Investir dans l’immobilier
▬ LMNP ▬
Location meublée non professionnelle
Elle consiste à louer un ou plusieurs logements garnis d’un mobilier suffisant pour qu’un locataire puisse entrer dans les lieux et y vivre normalement avec ses seuls effets personnels. S’il s’agit d’une activité civile d’un point de vue juridique, la location meublée est considérée d’un point de vue fiscal comme une activité commerciale et présente des avantages importants.
Il ne s’agit pas ici d’obtenir une réduction d’impôt ou de créer un déficit imputable sur le revenu global. La location meublée permet de bénéficier d’un régime fiscal spécifique – le régime des BIC – plus avantageux que celui des revenus fonciers, permettant ainsi de diminuer le revenu imposable du contribuable.
Focus sur les résidences senior
- D’ici 2030, 30% de la population sera âgé de 60 ans et +
- Âge moyen d’entrée en résidence senior : 78 ans
- 74% des seniors expriment que leur logement actuel n’est pas adapté
6 bonnes raisons d’investir en résidence senior
- Demande > offre
- Logement adapté aux besoins des seniors
- Loyers garantis => pension de retraite
- Social : rupture de la solitude
- Peu de turnover
- Exploitation rentable : Loyers + Services
▬ Pierre papier ▬
SCPI / OPCI
L’épargnant qui investit dans la SCPI devient « associé », et détient une partie d’un patrimoine immobilier diversifié. Les associés confient toute la gestion immobilière à une équipe d’experts qui se charge de tout, de la sélection des immeubles jusqu’à leur revente. Ce service est inclus dans les frais de gestion.
En contrepartie, les associés perçoivent un revenu mensuel ou trimestriel issu des loyers payés par les locataires des immeubles.
Un associé peut investir dans plusieurs SCPI pour profiter des stratégies d’investissement propres à chaque fonds. Chaque SCPI réunit une communauté d’associés qui contribuent au développement de la SCPI et à la liquidité du marché des parts.
L’investissement en SCPI peut se faire en direct ou via une assurance-vie, pour une personne physique ou une personne morale. Il présente l’avantage de pouvoir investir le montant que vous souhaitez et de réaliser un investissement immobilier simple et sans aucune gestion
▬ maitriser son impôt ▬
Déficit Foncier / Malraux / Monuments Historiques
Déficit Foncier
L’investissement en déficit foncier vous permet d’acquérir un bien immobilier ancien tout en réduisant votre imposition liée à vos revenus fonciers en France.
Malraux
Un investissement immobilier locatif Malraux vous permet de réduire votre impôt sur le revenu, de développer votre patrimoine et d’avoir des revenus complémentaires. Vous obtenez une réduction d’impôt de 22 % à 30 % des dépenses de travaux réalisées dans le but de restaurer complètement l’immeuble. Vous devez louer le logement pendant 9 ans en tant que résidence principale de votre locataire.
Monuments Historiques
Le dispositif vise à permettre aux propriétaires de tels immeubles de déduire les charges foncières supportées. En pratique, il s’agit des immeubles classés monuments historiques ou des immeubles faisant partie du patrimoine national. L’engagement de conservation porte sur une durée de 15 ans à compter de la date d’acquisition de l’immeuble, qui doit en principe être détenu directement par le propriétaire. La détention au travers d’une Société Civile Immobilière reste possible mais sous conditions, par exemple dans le cas d’une SCI familiale non soumise à l’impôt sur les sociétés où les associés s’engagent à conserver leurs parts pendant 15 ans.
▬ FAQ ▬
FAQ Investir dans l'immobilier
Dois-je acheter via une SCI *? Si oui, à l’IR** ou à l’IS*** ? Une SARL de famille ? en direct ?
Il n’y a pas de bons ou mauvais choix, il y a cependant des montages plus efficaces que d’autres en fonction de votre profil et de votre projet,
Le choix de la structure qui portera votre immobilier dépendant de nombreux critères :
– Type de bien : meublé ou non meublé
– Objectif : transmission, préparation de la retraite, revenus complémentaires…
– Votre tranche d’imposition
– Vote objectif immobilier
– Le montant du bien
– Le rendement
– La durée de détention envisagée…
Une analyse des avantages et inconvénients de chaque solution est à étudier.
*SCI : Société Civile Immobilière
**IR : Impôt sur le revenu
***IS : Impôt sur la société
Diagnostic de performance énergétique : Les nouvelles obligations
Le diagnostic de performance énergétique permet de donner des renseignements sur la performance énergétique et climatique d’un logement ou d’un bâtiment, en passant par l’évaluation de sa consommation d’énergie et son impact vis à vis des émissions de gaz à effet de serre.
Ce dispositif permet d’identifier les logements qui consomment le plus d’énergie et/ou émettent le plus de gaz à effet de serre.
L’objectif premier est d’informer le locataire ou l’acquéreur sur la « valeur verte », de recommander des travaux à réaliser pour l’améliorer et d’estimer ses charges énergétiques.
Le DPE a fait l’objet de plusieurs réformes notamment celle du 1er juillet 2021, date à laquelle le DPE est devenu pleinement opposable et plus simplement informatif.
La révision du loyer en cours du bail : logement classe F ou G
Le propriétaire d’un logement du secteur privé a la possibilité d’augmenter le loyer une fois par an (révision annuelle) si le bail le prévoit au sein d’une clause de révision.
En outre, lorsque le propriétaire réalise des travaux d’amélioration comme par exemple l’installation d’une cuisine équipée ou encore l’installation d’un ascenseur à ses frais, il est en droit de majorer exceptionnellement le loyer en cours de bail.
En métropole, lorsque le bail est signé depuis le 24 août 2022 et concerne un logement classé F ou G, il est interdit d’en réviser le loyer.
Quel est l’impact de la hausse des taux d’intérêts sur le prix de l’immobilier ?
Les taux d’intérêt représentent le coût d’un emprunt c’est-à-dire le prix que la banque vous facture pour vous prêter de l’argent.
Lorsque les taux d’intérêts augmentent, le crédit dont le crédit immobilier devient plus cher, les ménages peuvent moins emprunter, la demande diminue par rapport à l’offre, d’où la diminution sur le moyen terme du prix de l’immobilier.
Combien coute les frais de notaire en locatif ?
Ils sont de l’ordre de 2 % à 3 % dans le neuf, contre 7 % à 8 % dans l’ancien (variation selon les départements notamment).
Comment investir en SCPI sans payer l’IFI ?
Revendre un bien immobilier pour le réinvestir dans des SCPI en démembrement temporaire de propriété permet d’éviter l’IFI.
Dois-je déclarer les revenus versés par la SCPI ?
Les revenus de SCPI sont à déclarer chaque année fiscale dans l’imprimé 2044.
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