne compréhension permet de :

• Choisir entre détention directe ou via société ;

• Opter pour des actifs exonérés ou optimiser les abattements ;

• Utiliser les outils de défiscalisation, comme les dons ou le plafonnement.

Boostez votre assurance vie avec les ETF !

mai 8, 2025

by Patrimoine Design Valoriser votre patrimoine

L’assurance-vie est l’un des placements préférés des Français en raison de sa fiscalité avantageuse et de sa flexibilité. Parmi les supports d’investissement disponibles dans un contrat d’assurance-vie, les ETF (Exchange Traded Funds) ou trackers ont gagné en popularité ces dernières années. Ils permettent d’investir à moindres frais sur des indices diversifiés. Mais est-ce vraiment une bonne idée d’associer assurance-vie et ETF ? Quels sont les avantages et inconvénients de cette stratégie ? Cet article fait le point sur la question

Sommaire

1. Qu’est-ce qu’un ETF ?

Un ETF est un fonds indiciel coté en bourse qui réplique la performance d’un indice financier comme le CAC 40, le S&P 500 ou encore le MSCI World. L’investissement dans des ETF présente plusieurs avantages :

Frais de gestion réduits : Les ETF sont généralement moins coûteux que les fonds actifs.
Diversification automatique : Ils permettent d’exposer son capital à un large éventail d’actifs.
Performance souvent supérieure aux fonds actifs : De nombreuses études montrent que peu de fonds gérés activement battent les indices sur le long terme.
Facilité d’accès : Les ETF sont accessibles via les contrats d’assurance-vie en unités de compte.

2. Avantage d’une assurance vie avec des ETF

L’assurance-vie en ETF combine les avantages de la gestion passive avec ceux de l’assurance-vie, offrant ainsi une alternative intéressante pour les investisseurs de long terme.

2.1. Une fiscalité avantageuse

L’assurance-vie bénéficie d’une fiscalité préférentielle, notamment après 8 ans, avec un abattement annuel sur les gains (4 600 € pour une personne seule, 9 200 € pour un couple). En comparaison avec un compte-titres, qui impose une taxation plus élevée sur les plus-values, l’assurance-vie permet d’optimiser la fiscalité des gains réalisés sur les ETF.

2.2. Transmission optimisée du patrimoine

En cas de décès, le capital transmis via une assurance-vie est soumis à une fiscalité avantageuse, notamment en cas de souscription avant 70 ans. Les bénéficiaires peuvent recevoir jusqu’à 152 500 € par personne sans droits de succession.

2.3. Une gestion simple et efficace

Les ETF permettent une gestion passive, ce qui signifie que l’investisseur n’a pas à s’occuper activement de son portefeuille. De plus, certaines assurances-vie proposent des ETF en gestion pilotée, ce qui simplifie encore plus la gestion du placement.

3. Inconvénients et limites des ETF en assurance vie

Malgré leurs nombreux atouts, les ETF en assurance-vie présentent aussi des inconvénients qu’il est important de considérer avant d’investir.

3.1 Une liquidité moindre qu’un compte-titres

Contrairement à un compte-titres, où l’on peut acheter et vendre des ETF instantanément sur le marché, une assurance-vie impose des délais pour exécuter les ordres, ce qui peut poser problème en cas de volatilité des marchés. Pour autant, nos assurances vies présentent à ce jour les délais d’exécution d’ordre les + rapides en France, à savoir J+1 avant 16h. Par exemple, nous réalisons un arbitrage lundi à 10h, la vente de l’ETF concerné se fait mardi à 16h. En banque, les délais sont le plus souvent à J+10, ce qui rend la banque bien incapable d’être réactif dans le cadre de la gestion d’un contrat d’assurance vie.

3.2 Risque de perte en capital

Les ETF sont des unités de compte, ce qui signifie qu’ils ne garantissent pas le capital investi. Contrairement au fonds en euros de l’assurance-vie, il y a un risque de perte en cas de baisse des marchés financiers.

3.3 Les ETF peuvent être moins performants que certains fonds actions

Pour autant, l’utilisation d’ETF en assurance vie est recommandée mais ne peut composer la totalité de l’allocation de votre portefeuille. En effet, en cas de baisse de marché, les ETF reproduisent la baisse et il faudrait donc procéder à un arbitrage rapide afin de minimiser la baisse. D’autre part, de nombreux fonds actions gérés par des sociétés de gestion réalisent de meilleures performances qu’un ETF. Citons par exemple celui géré par la société de gestion JP Morgan : JP Morgan US Technology. Ce fonds réalise des performances exceptionnelles :

581% en 10 ans
429% en 8 ans

Dans le même temps, l’indice S&P500 a gagné 203% en 10 ans

4. Pour qui l’assurance-vie avec des ETF est-elle intéressante ?

L’assurance-vie avec ETF est particulièrement adaptée à certains profils d’investisseurs :

Les investisseurs long terme : Idéal pour ceux qui souhaitent capitaliser sur plusieurs années et bénéficier des avantages fiscaux de l’assurance-vie.
Les adeptes de la gestion passive : Ceux qui veulent limiter les frais et suivre l’évolution des marchés sans intervention fréquente.
Les personnes cherchant une transmission optimisée : Pour préparer une succession avantageuse sur le plan fiscal.

En revanche, pour ceux qui veulent trader activement, préférent la gestion active ou recherchent une très grande liquidité, un compte-titres sera sans doute plus adapté.

5. Exemple d’ETF atypiques en assurance vie

Dans un objectif de diversification et de volatilité maîtrisé, en dehors des ETF classiques, il existe des ETF plus spécifiques dans certains secteurs d’activité. Voici quelques exemples :

5.1 Un ETF leveragé : AMUNDI CAC 40 DAILY (2X) LEVERAGED UCITS ETF ACC

Il existe des ETF avec effet de levier, c’est le cas de celui-ci qui réplique 2 fois l’évolution de l’indice CAC40, à la hausse comme à la baisse.

Les performances sont les suivantes :

L’objectif de gestion du Fonds est de s’exposer avec un rééquilibrage quotidien au marché des actions françaises en reproduisant, à la hausse comme à la baisse, l’évolution de l’indice de stratégie CAC 40 Leverage Gross Return (dividendes bruts réinvestis) (l’« Indice de Référence »), libellé en Euros (EUR), qui représente une stratégie de levier (et avec un effet de levier quotidien 2x) avec un rééquilibrage quotidien, sur l’indice CAC 40® Gross Return (dividendes bruts réinvestis) (l’ « Indice Parent »), principal indice boursier français, tout en minimisant au maximum l’écart de suivi (« Tracking Error ») entre les performances du Fonds et celles de l’Indice de Référence.

Le niveau anticipé de Tracking Error, dans des conditions normales de marché, est indiqué dans le prospectus du Fonds. Sur une période d’un jour ouvré, toute dépréciation du niveau de l’Indice Parent entraînera une dépréciation amplifiée de la valeur liquidative du Fonds. Sur une période supérieure à un jour ouvré en revanche, en raison du réajustement quotidien du levier effectué dans l’Indice de Référence, la performance du Fonds ne sera pas égale au double de la performance de l’Indice Parent, et pourra même suivre une évolution de sens contraire.

