Que sont les SCPI ?
Les SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, sont des sociétés permettant d’investir dans l’immobilier locatif tout en confiant la gestion des biens à un tiers. Les SCPI sont gérées par des sociétés de gestion, qui investissent les fonds collectés dans un portefeuille immobilier. Le principe est donc de confier de l’épargne à une SCPI, qui aura la charge :
- D’acquérir des biens
- De mettre en location ces biens
- D’entretenir voire valoriser les biens
En contrepartie, l’investisseur reçoit tous les mois ou tous les trimestres en fonction des SCPI, un loyer net de frais de gestion, d’assurances et de taxes foncières, au prorata de son investissement de départ. Les SCPI s’adressent à tous les investisseurs particuliers ou entreprise, avec une possibilité d’investissement avec ses liquidités ou en ayant recours à un prêt.
Les avantages d’une SCPI
Les particuliers et les entreprises via leur trésorerie excédentaire peuvent investir dans une ou plusieurs SCPI en achetant des parts, qui représentent une fraction du portefeuille immobilier détenu par la société. L’investissement en SCPI offre plusieurs avantages, notamment :
- La diversification du portefeuille : investir en SCPI permet de diversifier son portefeuille immobilier en investissant dans différents types de biens immobiliers (bureaux, commerces, logements, etc.) et dans différentes zones géographiques.
- La mutualisation des risques : les risques liés à l’investissement immobilier (vacance locative, impayés de loyers, etc.) sont mutualisés entre les différents investisseurs, ce qui permet de limiter l’impact de ces risques sur chaque investisseur.
- La simplicité de gestion : investir en SCPI permet de déléguer la gestion locative et technique des biens immobiliers à une société de gestion, ce qui peut être avantageux pour les investisseurs ne souhaitant pas gérer eux-mêmes leur investissement immobilier.
- La liquidité : les SCPI sont des titres de propriété immobilière négociables sur un marché secondaire, ce qui permet aux investisseurs de revendre facilement leurs parts en cas de besoin de liquidités.
- La rentabilité : les SCPI peuvent offrir des rendements attractifs, en particulier les SCPI de rendement qui distribuent régulièrement les loyers perçus aux investisseurs sous forme de dividendes.
- La transmission : il est très aisé de transmettre ses parts de SCPI, en pleine propriété ou en nue-propriété.
- C’est un produit résilient en cas de crise
Par ailleurs, les frais de sortie, de l’ordre de 8% à 12% sont moins élevés que les frais d’acquisition classique en immobilier (frais de notaire, frais agence, charges, travaux de gestion…).
Un des avantages des SCPI est donc de pouvoir investir dans l’immobilier locatif sans avoir à acquérir personnellement un bien. Cela permet de réaliser un tel investissement sans en débourser la somme totale puisque les SCPI reposent sur le principe d’investissement collectif : l’investissement de plusieurs personnes permettent d’acquérir un ou plusieurs biens.
Pour tout connaître des SCPI, nous vous invitons à lire notre article à ce sujet.
Pourquoi choisir la SCPI Remake live ?
Des dirigeants avec un solide Track Record
La SCPI Remake Live est gérée par deux dirigeants, un premier fort de 22 ans d’expérience en promotion et gestion de fonds immobiliers, dont 17 ans au service des particuliers chez Generali, Amundi, Swiss Life et Novaxia, des gros acteurs du marché, et le second, expérimenté depuis plus de 17 ans en Asset et Fund Management immobilier, dont 11 ans au service des particuliers chez Amundi, Perial et Novaxia. La SCPI est donc entre les mains de deux gérants fortement expérimentés, ayant une connaissance accrue des marchés de l’immobilier, et avec une stratégie d’investissement pertinente et prometteuse.
Une stratégie d’investissement pertinente et prometteuse
La SCPI Remake Like investit dans des biens diversifiés : des bureaux, commerces de périphérie, hébergements gérés, actifs opérationnels (laboratoires, data centers…), immeubles servant à l’éducation, au domaine médical, à la logistique ainsi que des centres commerciaux. Aucune classe d’actifs n’est investie à plus de 50%, évitant ainsi une surpondération et un risque de perte trop important en cas d’incident sur la classe d’actif majoritaire. Cette diversification permet également de répartir le risque entre plusieurs classes d’actifs, et ainsi de réduire le risque global de l’enveloppe investie.
La stratégie de la SCPI Remake Live est tournée vers le développement de territoires : les gérants ont fait le choix de la périphérie des grandes métropoles supérieures à 250 000 habitants. Ainsi les gestionnaires préfèrent la périphérie au centre pour capturer les effets positifs de l’urbanisation. Ils sont effectivement convaincus que les modifications du rapport au travail vont repenser la géographie de la ville et renforcer la périphérie.
