Que sont les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ?

Les SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, sont des sociétés permettant d’investir dans l’immobilier locatif tout en en confiant la gestion à un tiers. Les SCPI sont gérées par des sociétés de gestion, qui investissent les fonds collectés dans un portefeuille immobilier diversifié, composé notamment de bureaux, de commerces, de locaux industriels ou de logements.
Le principe est donc de confier de l’argent à une SCPI, qui aura la charge :

  • D’acquérir des biens
  • De mettre en location ses biens
  • D’entretenir voire valoriser ses biens

En contrepartie, l’investisseur reçoit tous les mois ou tous les trimestres en fonction des SCPI, un loyer net de frais de gestion, d’assurances et de taxes foncières, au prorata de son investissement de départ.
Les SCPI s’adressent à tous les investisseurs particuliers ou entreprise, il est possible d’investir avec ses liquidités ou avoir recours à un prêt.

Principe de la SCPI

A qui s’adressent les SCPI ?

Les SCPI s’adressent à tous les investisseurs particuliers ou entreprise, il est possible d’investir avec ses liquidités ou avoir recours à un prêt.

Les particuliers et les entreprises via leur trésorerie excédentaire peuvent investir dans une ou plusieurs SCPI en achetant des parts, qui représentent une fraction du portefeuille immobilier détenu par la société. L’investissement en SCPI offre plusieurs avantages, notamment :

  • La diversification : les SCPI permettent d’investir dans un portefeuille immobilier diversifié, réparti sur plusieurs biens et plusieurs régions.
  • La simplicité : l’investissement en SCPI ne requiert pas de compétences particulières en gestion locative ou en investissement immobilier.
  • La liquidité : les parts de SCPI peuvent être revendues sur le marché secondaire, ce qui permet aux investisseurs de récupérer rapidement leur mise en cas de besoin.
  • Les avantages fiscaux : certaines SCPI offrent des avantages fiscaux, comme la réduction d’impôt en loi Pinel.

Un des avantages des SCPI est donc de pouvoir investir dans l’immobilier locatif sans avoir à acquérir personnellement un bien. Cela permet donc de réaliser un tel investissement sans en débourser la somme totale puisque les SCPI reposent sur le principe d’investissement collectif : l’investissement de plusieurs personnes permettent d’acquérir un ou plusieurs biens.

Schéma représentant le fonctionnement d’une SCPI
Schéma représentant le fonctionnement d’une SCPI

Des SCPI « vertes »

Depuis 2021, vous avez la possibilité d’investir dans des SCPI ayant le label « ISR immobilier » (Investissement Socialement Responsable). Cette démarche répond à un processus strict et rigoureux d’intégration des critères Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance (ESG) dans sa stratégie d’investissement et de gestion de son patrimoine. Il s’agit notamment de réduire les consommations énergetiques et Gaz à Effet de Serre, en favorisant le suivi énergetique et suivi des fluides, en utilisant au maximum les énergies renouvelables, en adaptant les matériaux les moins impactants en terme de CO2. Il s’agit aussi de préserver la biodiversité en favorisant la faune et la flore locale.

Pour en savoir plus sur les investissement verts, nous vous recommandons la lecture de notre article « Comment investir dans une finance durable? »

Les différents types de SCPI

Les SCPI de rendement

Les SCPI de rendement ont pour cible d’investissement les immeubles d’entreprise (commerces et bureaux) et les résidences de service telles que les résidences pour étudiants ou pour seniors. Selon les cas, les SCPI de rendement peuvent intervenir sur un segment de marché unique c’est-à-dire investir dans une seule catégorie d’immeuble ou au contraire diversifier leurs investissements.

Ces SCPI sont particulièrement adaptées pour les investisseurs souhaitant recevoir leur retour sur investissement périodiquement (par trimestre, semestre ou année).

Les SCPI de défiscalisation

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) de défiscalisation sont des SCPI qui permettent aux investisseurs de bénéficier d’avantages fiscaux en échange d’un investissement dans l’immobilier locatif. Les SCPI de défiscalisation les plus connues sont celles qui permettent de bénéficier de la réduction d’impôt en loi Pinel, qui encourage l’investissement locatif dans des logements neufs ou rénovés, il existe aussi des SCPI de déficit foncier, des SCPI Malraux.

Les SCPI de défiscalisation offrent ainsi des avantages fiscaux aux investisseurs, notamment la possibilité de réduire leur impôt sur le revenu en fonction du montant de leur investissement et de la durée de location du bien immobilier. Les SCPI de défiscalisation peuvent également offrir des avantages en termes de réduction de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ou de la taxe foncière.