Le site internet d’Euronext (www.euronext.com) contient des informations plus détaillées sur les indices Euronext. Le Fonds vise à atteindre son objectif via une réplication indirecte, à savoir en concluant un ou plusieurs contrat(s) d’échange à terme négocié(s) de gré à gré (instruments financiers à terme, « IFT »).

Le Fonds pourra investir dans un portefeuille diversifié d’actions internationales, dont la performance sera échangée contre celle de l’Indice de Référence par le biais d’IFT. La composition actualisée du portefeuille de titres détenu par le Fonds est mentionnée sur le site amundietf.com. En outre la valeur liquidative indicative figure sur les pages Reuters et Bloomberg du Fonds et peut également être mentionnée sur les sites internet des places de cotation du Fonds.

5.2 Un ETF Chinois: AMUNDI MSCI CHINA ESG LEADERS EXTRA UCITS ETF ACC

La performance de cet ETF est en nette hausse depuis 1 an :

Le Fonds a pour objectif d’investissement de répliquer l’évolution, à la fois à la hausse et à la baisse, de l’Indice MSCI China Select ESG Rating and Trend Leaders Net Total Return (l’« Indice ») libellé en dollars américains tout en minimisant la volatilité des écarts entre le rendement du Fonds et le rendement de l’Indice de référence (l’« Écart de suivi »).

Le niveau prévu d’écart de suivi dans les conditions normales du marché est indiqué dans le prospectus. L’Indice est représentatif de la performance des actions de capitalisation moyenne et grande de l’économie chinoise émises par des sociétés ayant des notations Environnementales, Sociales et de Gouvernance (ESG) solides par rapport à leurs homologues du secteur et/ou qui ont connu une amélioration annuelle de ces notations ESG.

Les sociétés dont les produits ou activités ont des impacts sociaux ou environnementaux négatifs sont exclues de l’Indice. La méthodologie de l’Indice repose sur une « approche Best-in-class » : les entreprises les mieux classées sont sélectionnées pour déterminer l’Indice. L’approche « best-in-class » est une approche où les investissements les plus performants ou leaders sont sélectionnés au sein d’un univers, d’un secteur industriel ou d’une catégorie. Il exclut les sociétés qui sont en retard sur le plan ESG, en particulier sur la base des notations ESG. En utilisant cette approche « Best-in-class », l’Indice suit une approche extra-financière fortement engageante qui permet de réduire l’univers d’investissement initial d’au moins 20 % (exprimé en nombre d’émetteurs).

La méthodologie de notation ESG est basée sur des enjeux ESG clés, notamment, mais sans s’y limiter, le stress hydrique, les émissions de carbone, la gestion du travail ou l’éthique commerciale. Les limites de la méthodologie de l’Indice sont décrites dans le prospectus du Fonds au moyen de facteurs de risque, tels que le risque de marché lié aux controverses et les risques liés aux méthodologies ESG et au calcul du score ESG.

Le score ESG des sociétés est calculé par une agence de notation ESG, à l’aide de données brutes, de modèles et d’estimations recueillies/calculées à l’aide de méthodes spécifiques à chaque fournisseur. En raison du manque de normalisation et du caractère unique de chaque méthodologie, les informations fournies peuvent être incomplètes.

Il s’avère complexe d’évaluer les risques en matière de développement durable qui reposent sur des données ESG difficiles à obtenir, incomplètes, estimées, obsolètes et/ou sensiblement inexactes. Même lorsque ces données sont identifiées, rien ne permet de garantir qu’elles seront correctement évaluées. Nous attirons l’attention des investisseurs sur les risques spécifiques liés à l’investissement en République populaire de Chine (RPC), décrits plus en détail dans la section « Profils de Risque » du Prospectus.

Conclusion

L’assurance-vie avec ETF présente des atouts indéniables, notamment sur le plan fiscal et en termes de simplicité de gestion. C’est une option intéressante pour les investisseurs long terme cherchant à minimiser les frais et à optimiser leur transmission patrimoniale.

Cependant, il est essentiel de bien choisir son contrat d’assurance-vie en vérifiant le choix des ETF disponibles, les frais appliqués et la qualité du service de gestion. Pour les investisseurs actifs ou ceux qui recherchent une très grande souplesse, un compte-titres peut être une alternative plus adaptée.

Ainsi, l’assurance-vie avec des ETF est une bonne idée, mais uniquement dans une stratégie de long terme et avec une attention particulière aux détails du contrat choisi.

Un Investissement immobilier qui n’est pas une SCPI : Le FCPR Entrepreneurs & Immobilier !

avril 28, 2025

by Patrimoine Design Placer vos liquidités

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un véhicule d’investissement collectif qui permet aux particuliers d’investir dans l’immobilier sans avoir à gérer directement les biens. Les SCPI collectent des fonds auprès d’investisseurs pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier (bureaux, commerces, logements, entrepôts, etc.). En contrepartie, les investisseurs reçoivent des revenus sous forme de loyers, proportionnels à leur participation.

Cet article va traiter d’un investissement au sous-jacent immobilier mais ce n’est pas une SCPI il s’agit de Private Equity dans l’immobilier avec distribution trimestrielle : le FCPR Entrepreneurs & Immobilier !

Cet article fait le point sur ce placement FCPR Entrepreneurs & Immobilier aux nombreuses vertus.

Sommaire

1. Qu’est-ce un investissement en Private Equity dans le domaine immobilier

Le Private Equity, ou capital-investissement, désigne l’ensemble des opérations financières visant à investir dans des entreprises non cotées en bourse. Cet investissement est généralement réalisé par des fonds spécialisés (fonds de Private Equity) qui apportent du capital aux entreprises pour financer leur création, leur croissance, leur restructuration ou leur transmission.

Les investisseurs en Private Equity acquièrent des parts de ces entreprises dans le but de les faire croître, d’améliorer leur rentabilité, puis de revendre leur participation avec une plus-value après plusieurs années.

Le Private Equity regroupe plusieurs stratégies d’investissement en fonction du stade de développement des entreprises ciblées :

· Venture Capital (Capital-risque)

Objectif : Financer des startups en phase de lancement ou de forte croissance.

Risque : Élevé, car les startups peuvent échouer.
Durée d’investissement : 5 à 10 ans.
Exemple : Un fonds investit dans une startup de la tech avant son introduction en bourse (IPO).

· Growth Capital (Capital-développement)

Objectif : Accompagner des entreprises matures qui souhaitent accélérer leur croissance (expansion à l’international, innovation, acquisition…).
Risque : Modéré, car les entreprises sont déjà rentables.
Durée d’investissement : 4 à 7 ans.
Exemple : Un fonds aide une PME rentable à ouvrir des filiales en Europe.

· Buyout (Capital-transmission ou LBO – Leveraged Buyout)

Objectif : Acheter une entreprise mature avec un fort potentiel de rentabilité, souvent en utilisant un levier financier (endettement).

