Est-ce le moment d’investir en immobilier?

En 2024, les taux d’intérêt en France sont relativement élevés, ce qui influence plusieurs aspects de l’investissement immobilier:

• Coût du financement : Des taux d’intérêt plus élevés augmentent le coût des prêts hypothécaires, ce qui peut réduire la rentabilité des investissements immobiliers.
• Accès au crédit : Les conditions de prêt peuvent être plus strictes, rendant l’accès au crédit plus difficile pour certains investisseurs.

Les taux d’intérêt élevés ont des effets multiples sur le marché immobilier :

• Réduction de la demande : Le coût plus élevé du financement peut dissuader certains acheteurs, entraînant une diminution de la demande et une stabilisation, voire une baisse des prix de l’immobilier.
• Opportunités d’achat : Pour les investisseurs ayant un accès privilégié au financement, cette période peut offrir des opportunités d’achat à des prix plus attractifs.

Est ce pertinent d’investir en immobilier dans un tel contexte? Dans cet article nous allons nous intéresser à l’évolution des taux de crédit immobilier depuis 40 ans, qu’est ce qui impact le taux immobilier, l’évolution du prix de l’immobilier ses dernières décennies,

Évolution des taux de crédit immobilier depuis 40 ans

Les taux de crédit immobilier ont connu une évolution significative au cours des dernières décennies, oscillant en fonction des conditions économiques, des politiques monétaires et des dynamiques du marché. Après une période de taux historiquement bas durant les années 2010, favorisée par des politiques monétaires accommodantes des banques centrales comme la Banque Centrale Européenne (BCE) et la Réserve Fédérale Américaine (Fed), on observe depuis 2022 une tendance à la hausse.

Cette augmentation des taux résulte principalement de la volonté des banques centrales de lutter contre l’inflation en resserrant leurs politiques monétaires. Par exemple, en 2023, les taux d’intérêt moyens pour les crédits immobiliers en France sont passés de 1,5% à environ 3,5%, un niveau qui reste toutefois modéré comparé aux décennies précédentes, notamment les années 1980 où les taux dépassaient souvent les 10%.

Historique des taux de crédit immobilier : les années 80

Vous vous rappelez sûrement de la première crise pétrolière en 1973. Elle est suivie par un second choc pétrolier provenant d’Iran à la fin des années 70, entraînant une augmentation des prix du pétrole de près de trois fois en seulement trois ans. Cette période est marquée par une inflation très élevée.

En réponse, la Banque de France impose des taux d’intérêt exceptionnellement élevés. Saviez-vous qu’en 1982-1983, les taux d’intérêt atteignaient jusqu’à 16 % ?

Dans la seconde moitié des années 80, les taux commencent à baisser et se stabilisent autour de 9 % à la fin de la décennie.

Historique des taux de crédit immobilier : les années 90

Au début des années 90, un emprunteur obtenait un crédit immobilier avec un taux moyen de 9 % hors assurance, rendant l’acquisition d’un logement particulièrement difficile pour un primo-accédant. L’apport personnel devenait alors indispensable pour obtenir un prêt immobilier.

Heureusement, au cours de cette période, les salaires ont augmenté et les taux d’intérêt ont diminué. Parallèlement, les prix immobiliers ont commencé à croître régulièrement dans les grandes villes.

À la fin des années 90, le taux immobilier moyen était descendu à 4 %.

Les taux d’intérêt depuis 2000

Cette baisse des taux de crédit se poursuit dans les années 2000, alors que la zone euro se met en place. Ainsi, en 2006, on pouvait emprunter à 3,5 % hors assurance, une aubaine pour les acquéreurs et emprunteurs qui avaient connu des taux supérieurs à 10 % dans leurs jeunes années. Les acheteurs profitent de cette baisse significative des taux pour s’endetter.

La crise économique de 2008 entraîne une remontée des taux autour de 5 %. Cette crise, issue des subprimes américains, n’était pas censée se produire en France, où elle résulte de prêts à taux variables massifs non plafonnés. Toutefois, dans une économie mondialisée, une crise américaine a des répercussions sur les marchés européen et asiatique.

Pour relancer l’économie, les banques centrales mondiales soutiennent la baisse des taux d’emprunt.

