LMNP, Airbnb… pourquoi la réforme sur le meublé a été évitée!

L’amendement CF-2789 a été présenté par renaissance dans le cadre du projet de loi de finance pour 2024. Il visait à opérer un changement significatif dans le cadre fiscal du LMNP,  

Dans cet article, nous expliquerons ce qu’est le LMNP, ses avantages en termes de fiscalité. Nous analyserons les amendements proposés par renaissance et ses impacts pour les particuliers bailleur.

Qu’est-ce que le LMNP ?

Principe du LMNP

LMNP : Location meublée non professionnelle

Le Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un dispositif fiscal permettant à tout contribuable français de bénéficier de réductions d’impôts pour l’achat d’un bien immobilier neuf ou ancien, dans le but de le mettre en location en tant que logement meublé.

La location meublée avec bail commercial constitue un placement à risque limité et avec une fiscalité réduite, sans gestion.

Typologie des biens

  • Location « type Airbnb »
  • Residence gérée :
    • Résidence de de tourisme
    • Résidence d’affaires
    • Résidence étudiante
    • EHPAD
    • Résidence senior
LMNP TYPE RESIDENCE SERVICE

Une résidence services se compose d’un ensemble d’habitations louées, meublées et gérée sous bail commercial à différents publics. Chaque segment a ses spécificités, mais chacun répond au besoin en logements des différentes composantes de notre société, selon l’évolution de l’âge et de nos modes de vie. C’est pourquoi la location meublée gérée peut s’avérer intéressante, que vous investissiez dans une résidence pour étudiants, en résidence pour seniors, en EHPAD, en résidence d’affaires ou en résidence de tourisme.

Fiscalité

Lorsque vous investissez dans un bien en location meublée, vos revenus locatifs doivent être placés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans celle des revenus fonciers. Parmi les deux systèmes à disposition, vous pouvez opter entre le régime micro-BIC (également nommé régime forfaitaire) et le régime réel.

Le régime micro-BIC

Suite au projet de loi de finances de 2018, le plafond des revenus locatifs pour bénéficier du régime micro-BIC est passé de 33 200 euros à 72 600 euros par an. Grâce à cette mesure un plus grand nombre de propriétaires peut désormais bénéficier de ce régime fiscal. Ainsi, lorsque la totalité de vos recettes locatives n’excède pas 72 600 euros par an, vous avez droit à un abattement fiscal de 50% sur ces dernières. A noter que ce montant s’élève à 71 % si votre meublé se trouve dans une résidence tourisme. Attention toutefois, en optant pour le régime micro-Bic, vous ne pouvez pas déduire vos charges réelles (assurances, travaux, taxe foncière, intérêts d’emprunt), ni même les amortissements comptables.

Le Régime réel

Le Régime réel s’articule autour de la déduction de vos recettes, des dépenses liées au logement meublé sous le statut LMNP : les charges, les travaux d’entretien et de réparations courantes, les frais d’acquisition, les intérêts d’éventuels emprunts, les frais de gestion, l’amortissement du bien, etc. Cela permet donc de gommer tout ou partie des revenus.

LMNP régime réel et amortissement

Qu’est ce que le LMNP avec bail commercial ?

Fonctionnement

lmnp fonctionnement du bail commercial
  • L’exploitant s’occupera du remplissage de la résidence et prendra à son compte les aléas locatifs
  • En tant que propriétaire, l’investisseur percevra un loyer rémunérant la mise à disposition du bien, loyer prédéfini pour toute la durée du bail commercial et versé trimestriellement.

Le bail commercial est un contrat de location qui soumet la relation entre le bailleur et le preneur au statut particulier des baux commerciaux.


Ce statut tend à assurer la protection du locataire dans son activité. Il fixe au bail notamment une durée minimum de 9 ans, un droit au renouvellement du bail, l’adaptation possible de la destination des lieux, l’encadrement de l’évolution des loyers.