Risque : Variable selon la rentabilité de l’entreprise et le niveau d’endettement.
Durée d’investissement : 3 à 7 ans.

Exemple : Un fonds rachète une entreprise familiale et restructure sa gestion avant de la revendre avec une plus-value.

· Distressed Capital (Capital-retournement)

Objectif : Investir dans des entreprises en difficulté pour les restructurer et les remettre à flot.
Risque : Très élevé, car l’entreprise est en crise.
Durée d’investissement : Variable selon le redressement.
Exemple : Un fonds rachète une société en faillite, réduit ses coûts et optimise sa gestion avant de la revendre.

· Secondary Market (Marché secondaire du Private Equity)

Objectif : Acheter et revendre des parts d’autres investisseurs en Private Equity.
Risque : Dépend de la valorisation des actifs achetés.
Durée d’investissement : 2 à 5 ans.
Exemple : Un fonds rachète la participation d’un investisseur cherchant à sortir avant l’échéance.

L’investissement en Private Equity dans le domaine de l’immobilier est le plus souvent du Growth capital.

2. Contexte : l’inflation et les hausses de taux derrière nous

2022 a été marqué par hausse généralisée des prix à la consommation, de l’énergie et des matières premières.

Les taux d’intérêt ont été ainsi historiquement élevés. L’accès au financement bancaire devenu très difficile, le marché immobilier a subi une très forte correction, allant jusqu’à 30% de baisse dans le résidentiel et 50% pour le marché des bureaux.

A cela s’ajoute l’augmentation du coût des matériaux.

Voici un graphique illustrant l’historique des taux d’intérêt en France :

Résumé de l’évolution des taux d’intérêt en France :

Années 1980 : Taux très élevés (>10 %) en raison d’une forte inflation et de politiques monétaires restrictives.
Années 1990 : Baisse progressive avec la convergence vers l’euro et la maîtrise de l’inflation.
Années 2000 : Niveaux historiquement bas grâce à des politiques monétaires accommodantes de la BCE.
Années 2010 : Planchers records, parfois négatifs, sous l’effet d’une inflation faible et d’une politique monétaire ultra-souple.
Années 2020 : Hausse des taux en réaction aux pressions inflationnistes et au resserrement des politiques monétaires.

Comme nous allons pouvoir le constater dans le prochain chapitre, le FCPR Entrepreneurs & Immobilier a su incroyablement résister dans ce contexte de marché très difficile. Le placement a ainsi délivré un rendement de 5,5% sur les années 2022, 2023 et 2024. 2024 a été marqué par des baisses importantes des taux ce qui laisse entrevoir de bonnes perspectives pour 2025 et les années suivantes.

3. Description du FCPR Entrepreneurs & Immobilier

Le FCPR Entrepreneurs & Immobilier est un Fonds Commun de Placement à Risque géré par la société indépendante Entrepreneur Invest, spécialisée dans le capital-investissement non coté. Ce fonds est principalement dédié au financement d’opérations de promotion immobilière via des investissements obligataires, notamment des obligations convertibles en actions.

3.1. Qui est Entrepreneur Invest ?

Entrepreneur Invest est une société de gestion indépendante spécialisée dans le capital-investissement et la finance d’entreprise. Créée en 2000, elle accompagne les entreprises non cotées en leur apportant des financements pour accélérer leur développement. Son approche repose sur une stratégie d’investissement à forte valeur ajoutée, avec une philosophie axée sur le soutien aux entrepreneurs et la création de croissance durable.

Activités et Stratégie d’Investissement

Entrepreneur Invest intervient principalement dans trois domaines clés :

📌 Capital-Investissement (Private Equity)

Financement de PME françaises en croissance
Investissement sous forme de fonds propres ou quasi-fonds propres
Focus sur des entreprises rentables et innovantes
Participation active à la gouvernance des entreprises financées

🏢 Immobilier et Actifs Réels

Financement de projets immobiliers via des obligations convertibles
Accompagnement de promoteurs immobiliers expérimentés
Investissement dans des programmes neufs, bureaux, commerces et actifs de services

🔎 Fonds d’Investissement Alternatif (FIA)

Gestion de FCPR (Fonds Communs de Placement à Risque)
Produits d’investissement diversifiés éligibles à l’assurance-vie et au PEA-PME
Accès à des placements à fort potentiel pour les investisseurs avertis

Quelques Chiffres Clés (2024)

+1,3 milliard d’euros d’actifs sous gestion
+180 investissements réalisés depuis sa création
Équipe d’experts avec une forte expérience en Private Equity et immobilier
Gestion de plusieurs FCPR et fonds dédiés à l’immobilier et aux entreprises non cotées

3.2. A qui s’adresse-t-il ?

Le FCPR Entrepreneurs & Immobilier s’adresse aux particuliers à partir de 1000€ d’investissement et aux professionnels notamment pour la gestion de leur trésorerie d’entreprise.

3.3. Caractéristiques du placement FCPR Entrepreneurs & Immobilier

Le fonds vise à financer des opérations immobilières variées, telles que :

· Réhabilitations de bureaux

· Programmes neufs résidentiels ou mixte

· Immeubles de bureaux partiellement loués

· Actifs immobiliers de services (comme des résidences de coliving ou des espaces de coworking)

Il cible des promoteurs expérimentés et reconnus, avec une attention particulière portée aux projets ayant obtenu les autorisations nécessaires, une pré-commercialisation significative et des financements bancaires sécurisés.

Les investissements ont lieu en Europe, de nombreuses opportunités étant hors de France.

3.4. Principaux points forts de ce placement

Fonds sous forme d’obligations (dettes) de courte durée (1 à 3 ans) auprès de promoteurs immobiliers Européens
Rendement TRI (taux rendement net de frais de gestion) 6% annuel
Distribution d’environ 4% par an livré chaque trimestre de l’année N + 2% capitalisé
Minimum de souscription de 1 000 €
Fiscalité PFU 30%
Engagement 3 ans, fonds perpétuel
Excellent track record et très faible volatilité
Non soumis à l’IFI

Voici en quelques chiffres le placement FCPR Entrepreneurs & Immobilier

3.5. Quels sont les risques et comment cela est-il géré ?

Il existe 5 points principaux risques :

Le risque d’achèvement : Entrepreneur Invest investit majoritairement sur des opérations où la Garantie Financière d’Achèvement (ou équivalent à l’étranger) a été obtenue.
Le risque lié à la commercialisation : en France, Entrepreneur Invest investit majoritairement des opérations avec une pré-commercialisation de l’ordre de 40%, réalisée sur un rythme rapide.
Le risque de baisse de la marge : Entrepreneur Invest investit principalement dans des opérations où le promoteur ne récupère ses capitaux propres et sa marge qu’après le remboursement des obligations
Risque de baisse de marge : sélection d’opérations courte pour limiter l’exposition à la volatilité des prix entre l’acquisition et la commercialisation et donc la baisse de marge.
Risque administratif : investissement dans des opérations ayant réalisées leurs demandes préalables ou ne nécessitant pas de demandes d’autorisations administratives.