Rappelons que les taux immobiliers évoluent en fonction de nombreux paramètres, notamment :

• le taux directeur fixé par la Banque centrale européenne (BCE) ;
• les obligations assimilables au Trésor (OAT) à 10 ans ;
• la durée du prêt immobilier ;
• les objectifs commerciaux de chaque banque.

À partir du taux de prêt immobilier moyen, un emprunteur peut espérer négocier un meilleur taux s’il possède un excellent dossier et un très bon profil emprunteur.

Évolution des taux d’intérêt depuis 10 ans

Ces dernières années ont marqué l’âge d’or des emprunteurs. Les taux ont progressivement diminué, passant de 5 % à environ 1 % en moyenne en 2020 et 2021. L’inflation étant maîtrisée, le marché immobilier a vu ses prix augmenter partout en France.

Les taux les plus bas ont été atteints en octobre 2019 avec un taux fixe moyen de 0,8 % pour un crédit sur 15 ans, 0,95 % sur 20 ans, et 1,25 % sur 25 ans. Les renégociations de crédits immobiliers et les opérations de rachat de crédits se sont multipliées, les emprunteurs cherchant à profiter de ces taux avantageux.

Face à des métropoles devenues inaccessibles, les acheteurs se sont tournés vers des villes moyennes et moins chères. Les confinements liés à la pandémie de Covid-19 ont modifié les aspirations des acheteurs en matière de résidence principale. Le télétravail s’est ancré dans les cultures d’entreprise, faisant émerger la notion de résidence semi-principale et de travailleur nomade.

L’année 2021 a été marquée par un rattrapage des transactions immobilières retardées par la crise sanitaire, avec plus de 1,17 million de transactions annuelles, malgré des prix particulièrement élevés dans les grandes villes. La production de crédits a atteint des records, avec plus de 110 milliards d’euros hors renégociations au premier semestre 2021, soit une hausse de 27 % sur un an.

L’Impact de la Guerre en Ukraine sur l’Économie et le Marché Immobilier en 2022-2023

Début 2022, la guerre en Ukraine marque le retour d’une crise internationale et stimule l’inflation, notamment à travers une augmentation significative des prix de l’énergie. Pour contenir cette inflation, la Banque centrale européenne (BCE) augmente ses taux directeurs, procédant à dix hausses consécutives depuis la mi-2022. Cette situation sans précédent affecte à la fois l’octroi de crédit et la croissance économique.

Depuis avril 2022, les taux de crédit immobilier augmentent de manière constante, avec une hausse d’environ 0,20 % par mois. En mai 2023, les taux de crédit atteignent 3,5 % hors assurance.

Les Français découvrent alors le concept du taux d’usure. Bien que destiné à protéger les emprunteurs, il devient un obstacle majeur en raison de son calcul basé sur les taux signés neuf mois auparavant, ce qui ne permet pas de suivre l’évolution rapide des taux actuels. En réponse à cette situation, la Banque de France accepte une actualisation mensuelle du taux d’usure pendant un an.

Parallèlement, les prix des logements commencent à baisser doucement. Cependant, cette baisse des prix n’est pas suffisante pour compenser la hausse des taux d’intérêt, entraînant une diminution du pouvoir d’achat immobilier des ménages français.

La production de crédit s’effondre, enregistrant une baisse de 40 % entre avril 2022 et avril 2023.

Vers une stabilisation des taux immobiliers en 2024 ?

En 2024, les taux de crédit immobilier en France continuent d’être influencés par les décisions de la Banque centrale européenne (BCE) et les conditions économiques générales. Depuis 2022, la BCE a augmenté ses taux directeurs pour lutter contre l’inflation, stabilisant ces taux à 4,5 % début 2024. Cette politique monétaire a entraîné une hausse des taux d’emprunt immobilier, bien que récemment, une légère baisse ait été observée.

Au deuxième trimestre 2024, les taux pour les prêts immobiliers sur 15 ans oscillent entre 3,71 % et 3,95 % dans la fourchette basse, et entre 3,81 % et 4,53 % dans la fourchette haute. Pour les prêts sur 20 ans, les taux varient entre 3,75 % et 4,00 % dans la fourchette basse, et entre 4,00 % et 4,55 % dans la fourchette haute. Les taux pour les prêts sur 25 ans se situent entre 3,86 % et 4,15 % pour les meilleurs dossiers, atteignant jusqu’à 4,67 % pour les moins favorables​ (CAFPI)​​ (Droit-Finances)​.