Cependant, il est important de noter que l’investissement en SCPI de défiscalisation comporte des risques, notamment en termes de fluctuations des marchés immobiliers, de liquidité et de frais de gestion. De plus, les avantages fiscaux liés à ce type d’investissement dépendent de nombreux critères et peuvent varier en fonction de la législation fiscale en vigueur. Il est donc important de bien se renseigner sur les caractéristiques de la SCPI envisagée et de prendre en compte l’ensemble des risques et des avantages avant de prendre une décision d’investissement. Il peut également être utile de faire appel à un conseiller financier pour évaluer la pertinence de ce type de placement en fonction de sa situation financière et de ses objectifs d’investissement.

Les SCPI de capitalisation

Cette dernière catégorie de SCPI est particulièrement intéressante pour les investisseurs fortement fiscalisés préférant décaler la perception de leurs revenus dans le temps.

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) de capitalisation sont des SCPI qui ont pour objectif de valoriser le capital des investisseurs en investissant dans des biens immobiliers, tout en conservant les loyers perçus et en les réinvestissant pour augmenter la valeur des parts.

Contrairement aux SCPI de rendement, qui distribuent régulièrement les loyers perçus aux investisseurs sous forme de dividendes, les SCPI de capitalisation réinvestissent ces loyers pour augmenter la valeur des parts de la société. Les investisseurs peuvent ainsi bénéficier d’une plus-value à la revente de leurs parts, en plus de la rentabilité locative du portefeuille immobilier détenu par la société.

Les SCPI de capitalisation peuvent offrir des avantages en termes de fiscalité, notamment la possibilité de différer l’imposition des plus-values réalisées lors de la revente des parts, sous certaines conditions.

Quelles sont les avantages et inconvénients d’investir en SCPI ?

Investir en SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) peut présenter plusieurs avantages pour les investisseurs, tels que :

  1. La diversification du portefeuille : investir en SCPI permet de diversifier son portefeuille immobilier en investissant dans différents types de biens immobiliers (bureaux, commerces, logements, etc.) et dans différentes zones géographiques.
  2. La mutualisation des risques : en investissant dans une SCPI, les risques liés à l’investissement immobilier (vacance locative, impayés de loyers, etc.) sont mutualisés entre les différents investisseurs, ce qui permet de limiter l’impact de ces risques sur chaque investisseur.
  3. La simplicité de gestion : investir en SCPI permet de déléguer la gestion locative et technique des biens immobiliers à une société de gestion, ce qui peut être avantageux pour les investisseurs ne souhaitant pas gérer eux-mêmes leur investissement immobilier.
  4. La liquidité : les SCPI sont des titres de propriété immobilière négociables sur un marché secondaire, ce qui permet aux investisseurs de revendre facilement leurs parts en cas de besoin de liquidités.
  5. La rentabilité : les SCPI peuvent offrir des rendements attractifs, en particulier les SCPI de rendement qui distribuent régulièrement les loyers perçus aux investisseurs sous forme de dividendes.
  6. La transmission : il est très aisé de transmettre ses parts de SCPI, en pleine propriété ou en nue-propriété.
  7. C’est un produit résilient en cas de crise

Les frais de sortie, de l’ordre de 8% à 12% sont moins élevés que les frais d’acquisition classique en immobilier (frais de notaire, frais agence, charges, travaux de gestion…

Investir en SCPI comporte aussi des risques

Il convient toutefois de noter que l’investissement en SCPI comporte des risques, notamment en termes de fluctuations des marchés immobiliers, de liquidité et de frais de gestion

Les valeurs des parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont déclarables en cas d’imposition à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). L’IFI est un impôt qui concerne les personnes physiques ayant un patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition. Les parts de SCPI sont considérées comme des biens immobiliers et sont donc soumises à l’IFI.

Par ailleurs, les revenus fonciers issus des loyers perçus par les SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu. Ces revenus sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux (CSG, CRDS, etc.). Le taux d’imposition dépend de la tranche marginale d’imposition (TMI) du contribuable.

L’un des inconvénients liés à l’investissement en SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) est le délai de jouissance. Le délai de jouissance correspond à la période pendant laquelle l’investisseur ne peut pas percevoir de loyers sur ses parts de SCPI, même s’il a investi son argent.

Le délai de jouissance est généralement compris entre un et trois mois à compter de la date d’acquisition des parts. Pendant cette période, les loyers perçus par la SCPI sont affectés à un compte de réserve destiné à couvrir les frais de fonctionnement de la société. Les investisseurs ne peuvent pas bénéficier de ces loyers pendant le délai de jouissance.