3.6. Focus sur l’Europe

Entrepreneur Invest et son réseau de partenaires bénéficient également d’opportunités pour diversifier ses investissements. Le FCPR Entrepreneurs & Immobilier cible donc également des projets européens situés par exemple au Benelux, en Allemagne ou en Europe du Nord.

Voici comment il est investi à l’échelle Européenne :

4. En quoi se distingue-t-il d’une SCPI ?

Les principales différences entre FCPR Entrepreneurs & Immobilier et une SCPI sont résumés dans le tableau ci-dessous:

	FPCR Entrepreneurs & Immobilier	SCPI
Nature	Obligations (dette privée) auprès de promoteurs immobiliers	Bureaux, Commerces, Entrepôts, etc..
Rendement	6% / an	5,5% / an
Distribution	Chaque trimestre	Chaque trimestre
Fiscalité	30% sur la plus-value	Revenus fonciers (+ taxés)
Risques	Le FCPR souffre un peu moins de la crise immobilière car il n’y pas de notion de dévalorisation de l’immobilier	Les SCPI souffrent de la crise immobilère à l’exception des SCPI très diversifiés et qui ont su profiter de la crise pour faire des achats à bons comptes
Frais	2,5% en sus	Le + souvent 10% payable en sortie

Conclusion

Le FCPR Entrepreneurs & Immobilier, bien que nature différente d’une SCPI, a de nombreux atouts, tant d’un point de vue fiscalité que frais. Il constitue donc un excellent placement de diversification dans le domaine de l’immobilier. Si vous êtes intéressé, n’hésitez pas à contacter le cabinet Patrimoine Design.

La Société Holding Un Outil Stratégique pour Optimiser et Pérenniser Votre Patrimoine

Société Holding : Optimiser Votre Fiscalité et Structurer Votre Patrimoine

avril 10, 2025

by Patrimoine Design Transmettre votre patrimoine professionnel

Dans un monde où les enjeux fiscaux et patrimoniaux sont de plus en plus complexes, les particuliers et les chefs d’entreprise recherchent des solutions pour structurer leur patrimoine de manière efficace. Parmi les outils les plus stratégiques, les sociétés holding se démarquent comme une structure polyvalente, alliant optimisation fiscale, flexibilité organisationnelle et transmission patrimoniale facilitée. Mais que signifie concrètement créer une société holding ? Et surtout, quels sont les avantages fiscaux qu’elle peut offrir ?

Une société holding est bien plus qu’un simple véhicule juridique. Elle joue un rôle central dans la structuration du patrimoine, en permettant de regrouper des actifs divers, de bénéficier de régimes fiscaux spécifiques et de mieux planifier les stratégies de transmission. Que vous soyez un entrepreneur cherchant à centraliser vos entreprises sous une seule entité ou un investisseur souhaitant maximiser la rentabilité de vos participations, la holding peut répondre à vos besoins, à condition de bien comprendre son fonctionnement et sa fiscalité.

Pourquoi choisir une société holding ?

Les raisons de créer une holding sont multiples et varient selon les objectifs. Elle permet :

• Une gestion centralisée des actifs : Toutes vos participations ou sociétés sont regroupées sous une seule structure.

• Une optimisation des dividendes et des plus-values grâce à des dispositifs fiscaux spécifiques comme le régime mère-fille ou le report d’imposition.

• Une transmission patrimoniale simplifiée et fiscalement avantageuse, en particulier via le régime Dutreil.

• Une flexibilité accrue dans le financement et la gestion opérationnelle, notamment pour coordonner les stratégies entre filiales.

Sommaire de l’article

1. Qu’est-ce qu’une société holding ?

1.1 Une structure centrale pour vos investissements

Une société holding est une entité juridique qui détient des participations dans d’autres sociétés, mais elle peut aussi jouer un rôle actif dans leur gestion. Cette structure est particulièrement utilisée par :

• Les entrepreneurs cherchant à regrouper leurs activités.

• Les investisseurs souhaitant optimiser la gestion de leur patrimoine.

La holding agit comme un “hub”, centralisant les décisions stratégiques et facilitant les transferts de fonds et de bénéfices entre les entités détenues.

1.2 Les types de sociétés holding

Les sociétés holding se déclinent principalement en deux catégories :

• Holding passive : Elle se contente de gérer un portefeuille d’actions ou de parts sociales, sans intervenir dans la gestion des filiales.

Exemple : Un investisseur crée une holding pour gérer des participations dans plusieurs startups. La holding se limite à percevoir les dividendes et les redistribue, sans autre implication.

• Holding animatrice : Elle joue un rôle actif dans la gestion et la stratégie des filiales. Cela inclut la direction stratégique, des services administratifs ou encore des prestations spécifiques.

Exemple : Un chef d’entreprise crée une holding animatrice pour superviser trois entreprises dans le secteur du bâtiment. La holding établit les budgets, recrute les cadres supérieurs et coordonne les stratégies commerciales.

1.3 Pourquoi créer une holding ?

La création d’une holding répond à des objectifs variés, mais les principaux avantages incluent :

1. La mutualisation des ressources : Les frais administratifs ou juridiques peuvent être partagés entre les filiales.

2. La souplesse dans les transferts financiers : Les dividendes et les bénéfices peuvent être redistribués de manière stratégique.

3. Une meilleure planification successorale : Les holdings facilitent la donation et la transmission grâce au régime Dutreil.

Exemple : Un entrepreneur ayant des activités dans le commerce et l’immobilier crée une holding pour regrouper les deux. En centralisant les décisions, il réduit les coûts administratifs et optimise la gestion de trésorerie entre les activités.

2. Les avantages fiscaux des sociétés holding

2.1 L’exonération des dividendes avec le régime mère-fille

Le régime mère-fille, prévu par le Code général des impôts, permet une exonération de 95 % des dividendes remontés des filiales, à condition que :

• La holding détienne au moins 5 % du capital de la filiale.

• Les titres soient détenus pendant au moins deux ans.

Exemple pratique : Une holding possède 15 % d’une filiale qui génère 1 million d’euros de dividendes. Grâce au régime mère-fille, seuls 50 000 € sont imposés au taux de l’IS (25 %), soit une imposition finale de 12 500 €, contre 250 000 € sans ce régime.

Lire l’article associé Dividendes : une quasi-exoneration d’impôt des redistributions grace à l’avantage fiscal du régime mère-fille (MF)

2.2 Le traitement avantageux des plus-values

Les sociétés holding bénéficient également d’un régime fiscal favorable pour les cessions de participations. Deux dispositifs principaux s’appliquent :

1. Le sursis d’imposition : La taxation des plus-values est reportée lorsque les fonds sont réinvestis dans une activité économique.

Lire notre article associé Optimiser la fiscalité des plus-values avec l’apport-cession

2. Les abattements pour durée de détention : Plus les titres sont détenus longtemps, plus les abattements sont élevés.

Exemple pratique : Un dirigeant vend une filiale pour 3 millions d’euros après 8 ans de détention. L’abattement pour durée de détention réduit l’assiette taxable, limitant ainsi l’impôt sur la plus-value.