En parallèle, les prévisions économiques indiquent que l’inflation devrait se stabiliser, ce qui pourrait éventuellement conduire à une réduction des taux directeurs par la BCE vers la fin de 2024 si la situation économique le permet​ (HelloPret)​. Cependant, ces prévisions restent incertaines et dépendent de divers facteurs économiques globaux.

Ainsi, bien que les taux immobiliers soient élevés par rapport aux années précédentes, il y a des signes de stabilisation, voire de légère baisse, offrant des opportunités potentielles pour les emprunteurs avec de bons dossiers financiers​ (CAFPI)​​ (HelloPret)​​ (Droit-Finances)​.

Les éléments impactant le taux de crédit sur 20 ans pour investir en immobilier

Tous les emprunteurs faisant une simulation de prêt sur 20 ans n’obtiendront pas les mêmes conditions en matière de taux. En effet, tous ne sont pas égaux face au prêt. Différents éléments sont susceptibles de faire varier le taux d’intérêt octroyé par les banques pour votre crédit immobilier sur 20 ans.

1. Taux d’intérêt de la Banque Centrale :
   • Les décisions de politique monétaire des banques centrales (comme la BCE en Europe ou la Fed aux États-Unis) influencent directement les taux d’intérêt des prêts immobiliers. Une hausse du taux directeur entraîne généralement une augmentation des taux de prêt.
2. Inflation :
   • Un taux d’inflation élevé pousse souvent les banques centrales à augmenter leurs taux directeurs pour maîtriser l’inflation, ce qui se répercute sur les taux des prêts immobiliers.
3. Économie nationale :
   • La santé générale de l’économie (croissance économique, chômage, stabilité politique) affecte les taux d’intérêt. En période de récession, les taux tendent à baisser pour stimuler l’économie, tandis qu’en période de croissance, ils peuvent augmenter.
4. Politiques bancaires :
   • Les banques peuvent ajuster leurs taux en fonction de leur stratégie commerciale, de leur coût de financement, et de la concurrence sur le marché des prêts immobiliers.
5. Profil de l’emprunteur :
   • Le profil de risque de l’emprunteur (revenus, emploi, situation financière, historique de crédit) est crucial. Les emprunteurs avec un profil solide bénéficient généralement de taux plus avantageux.
6. La région d’habitation

Peut-être ne le saviez-vous pas, mais les banques n’affichent pas les mêmes conditions dans toutes les régions de France. Elles disposent d’antennes régionales gérées indépendamment. Cela permet à chacune de définir ses grilles de taux librement.

7. Montant de l’apport personnel :
   • Un apport personnel élevé peut réduire le risque pour la banque et permettre de négocier un taux d’intérêt plus bas.
8. Durée du prêt :
   • Plus la durée du prêt est longue, plus le taux d’intérêt peut être élevé, car le risque pour la banque augmente avec le temps.
9. Type de taux :
   • Taux fixe ou taux variable. Les taux variables sont souvent plus bas que les taux fixes au début, mais ils comportent le risque d’augmenter en fonction des conditions du marché.
10. Assurance emprunteur :
    • L’assurance liée au prêt immobilier peut aussi influer sur le taux global du crédit. Un bon dossier d’assurance peut aider à obtenir un meilleur taux.
11. Réglementation et aides gouvernementales :
    • Les dispositifs de soutien à l’accession à la propriété (comme le PTZ en France) ou les régulations fiscales peuvent également influencer les conditions des prêts immobiliers.

Comprendre ces différents facteurs peut aider les emprunteurs à mieux négocier leur prêt immobilier et à choisir le bon moment pour acheter.

Lien entre l’évolution des taux d’intérêt et l’inflation

L’inflation et les taux d’intérêt sont étroitement liés. En général, lorsque l’inflation augmente, les banques centrales ont tendance à augmenter les taux d’intérêt pour éviter une surchauffe économique. Une hausse des taux rend le crédit plus cher, ce qui réduit la demande pour les biens et services et, par conséquent, freine l’inflation.