Dans ce modèle, la TVA est récupérable si 3 des 4 services «hôteliers» (accueil, ménage,petit déjeuner, linge) sont fournis par l’exploitant.

Focus sur les résidences senior

LMNP résidence senior besoin horizon 2040

6 bonnes raisons d’investir en résidence senior

  • Demande > offre
  • Logement adapté aux besoins des seniors
  • Loyers garantis => pension de retraite
  • Social : rupture de la solitude
  • Peu de turnover
  • Exploitation rentable : Loyers + Services


Quelles sont les différences entre une location meublée et un meublé de tourisme ?

Par abus de langage, on parle souvent de « location saisonnière » ou de « location courte durée ». En réalité, il n’existe en France que des « meublés de tourisme », au sens de la loi. Pour autant, la réglementation, le formalisme et la fiscalité peuvent varier d’un meublé à l’autre, en fonction de la façon dont le logement est mis en location.

Les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois (article L. 324-1-1 du Code du tourisme). La durée de la location ne peut excéder 90 jours consécutifs pour une même personne.

Ils se distinguent des autres types d’hébergement, notamment l’hôtel et la résidence de tourisme, en ce qu’ils sont réservés à l’usage exclusif du locataire, ne comportant ni accueil ou hall de réception ni services et équipements communs. Ils se distinguent de la chambre d’hôte où l’habitant est présent pendant la location, tandis que pour les meublés de tourisme, il ne l’est pas nécessairement.

L’une des principales différences entre une location meublée et un meublé de tourisme est que le classement du meublé de tourisme confère aux propriétaires des avantages fiscaux. 

La spécificité d’un meublé de tourisme classé :

Une autre différence entre une location meublée et un meublé de tourisme, c’est que la plupart des meublés de tourisme sont désignés comme « non classés », mais vous pouvez choisir de classer votre meublé de tourisme dans une catégorie existante. D’un  point de vue fiscal, le classement de votre logement peut réduire vos revenus d’un taux forfaitaire de 71%, si vos revenus générés hors taxe ne dépassent pas les 176 200 €.

La location type « airbnb » = LMNP courte durée ou location saisonnière

Airbnb est une plateforme en ligne qui permet aux particuliers de mettre en location leurs logements, qu’il s’agisse d’appartements, de maisons, de chambres, ou d’autres types d’hébergements, pour des séjours de courte durée. Cette plateforme offre aux voyageurs la possibilité de réserver un hébergement chez un hôte privé pour des séjours de vacances, des voyages d’affaires, ou d’autres occasions. Airbnb est devenu un acteur majeur dans le secteur de l’hébergement touristique, offrant une alternative aux hôtels traditionnels.

Le LMNP réel est un régime fiscal accessible quel que soit le type de location que vous réalisez : meublée longue durée, logement de fonction, bail mobilité mais aussi location saisonnière.

Vous pouvez donc bénéficier des avantages du LMNP réel, notamment l’amortissement comptable qui vient diminuer voir annuler votre base imposable

Le fonctionnement en location saisonnière LMNP est le même qu’avec une location meublée longue durée ; au lieu de fournir les quittances mensuelles vous fournissez au comptable qui gérera votre LMNP les relevés de nuitée des différentes plateformes.

Origine de l’amendement CF-2789 – loi de finance 2024

L’amendement n°I-CF2789 présenté par le groupe Horizons et apparentés, visait à supprimer une niche fiscale favorisant les locataires de biens meublés. Selon l’exposé des motifs, il s’agissait de « diminuer les différences fiscales qui favorisent la location de logements meublés notamment à un usage touristique au détriment de la location nue de long terme ». Les meublés « font désormais l’objet de stratégies de mise en location quasiment professionnelle notamment sur les plateformes de location », affirme le groupe Horizons.

Le groupe dénonçait des stratégies qui  » conduisent à l’éviction des résidents permanents des zones tendues « .