2.3 L’exclusion de l’IFI pour les holdings animatrices

Une holding animatrice est considérée comme une société exerçant une activité commerciale. Par conséquent, ses actifs professionnels, y compris les biens immobiliers affectés à ses filiales, sont exclus de l’IFI.

Exemple : Une holding détient plusieurs immeubles commerciaux via ses filiales. En tant qu’animatrice, elle exclut ces biens de l’assiette taxable, réduisant ainsi l’IFI du contribuable.

3. Les stratégies pour optimiser la fiscalité avec une holding

3.1 Répartition des bénéfices via les management fees

Les management fees sont des frais facturés par la holding à ses filiales pour des prestations de services. Cela permet de remonter des bénéfices vers la holding de manière optimisée sur le plan fiscal.

Exemple pratique : Une holding facture 100 000 € de management fees à une filiale pour des services de gestion et de conseil. Cette somme est déduite des bénéfices imposables de la filiale et remonte à la holding, réduisant ainsi la charge fiscale globale.

3.2 Structuration en cascade

Dans des groupes complexes, une holding peut être organisée en cascade pour créer une hiérarchie de sociétés. Cela permet une gestion sectorielle et une meilleure adaptation aux besoins spécifiques de chaque filiale.

Exemple : Un groupe crée une holding mère pour superviser trois sous-holdings sectorielles : une pour l’immobilier, une pour le commerce et une pour les services. Chaque sous-holding applique des stratégies adaptées à son secteur tout en bénéficiant des avantages fiscaux globaux.

3.3 Réinvestissement des cessions

Les fonds issus de la vente d’une filiale peuvent être réinvestis dans des projets économiques ou patrimoniaux, limitant ainsi l’imposition des plus-values.

Exemple pratique : Une holding vend une filiale et utilise les fonds pour acheter une nouvelle entreprise technologique. Le réinvestissement économique permet de différer l’imposition et favorise la croissance du patrimoine global.

4. La transmission du patrimoine avec une holding

4.1 Le Pacte Dutreil : Un outil puissant pour les successions

Le régime Dutreil permet de réduire de 75 % la base imposable pour le calcul des droits de donation ou de succession sur les titres de la holding, sous certaines conditions :

• Engagement collectif de conservation des titres pendant au moins deux ans.

• Poursuite de l’activité économique pendant quatre ans après la transmission.

Exemple pratique : Un chef d’entreprise transmet la totalité des titres de sa holding à ses enfants. La valeur des titres étant de 10 millions d’euros, l’assiette taxable est réduite à 2,5 millions d’euros grâce au Pacte Dutreil, entraînant une économie substantielle sur les droits de succession.

4.2 Fractionnement et donations successives

La holding permet de fractionner les donations dans le temps, réduisant ainsi l’impact fiscal.

Exemple : Un propriétaire de holding transmet 20 % des titres à ses enfants tous les 15 ans. Ce fractionnement permet de bénéficier plusieurs fois des abattements fiscaux.

5. Les risques et précautions liés aux holdings

5.1 Le risque de requalification fiscale

Une holding animatrice peut être requalifiée en holding passive si elle ne justifie pas clairement ses activités d’animation. Cela entraîne une perte des avantages fiscaux associés.

Exemple pratique : Une holding facture des services de conseil fictifs à ses filiales sans documents justificatifs. L’administration fiscale requalifie la holding en holding passive, entraînant des redressements et pénalités.

5.2 Les contrôles fiscaux renforcés

Les holdings, notamment les animatrices, font l’objet d’une attention accrue de la part des autorités fiscales. Il est donc essentiel de :

• Maintenir une documentation rigoureuse (procès-verbaux, conventions, factures).

• Justifier chaque prestation ou transfert financier.

Exemple : Un groupe familial conserve un registre détaillant chaque décision stratégique prise par la holding. Ces preuves permettent de passer un contrôle fiscal sans encombre.

6. Exemples concrets d’utilisation des holdings

6.1 Gestion immobilière via une holding

Un investisseur regroupe plusieurs biens immobiliers sous une holding. La holding facture des loyers aux filiales exploitantes, centralisant ainsi les revenus locatifs tout en optimisant la fiscalité.

6.2 Optimisation pour les startups

Un entrepreneur investit dans plusieurs startups via une holding. Les dividendes remontés bénéficient du régime mère-fille, et les plus-values sur la revente des startups sont réinvesties dans d’autres projets innovants.

6.3 Transmission d’un groupe familial

Un chef d’entreprise transfère progressivement les titres de sa holding animatrice à ses enfants, en utilisant le Pacte Dutreil. Cela permet de transmettre le groupe avec un impact fiscal réduit, tout en gardant un contrôle stratégique via des clauses statutaires.

6.4 Une solution adaptée aux entrepreneurs multi-activités

Pour un entrepreneur ayant plusieurs activités distinctes, une holding permet de séparer les risques opérationnels tout en facilitant les transferts financiers entre les sociétés. Elle peut également servir de levier pour des investissements croisés.

Exemple pratique : Un entrepreneur gère une activité de commerce et une autre dans l’hôtellerie. En cas de difficultés dans l’une des filiales, la holding peut intervenir pour soutenir temporairement l’activité, en transférant des fonds ou en mobilisant des garanties.

6.5 La holding comme outil de financement

Les sociétés holding sont souvent utilisées pour optimiser le financement d’acquisitions ou de projets. La holding peut lever des fonds pour financer l’achat de nouvelles filiales ou fournir des garanties bancaires.

Exemple pratique : Un groupe utilise sa holding pour contracter un emprunt destiné à racheter une entreprise concurrente. Les dividendes des filiales existantes sont ensuite utilisés pour rembourser cet emprunt, permettant ainsi de limiter la fiscalité directe de l’opération.

7. Préconisations pour une gestion optimale des holdings

7.1 Documentation et conformité

Un suivi rigoureux est indispensable pour éviter les sanctions fiscales. Cela inclut :

• La rédaction de conventions détaillées pour toutes les relations intra-groupe.

• La justification des prestations via des factures claires et des documents de suivi.

• La conservation des procès-verbaux démontrant le rôle stratégique de la holding.

7.2 Conseil et accompagnement professionnel

Créer et gérer une holding requiert l’accompagnement d’experts en fiscalité, comptabilité et droit des affaires. Un cabinet spécialisé peut :

• Évaluer la faisabilité et les avantages pour votre situation.

• Élaborer une structure adaptée à vos besoins patrimoniaux et professionnels.

• Assurer la conformité fiscale et juridique de vos opérations.

Conclusion : Les sociétés holding, au cœur d’une gestion patrimoniale efficace

Les sociétés holding ne sont pas seulement des structures juridiques ; elles sont un levier stratégique puissant pour centraliser la gestion d’actifs, optimiser la fiscalité et préparer une transmission patrimoniale fluide. Bien utilisées, elles peuvent transformer une organisation fragmentée en une structure cohérente et efficace, capable de relever les défis fiscaux et financiers actuels.

Cependant, comme tout outil puissant, elles doivent être employées avec précaution. Une gestion imprudente ou mal documentée peut entraîner des risques importants, notamment des redressements fiscaux.