Ce délai peut être considéré comme un inconvénient pour les investisseurs cherchant à percevoir rapidement des revenus locatifs sur leur investissement. Il est donc important de prendre en compte ce délai dans la planification de son investissement et de tenir compte des éventuels impacts sur sa trésorerie.

A noter aussi que ce type d’investissement implique des frais d’entée payable en sortie, c’est pourquoi il est conseillé de conserver les parts à minima 5 ans.

TMI : Taux marginal d’imposition (0%, 11%, 30%, 41%, 45%)

PS : prélèvement sociaux (17,2% en 2023)

Stratégie pour un investissement avec une fiscalité réduite

Investir dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) européenne présente plusieurs avantages, notamment :

  • Diversification géographique : investir dans une SCPI européenne permet de diversifier son portefeuille immobilier en investissant dans différents pays européens. Cela permet de réduire les risques liés à une concentration géographique trop importante.
  • Potentiel de rendement intéressant : certaines SCPI européennes peuvent offrir un potentiel de rendement intéressant, en particulier dans les pays où les taux d’intérêt sont plus élevés qu’en France.
  • Stabilité économique : investir dans des pays européens offrant une stabilité économique peut réduire les risques liés aux fluctuations économiques et politiques de la France.
  • Fiscalité avantageuse : certains pays européens offrent des régimes fiscaux attractifs pour les investisseurs étrangers, ce qui peut permettre de réduire la fiscalité sur les revenus fonciers et la plus-value.

Une autre solution serait d’acquérir des parts de SCPI en nue-propriété, le démembrement des parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) est une opération qui consiste à séparer la nue-propriété et l’usufruit des parts de la SCPI. La nue-propriété correspond à la propriété des parts de la SCPI, tandis que l’usufruit correspond au droit d’en percevoir les revenus, c’est-à-dire les loyers.

Le démembrement peut être effectué pour une période déterminée, généralement entre 5 et 15 ans, à l’issue de laquelle les droits de nue-propriété et d’usufruit sont réunis.

acheter la nue propriété de sparts de scpi

Les avantages du démembrement des parts de SCPI

  • Optimisation fiscale : en investissant en nue-propriété, l’investisseur peut bénéficier d’une réduction de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et de l’impôt sur le revenu (IR), car il n’a pas à déclarer les revenus fonciers.
  • Accessibilité : le démembrement permet à des investisseurs avec des budgets plus modestes d’investir dans des parts de SCPI, car le prix de la nue-propriété est généralement inférieur au prix de la pleine propriété.
  • Perspectives de plus-value : à l’issue de la période de démembrement, l’investisseur récupère la pleine propriété des parts de la SCPI et peut ainsi bénéficier de la valorisation éventuelle de celles-ci.

Le démembrement des parts de SCPI présente également des inconvénients

  • Absence de revenus fonciers : pendant la durée du démembrement, l’investisseur ne perçoit pas les revenus fonciers générés par les parts de la SCPI.
  • Risques liés au marché immobilier : les performances futures de la SCPI dépendent du marché immobilier, qui peut être volatil et présenter des risques pour l’investisseur.
  • Frais liés au démembrement : le démembrement des parts de SCPI peut entraîner des frais notariés et de gestion qui peuvent réduire la rentabilité de l’investissement.

Il est donc important de bien se renseigner sur les avantages et les inconvénients du démembrement des parts de SCPI avant de prendre une décision d’investissement.

Il est donc important de bien se renseigner sur les caractéristiques de la SCPI envisagée et de prendre en compte l’ensemble des risques et des avantages avant de prendre une décision d’investissement. Il peut également être utile de faire appel à un conseiller financier pour évaluer la pertinence de ce type de placement en fonction de sa situation financière et de ses objectifs d’investissement.

Pour déterminer dans quelle SCPI investir, vous pouvez faire appel à notre aide : nous trouverons alors la SCPI qui vous correspond parmi celles que nous proposons. Si vous souhaitez plutôt vous orienter dans la finance en évitant les marchés cotés, dans un investissement durable, en connaître davantage sur les ETF ou que vous souhaiteriez trouver un investissement vous offrant une réduction d’impôt : contactez-nous !

Mise à jour Février 2024:

Après avoir affiché une bonne résistance face aux crises passées (financière, sanitaire…), le marché immobilier traverse une période de turbulences qui s’intensifie depuis le début de l’année 2023. Les SCPI, mais aussi les fonds immobiliers distribués dans les contrats d’épargne (SCI, OPCI), sont pour la plupart touchés de plein fouet par la crise. Nous nous sommes posés la question, Faut il investir en SCPI en 2024?, retrouvez notre article!

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