Ensuite la SCPI Remake Live a investi 95% de sa collecte (plus de 118 millions d’euros au 31 décembre 2022) dans 18 immeubles situés dans 4 pays d’Europe : en France (pour 43%), en Espagne (pour 39%), en Irlande (pour 11%) et aux Pays-Bas pour (7%). Cette allocation permet une diversification géographique pour limiter les risques pays, et multiplier les opportunités d’investissement. Ainsi, les Pays-Bas et l’Irlande sont des marchés de taille importante en Europe qui constituent naturellement des territoires cibles pour Remake Live. L’Irlande est une porte d’entrée privilégiée en Europe pour le Royaume-Uni et les Etats-Unis, et les Pays-Bas sont dans le top 5 des nations en termes de volumes d’investissement.
C’est toutefois pour des raisons tactiques que les gérants ont accéléré l’ouverture de ces deux pays. En effet, ces marchés largement fondés sur des financements à taux variable, ont plus vite corrigé que le marché français. Certains investisseurs voyant leur rentabilité baisser, ont mis en vente leurs immeubles rapidement, ce qui a généré des opportunités pour les acheteurs, comme Remake Live. Le marché de la dette hypothécaire en France est quant à lui largement à taux fixe. Les opportunités sont donc plus rares dans notre pays, les vendeurs n’acceptant toujours pas de déprécier la valeur des immeubles en raison de la hausse des taux. Dans ces conditions, la SCPI préfère surpondérer l’étranger pour le moment.
Par ailleurs ces investissements européens permettent de bénéficier d’une fiscalité sur les revenus immobiliers plus douce. En effet, ces pays européens offrent des régimes fiscaux attractifs pour les investisseurs étrangers, permettant de réduire la fiscalité sur les revenus fonciers et la plus-value réalisée.
Pour comprendre la fiscalité des revenus étrangers, se reporter à notre article « Les 4 points incontournables à connaitre en fiscalité internationale«
Ensuite, les investissements ont tous été réalisés en imaginant la valeur foncière de demain. En résumé, il s’agit d’investir dans des immeubles situés sur des fonciers urbains susceptibles de se valoriser en intégrant le cœur des métropoles. Ainsi, Remake Live vise, en plus du moteur de rendement locatif, une plus-value potentielle liée à la diversification de la parcelle ou un usage alternatif de l’immeuble. Une approche foncière systématique a donc été développée en mesurant la proximité des transports, les lieux bénéficiant d’une dynamique d’urbanisation, ayant une constructibilité résiduelle et un usage alternatif possible. Ces quatre éléments constituent des facteurs de plus-value potentielle.
Une SCPI labelisée ISR
La SCPI Remake Live est labelisée ISR depuis mai 2022. Ainsi, la société alloue notamment une poche comprise entre 5 et 10% de la collecte investie en actifs à fort contenu social. L’objectif est de déployer 100 millions d’euros d’ici 2027, représentant un effort inégalé dans les fonds grand public. La SCPI Remake Live souhaite devenir l’acteur de référence de l’épargne immobilière responsable en rendant possible, au travers de son épargne immobilière, la conciliation entre utilité et performance potentielle et la contribution à un modèle de transition juste. Voici leur démarche ISR en trois points clés :
Des aspects financiers attractifs
La SCPI Remake Live applique, contrairement à la majorité des autres SCPI, 0% de frais d’entrée, en contrepartie d’une commission de retrait limitée aux 5 premières années et d’une commission de gestion de 18% TTC (15% HT) par an des produits locatifs. Cette stratégie de structure de frais est vertueuse pour le client comme il est possible de l’observer sur le schéma ci-dessous :
*SCPI type : 10% TTI de commission de souscription, 10% HT des revenus locatifs en commission de gestion. Toutes autres hypothèses similaires.
On remarque donc que l’avantage compétitif de la SCPI Remake Live est considérable durant les 10 premières années. Elle coûterait davantage que celle d’une SCPI type seulement au bout de 22 ans de détention.
Par ailleurs, les coupons versés par la SCPI le sont à une fréquence mensuelle avec un objectif de taux de distribution annuel de 5,5%. L’objectif de TRI (Taux de Rentabilité Interne) 10 ans est quant à lui fixé à 5,9%.
Enfin, l’investissement au sein de cette SCPI est accessible à partir d’une part seulement, soit 200€, rendant donc ce produit très attractif et ouvert au plus grand nombre.
En conclusion, nous vous conseillons l’investissement immobilier au sein de la SCPI Remake Live pour trois raisons :
Besoin d’informations concernant l’investissement immobilier ? Patrimoine Design, cabinet de gestion de patrimoine, peut vous fournir des réponses éclairées.