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L’apport-cession de titres est un mécanisme fiscal stratégique permettant aux particuliers de différer l’imposition de leurs plus-values mobilières. Ce dispositif est particulièrement utile pour les entrepreneurs et investisseurs souhaitant réinvestir leurs gains dans de nouveaux projets sans subir immédiatement l’imposition sur leurs plus-values. En reportant ou en suspendant cette imposition, l’apport-cession favorise la fluidité de la réinjection des capitaux dans l’économie.

Cependant, ce montage fiscal complexe nécessite une compréhension approfondie de ses règles et de ses limites pour éviter tout risque de redressement fiscal.

Dans cet article, nous allons aborder les caractéristiques principales, les règles fiscales ainsi que les stratégies d’optimisation et d’exemples concrets pour illustrer les mécanismes de l’apport-cession.

Sommaire

1. Les fondements de l’apport-cession

1.1 Qu’est-ce que l’apport-cession ?

L’apport-cession est une opération en deux étapes, utilisée principalement par les détenteurs de titres d’une société (actions, parts sociales). Elle commence par l’apport de titres à une société (souvent une holding), qui devient propriétaire des titres en contrepartie de nouvelles parts. Ensuite, cette société cède les titres à un tiers acquéreur. L’apporteur des titres peut ainsi différer l’imposition de la plus-value réalisée lors de cette transaction, tant que certaines conditions sont remplies.

1.2 Les objectifs de l’apport-cession

L’apport-cession vise à encourager le réinvestissement dans l’économie en évitant que l’imposition immédiate ne freine les projets de développement ou de création d’entreprise. Ce mécanisme permet à un entrepreneur ou investisseur d’utiliser les gains générés par la vente de ses titres pour financer de nouvelles activités ou acquérir des participations dans d’autres sociétés.

Exemple concret :

Imaginons Mme Dupont, qui détient 40 % des parts d’une PME valorisée à 1 million d’euros. Elle souhaite vendre ses parts pour lancer un projet dans une autre entreprise. Plutôt que de céder directement ses titres et de subir l’imposition immédiate sur une plus-value de 400 000 euros, Mme Dupont peut créer une holding, apporter ses titres à celle-ci, et faire céder les titres par la holding. Elle reporte ainsi l’imposition de sa plus-value et dispose de fonds pour son nouveau projet sans décaissement immédiat.

2. Les règles fiscales encadrant l’apport-cession

2.1 Imposition des plus-values sur les cessions de titres

En France, les plus-values réalisées lors de la cession de titres sont soumises par défaut au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %, incluant l’impôt sur le revenu de 12,8 % et les prélèvements sociaux de 17,2 %. Cependant, grâce au dispositif d’apport-cession, les particuliers peuvent reporter cette imposition sous certaines conditions.

Exemple chiffré :

Monsieur Martin vend directement ses titres pour 500 000 euros, dont 200 000 euros de plus-value. Il serait imposé à hauteur de 30 %, soit 60 000 euros. Avec l’apport-cession, il peut reporter cette imposition tant qu’il respecte les conditions de réinvestissement.

2.2 Les conditions du report d’imposition

Pour bénéficier du report d’imposition, il est nécessaire de remplir plusieurs critères :

1. Société bénéficiaire soumise à l’IS : Les titres doivent être apportés à une société soumise à l’impôt sur les sociétés, souvent une holding.

2. Contrôle de la société bénéficiaire : L’apporteur doit détenir plus de 50 % des droits de vote dans la société bénéficiaire.

3. Limite sur les soultes : Si une soulte est versée, son montant ne doit pas dépasser 10 % de la valeur nominale des titres reçus. Au-delà de ce seuil, l’imposition de la plus-value devient immédiate.

Exemple concret :

Supposons que Mme Lefèvre détient 100 % des titres d’une société valorisée à 2 millions d’euros. Elle souhaite bénéficier du report d’imposition. Elle crée une holding, à laquelle elle apporte ses titres. Elle reçoit 1,9 million d’euros en titres de la holding et une soulte de 100 000 euros. La soulte est inférieure à 10 %, elle peut donc bénéficier du report d’imposition.

2.3 Fin du report d’imposition : Cas de déchéance du report

Le report d’imposition prend fin si l’un des événements suivants survient :

• Cession des titres reçus : La vente des titres détenus dans la holding met fin au report.

• Transfert du domicile fiscal hors de France : Ce changement entraîne également la fin du report.

• Réinvestissement dans les 3 ans : Si les titres sont cédés dans les trois ans suivant l’apport, le produit de la cession doit être réinvesti dans une activité économique, à défaut le report est levé.

Exemple concret :

M. Durand apporte ses titres en 2021 et les cède par sa holding en 2023. S’il ne réinvestit pas dans une activité économique, sa plus-value est imposée immédiatement. En revanche, s’il réinvestit, il continue de bénéficier du report.

3. Les mécanismes de report et de sursis d’imposition

3.1 Le sursis d’imposition (Art. 150-0 B CGI)

Dans le cadre d’un sursis d’imposition, la plus-value d’apport n’est pas immédiatement imposée. Contrairement au report, la plus-value n’est pas fixée au moment de l’apport ; elle sera calculée plus tard, lors de la vente des titres obtenus en contrepartie de l’apport.

Exemple concret :

Mme Morel, associée d’une PME, apporte ses titres en 2020 à une holding et ne subit pas d’imposition immédiate. La plus-value est calculée uniquement lors de la cession future des titres de la holding.

3.2 Différences clés entre report et sursis d’imposition

La distinction entre report et sursis tient au moment où la plus-value est déterminée et à l’impact de l’éventuelle évolution des règles fiscales. Dans un report, la plus-value est figée lors de l’apport, tandis qu’elle reste indéterminée dans le cadre d’un sursis.

Exemple comparatif :

Dans le cas d’un report, les gains réalisés en 2020 seront imposés selon les règles en vigueur en 2020. En sursis, les règles fiscales à la date de la vente s’appliqueront, même si elles sont plus avantageuses.

4. L’impact des clauses d’earn-out et de garantie de passif

4.1 La clause d’earn-out

Dans une clause d’earn-out, un complément de prix est versé au vendeur en fonction de la performance future de l’entreprise. Ce montant, imposable au moment du versement, bénéficie du même traitement fiscal que la plus-value initiale.

Exemple concret :

Lors de la vente de sa société, M. Garnier reçoit 1 million d’euros et une clause d’earn-out de 200 000 euros liée aux performances de l’année suivante. Ce montant supplémentaire sera taxé comme la plus-value initiale.

4.2 La clause de garantie de passif

Cette clause protège l’acheteur contre d’éventuels passifs non déclarés. En cas de remboursement à l’acheteur, le cédant peut ajuster l’impôt payé sur la plus-value, sous certaines conditions.

Exemple concret :

Mme Bernard vend sa société pour 500 000 euros, avec une clause de garantie de passif. Si elle doit rembourser 50 000 euros à l’acheteur, elle peut demander une réduction de l’imposition sur sa plus-value initiale.