Comme vu précédemment, la location type Airbnb, vis-à-vis de la fiscalité est la même que le LMNP (Location Meublée Non professionnel), l’amendement visait uniquement les locations type Airbnb, cependant tous les acteurs du secteur était impacté par cette réforme et en particulier les résidences gérées :

  • Résidence de de tourisme
  • Résidence d’affaires
  • Résidence étudiante
  • EHPAD
  • Résidence senior

L’amendement à la loi de finance 2024 portait particulièrement sur le LMNP – type Airbnb et non sur les résidences gérées, les résidences gérées notamment les résidences étudiantes, les résidences seniors, les EHPAD…

Impact de l’amendement sur le LMNP

Le premier amendement (n°I-CF2778) concernait la réduction des avantages fiscaux des loueurs en meublés non professionnels (LMNP) au régime Micro-BIC, réduisant les seuils de ce régime de plus de la moitié et l’abattement de 50% à 40% (voir 30% pour les meublés de tourisme classés de moins de 3*).

Et deux autres (n°I-CF2975, n°I-CF2789) proposaient une modification du calcul de la plus-value à la revente d’un bien immobilier en LMNP (il n’a jamais été clair dans les textes s’ils concernaient les locations à des fins touristiques ou plus généralement à tous les LMNP). Ces amendements auraient été proposés dans un but d’harmonisation fiscale entre les différents régimes applicables (location nue, LMP, etc.).

Exemple de l’impact de l’amendement

Un bien acquis à 200 000 € en 2014. Il a profité d’un amortissement de 65 000 € sur 10 ans (jusqu’en 2024). Avec la hausse du prix de l’immobilier, le bien vaut 220 000 € en 2024. 

En 2024 sans l’amendement : 220 000 € – 200 000 € soit 20 000 €, soit environ 6 000€ de PV

En 2024 avec l’amendement : 220 000 € – (200 000 € – 66 000 €) soit 86 000 €, soit environ 27 000€ de PV

https://vimeo.com/876012013/1f748bdeec?share=copy

Cet amendement remettait en cause certains avantages fiscaux de l’investissement en LMNP, le LMNP est aussi une solution pour créer des logements pour les jeunes et les seniors,

Résidence étudiante

Le Gouvernement attache une grande attention à l’amélioration des conditions de vie et de logement de nos jeunes concitoyens, qu’ils soient étudiants ou bien jeunes actifs pour :

    • améliorer leur accès aux études supérieures et leur insertion professionnelle,

    • favoriser leur réussite et leur accès à l’autonomie, notamment pour les étudiants issus des catégories sociales les moins favorisées et les jeunes actifs aux ressources encore fragiles.

Or nous constatons un important déficit de logement pour les étudiants…

EHPAD

https://drees.solidarites-sante.gouv.fr/sites/default/files/2020-12/er1172.pdf

En 2030, il est acquis que la France comptera 21 millions de personnes de plus de 60 ans, dont 3 millions seront en perte d’autonomie. En 2050, ces effectifs seront respectivement de 25 et 4 millions. Il faudrait alors ouvrir 108.000 places nouvelles en Ehpad d’ici à 2030, puis 211 000 places d’ici à 2050.

La question de l’offre d’hébergement pour personnes âgées dépendantes est donc primordiale pour notre pays.

On voit à travers ses 2 exemples que la location meublée non professionnelle en résidences services répond à des problématiques démographiques évidentes. Le nombre d’étudiants ne cessent d’augmenter et l’offre existante n’est pas suffisante. Financer la réalisation d’une résidence étudiante permet de répondre à ce problème tout en procédant à un investissement pérenne. Il en va de même pour les résidences seniors ou santé qui permettront de loger la population vieillissante française.

On peut noter que la location courte durée de type Airbnb risque d’être une stratégie non pérenne dans le temps comme en témoigne les amendement au projet de loi de finance 2024!

Vous désirez des conseils sur l’investissement immobilier ? Patrimoine Design, cabinet de gestion de patrimoine, peut vous apporter son expertise.

Picture of Patrimoine Design
Patrimoine Design

Comments are closed.

Shopping Basket