5. Les stratégies d’optimisation pour les particuliers

5.1 L’apport-cession avec réinvestissement

Réinvestir les fonds issus d’une cession dans des activités économiques est une stratégie d’optimisation centrale dans l’apport-cession. Elle permet de maintenir le report d’imposition et de favoriser la croissance du patrimoine.

Exemple concret :

M. Dupuis cède ses parts pour 800 000 euros, il les réinvestit dans une société de production. Il bénéficie ainsi du report d’imposition tout en développant une nouvelle activité.

5.2 L’apport-cession-donation

Avec l’apport-cession-donation, un investisseur peut effectuer une donation des titres obtenus après l’apport, permettant au donataire d’échapper à l’imposition, sous certaines conditions.

Exemple concret :

Mme Lemoine réalise un apport-cession et fait don des titres à sa fille. Si sa fille conserve ces titres pendant cinq ans, la plus-value en report ne sera jamais taxée.

Bien sûr, je poursuis l’article en détaillant davantage cette stratégie et en intégrant d’autres éléments pour atteindre les 2000 mots.

5.3 L’apport-cession avec réduction de capital

La réduction de capital est une autre stratégie d’optimisation couramment utilisée après un apport-cession. En réduisant le capital de la holding, l’apporteur peut récupérer une partie des liquidités issues de la cession des titres. Cette distribution n’est pas imposée comme une plus-value, mais en tant que dividende, pouvant être fiscalement plus avantageuse.

Exemple concret :

M. Lambert détient 100 % d’une entreprise valorisée à 1 million d’euros qu’il apporte à une holding, en recevant en contrepartie 1 million d’euros en parts de cette holding. Cette dernière cède les titres apportés, puis M. Lambert procède à une réduction de capital de 500 000 euros. Ce montant lui est alors versé en tant que dividende et il peut bénéficier d’une fiscalité plus favorable que celle de la plus-value initiale.

5.4 Apport-cession et utilisation d’une holding familiale

Dans une logique de transmission patrimoniale, l’apport-cession peut s’accompagner de la création d’une holding familiale. En regroupant les participations familiales dans une holding, il est possible de faciliter la gestion et la transmission du patrimoine sur plusieurs générations, tout en optimisant la fiscalité.

Exemple concret :

La famille Dubois possède plusieurs sociétés. Pour préparer la transmission de son patrimoine, elle crée une holding familiale. Les titres de chaque société sont apportés à cette holding. Les enfants et petits-enfants deviennent associés de la holding et bénéficient de la rentabilité des sociétés familiales sans subir immédiatement l’imposition des plus-values.

6. Les risques et les pièges de l’apport-cession

6.1 Le risque d’abus de droit (Art L64 LPF)

L’administration fiscale française surveille les opérations d’apport-cession pour s’assurer que les contribuables ne cherchent pas à éviter l’imposition sans réel objectif économique. Si l’administration considère qu’une opération a pour unique but de différer ou réduire l’impôt, elle peut requalifier l’opération en abus de droit et réclamer le paiement de l’impôt dû avec des pénalités.

Exemple concret :

M. Garnier vend des titres en utilisant une holding uniquement pour bénéficier du report d’imposition, sans réinvestir les fonds dans une activité économique. L’administration fiscale peut considérer qu’il s’agit d’un abus de droit si elle estime que la holding a été constituée artificiellement.

6.2 La gestion des soultes

Les apports avec soulte représentent un autre risque, car le montant de la soulte doit rester en dessous de 10 % de la valeur des titres reçus. Si ce seuil est dépassé, l’ensemble de l’opération perd le bénéfice du report d’imposition, ce qui entraîne une imposition immédiate.

Exemple concret :

Mme Faucher apporte des titres évalués à 500 000 euros à une holding et reçoit une soulte de 55 000 euros, soit 11 % de la valeur nominale des titres reçus. Ce dépassement rend immédiatement imposable la plus-value réalisée lors de l’apport, ce qui réduit l’avantage fiscal de l’opération.

6.3 La clause anti-abus

Depuis 2019, une clause anti-abus encadre l’apport-cession pour éviter les montages artificiels. Cette clause impose que, si les titres apportés sont cédés par la holding dans les trois ans suivant l’apport, le produit de la cession doit être réinvesti dans une activité économique. En cas de non-respect, le report d’imposition est annulé.

Exemple concret :

Après avoir apporté ses titres, M. Lefebvre les cède par la holding au bout de deux ans, mais ne réinvestit pas les fonds dans une activité économique. L’administration fiscale annule alors le report et impose immédiatement la plus-value.

7. Étude de cas : Scénarios d’utilisation de l’apport-cession

7.1 Scénario 1 : Un entrepreneur réinvestit dans une nouvelle entreprise

M. Dupont est le fondateur d’une société technologique qu’il décide de vendre pour se lancer dans un nouveau projet. Plutôt que de vendre directement ses titres et de payer immédiatement l’impôt sur la plus-value, il crée une holding, à laquelle il apporte ses titres, puis fait céder ces titres par la holding.

Grâce au report d’imposition, M. Dupont peut réinvestir l’intégralité de la somme dans une nouvelle entreprise sans subir l’impact fiscal immédiat. Cela lui permet de disposer de plus de capitaux pour lancer son nouveau projet, tout en bénéficiant d’un report de l’impôt jusqu’à une éventuelle cession future des titres de la holding.

7.2 Scénario 2 : Un investisseur prépare la transmission de son patrimoine

Mme Marchand, qui détient 60 % d’une société familiale valorisée à 2 millions d’euros, souhaite transmettre ce patrimoine à ses enfants. Elle apporte ses titres à une holding familiale, à laquelle ses enfants sont également associés. Par la suite, la holding cède les titres de la société et bénéficie du report d’imposition.

En apportant ses titres à une holding et en cédant par cette structure, Mme Marchand optimise la fiscalité de sa cession tout en permettant à ses enfants de bénéficier d’une organisation patrimoniale pérenne. La holding familiale pourra également gérer et réinvestir les fonds issus de la vente dans de nouveaux projets.

7.3 Scénario 3 : Un chef d’entreprise anticipe sa retraite

M. Vidal, dirigeant d’une entreprise depuis 25 ans, prévoit de partir à la retraite. Il souhaite céder ses titres, mais s’inquiète de l’imposition immédiate de la plus-value réalisée. Il crée une holding, apporte ses titres, puis la holding vend ces titres à un acquéreur.

Grâce à cette opération, M. Vidal peut reporter l’imposition de sa plus-value. Il prévoit de réinvestir une partie des liquidités dans une activité économique pour maintenir le report d’imposition, et utilise le reste pour percevoir des dividendes via la holding, afin de compléter sa retraite.

Conclusion

L’apport-cession de titres représente une solution particulièrement attractive pour les particuliers désireux de reporter leur imposition, de favoriser le réinvestissement dans l’économie et d’optimiser la gestion de leur patrimoine. Ce dispositif s’adresse aussi bien aux entrepreneurs en quête de nouveaux projets, qu’aux investisseurs souhaitant faciliter la transmission de leur patrimoine.

Toutefois, l’apport-cession est soumis à un cadre fiscal strict. Les contribuables doivent être prudents quant à la structure de leur montage afin de respecter les conditions de report et éviter les risques d’abus de droit ou de déchéance du report. Le recours à des experts en gestion de patrimoine et à des fiscalistes qualifiés est essentiel pour évaluer les opportunités et s’assurer que les conditions du report d’imposition sont respectées.

Finalement, l’apport-cession est un outil puissant, mais il doit être utilisé avec une vision à long terme et une stratégie bien définie.

Loi de Finances 2025 : les impacts fiscaux sur votre patrimoine

mars 13, 2025

by Patrimoine Design Optimiser votre fiscalité

La Loi de Finances pour 2025, promulguée le 14 février 2025, introduit des réformes fiscales majeures affectant la gestion de patrimoine des particuliers et des entreprises. Parmi les mesures phares, l’instauration de la Contribution Différentielle sur les Hauts Revenus (CDHR) vise à garantir une imposition minimale pour les contribuables les plus aisés.

D’autres dispositions concernent la fiscalité immobilière, la transmission de patrimoine et les investissements financiers.

Dans cet article nous analyserons ces nouvelles mesures en proposant des stratégies d’optimisation pour les contribuables concernés.

Sommaire de l’article

1. CDHR 2025 : une nouvelle contribution pour les hauts revenus

1.1. CDHR : objectif et seuils d’application

La CDHR, codifiée à l’article 224 du Code Général des Impôts (CGI), a pour objectif d’assurer une imposition minimale de 20 % sur les revenus des contribuables les plus fortunés. Elle s’applique aux résidents fiscaux français dont le revenu fiscal de référence ajusté dépasse :

• 250 000 € pour une personne seule

• 500 000 € pour un couple soumis à imposition commune

Les non-résidents fiscaux français sont exclus du champ d’application de cette contribution.

1.2. Comment est calculée la Contribution Différentielle ?

La CDHR est calculée comme la différence positive entre 20 % du revenu fiscal de référence ajusté et la somme de l’impôt sur le revenu, de la Contribution Exceptionnelle sur les Hauts Revenus (CEHR) et des prélèvements libératoires dus au titre des revenus 2025.

Ainsi, si le taux effectif d’imposition d’un contribuable est déjà supérieur ou égal à 20 %, la CDHR ne s’applique pas.

1.3. Quels revenus sont concernés par la CDHR ?

La mesure touche principalement les revenus du capital (dividendes, plus-value…) qui bénéficient actuellement d’une flat tax de 30 % (qui se décompose en 12,8% d’impôts sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux). La CDHR fait ainsi augmenter le taux d’imposition à 20% pour ces contribuables, ce qui portera la flat tax à 37,2%. Elle devrait concerner moins de 25.000 foyers.

1.4. CDHR : modalités de paiement et sanctions en cas de retard

Un acompte de 95 % de la CDHR estimée doit être versé entre le 1ᵉʳ et le 15 décembre 2025, le solde étant à régler l’année suivante.

En cas de défaut ou de retard de paiement de l’acompte, ou si l’acompte versé est inférieur de plus de 20 % au montant dû, une pénalité de 20 % est applicable.

2. Autres Mesures Fiscales Impactant la Gestion de Patrimoine

2.1. Fiscalité Immobilière

2.1.1. DMTO : jusqu’à 5 % dès avril 2025, sauf primo-accédants

La loi de Finances 2025 offre aux collectivités locales la possibilité d’augmenter de 0,5 point les droits de mutation à titre onéreux sur les achats immobiliers à partir du 1ᵉʳ avril 2025.

Ces frais, souvent appelés “frais de notaire”, peuvent désormais atteindre un plafond de 5 % de la valeur d’achat du bien immobilier. Cependant, les primo-accédants ne sont pas concernés par cette hausse.

2.2. Transmission de Patrimoine

2.2.1. Exonération des Droits de Mutation pour Certaines Donations

Pour encourager la transmission anticipée du patrimoine, la loi prévoit une exonération des droits de mutation pour les dons familiaux d’argent destinés à l’achat ou à la construction d’une résidence principale, ou à des travaux de rénovation énergétique.

Cette exonération est plafonnée à 100 000 € par donateur et 300 000 € par bénéficiaire, à condition que le bien soit conservé pendant au moins cinq ans.

2.3. Fiscalité du capital : hausse des prélèvements sociaux en 2025

2.3.1. Dividendes, plus-values : +1,7 % pour les hauts revenus

Les prélèvements sociaux sur les revenus du capital, tels que les intérêts, dividendes et plus-values mobilières, sont augmentés de 1,7 point pour les contribuables dont le revenu fiscal de référence dépasse les seuils de la CDHR. Cette mesure vise à aligner la fiscalité du capital sur celle des revenus du travail.

3. Stratégies d’Optimisation Patrimoniale Face aux Nouvelles Mesures Fiscales

3.1. Anticiper et Planifier la Transmission de Patrimoine

Compte tenu des nouvelles dispositions, il est recommandé d’anticiper la transmission de son patrimoine en profitant des exonérations prévues pour les donations. Cela permet de réduire la base taxable de son patrimoine tout en aidant les bénéficiaires à accéder à la propriété ou à réaliser des travaux améliorant l’efficacité énergétique de leur logement.

Se référer à l’article « Quels sont les frais sur donation ou les frais sur succession ? » et « Comment transmettre son patrimoine via le démembrement de propriété ?«

3.2. Diversifier ses Investissements

La diversification des placements est essentielle pour optimiser la fiscalité et réduire les risques. Investir dans des produits financiers bénéficiant d’une fiscalité avantageuse, tels que les Plans d’Épargne en Actions (PEA) ou l’assurance-vie, peut permettre de limiter l’impact des prélèvements sociaux augmentés.

3.3. Optimiser la Fiscalité Immobilière

Pour les investisseurs immobiliers, il est crucial de prendre en compte l’augmentation potentielle des droits de mutation lors de l’acquisition de nouveaux biens.

Il peut être judicieux d’accélérer les projets d’achat avant l’entrée en vigueur de la hausse ou de privilégier des investissements dans des zones où les collectivités n’ont pas augmenté ces droits.

4. Conclusion

Réévaluer son patrimoine pour protéger ses intérêts

La Loi de Finances pour 2025 introduit des mesures fiscales ayant un impact majeur sur la gestion de patrimoine, notamment avec la Contribution Différentielle sur les Hauts Revenus (CDHR), l’augmentation des droits de mutation immobiliers, ainsi que des modifications sur la fiscalité des placements financiers et de la transmission de patrimoine.

Ces évolutions nécessitent une réévaluation des stratégies patrimoniales pour optimiser la fiscalité, préserver son capital et tirer parti des nouvelles opportunités fiscales.

Les contribuables devront anticiper ces changements, ajuster leurs investissements et envisager des dispositifs d’optimisation adaptés à leur situation.

L’accompagnement d’un expert patrimonial devient essentiel

Se rapprocher d’un gestionnaire de patrimoine devient essentiel pour une analyse personnalisée et une mise en place de solutions sur-mesure.