Cependant, cette relation peut avoir des conséquences complexes. Par exemple, des taux d’intérêt plus élevés peuvent freiner l’investissement immobilier et la consommation, entraînant un ralentissement économique. À l’inverse, des taux trop bas peuvent stimuler l’économie mais aussi entraîner une surinflation, comme observé après la crise financière de 2008 lorsque les taux ont été réduits pour soutenir la reprise économique.

Le taux d’intérêt nominal ne prend pas en compte l’inflation sur le pouvoir d’achat de la monnaie. En revanche, le taux d’intérêt net d’inflation est un taux ajusté qui refléte l’impact de l’inflation sur le rendement réel de l’investissement ou le coût réel d’emprunt. Il est calculé en soustrayant le taux d’inflation du taux d’intérêt nominal.

Historique des prix de l’immobilier – investir en immobilier

Les prix des logements anciens augmentent continûment depuis le milieu de l’année 2015 . Ils ont même accéléré du 4^e trimestre 2019 au 2^e trimestre 2020 (+ 1,5 % en moyenne par trimestre, contre + 0,6 % en moyenne par trimestre du 3^e trimestre 2015 au 3^e trimestre 2019). Cette hausse reste cependant nettement moins forte que celle des années 2000, notamment en 2004 et 2005 (+ 3,6 % en moyenne par trimestre). La baisse liée à la crise économique en 2008-2009 a été de courte durée (cinq trimestres) et la reprise en 2010-2011 a été forte, notamment en Île-de-France. Elle a été suivie d’une baisse de 0,1 % à 1,2 % par trimestre du 4^e trimestre 2011 au 2^e trimestre 2015. Entre le 1^er trimestre 2001 et le 2^e trimestre 2020, les prix dans l’ancien ont été multipliés par 2,3 en métropole et par 2,6 en Île-de-France, contre 1,3 à 1,4 pour l’indice des prix à la consommation, les loyers ou le revenu disponible brut par ménage.

Lien entre les taux de crédit immobilier et le prix de l’immobilier

Les taux d’emprunt jouent un rôle crucial dans la détermination des prix de l’immobilier. Des taux d’intérêt bas réduisent le coût des emprunts, rendant les crédits immobiliers plus accessibles et augmentant ainsi la demande pour les logements. Cela peut entraîner une hausse des prix de l’immobilier, comme observé durant la décennie 2010-2020.

À l’inverse, des taux d’emprunt élevés augmentent le coût des prêts hypothécaires, ce qui peut réduire la demande et stabiliser, voire diminuer, les prix de l’immobilier. Par exemple, la récente hausse des taux d’intérêt depuis 2022 a commencé à freiner l’augmentation rapide des prix de l’immobilier, bien que d’autres facteurs tels que la demande continue de logements et la pénurie d’offres dans certaines zones urbaines continuent de soutenir les prix.

Est-ce le moment d’investir en immobilier?

La décision d’investir dans l’immobilier doit prendre en compte plusieurs facteurs : les taux d’intérêt, l’inflation, la dynamique des prix de l’immobilier et la situation économique globale. Bien que la hausse des taux d’intérêt puisse rendre les emprunts plus coûteux, elle peut aussi offrir des opportunités pour les investisseurs avisés qui cherchent à acheter à des prix potentiellement plus stables ou en baisse.

Pour naviguer dans ce contexte, les investisseurs doivent adapter leurs stratégies :

• Investissements locatifs : Les propriétés générant des revenus locatifs stables peuvent être particulièrement attractives. Les loyers peuvent souvent être ajustés pour compenser l’augmentation des coûts d’emprunt.
• Diversification : Envisagez de diversifier vos investissements entre différents types de biens immobiliers (résidentiels, commerciaux, logistiques) pour équilibrer les risques.

Focus sur les Zones à Fort Potentiel

Certaines régions en France offrent des perspectives d’investissement particulièrement prometteuses en 2024 :

• Grandes villes et métropoles : Paris, Lyon, Bordeaux, et Marseille restent des marchés dynamiques avec une forte demande locative.
• Villes universitaires : Les villes comme Toulouse, Montpellier, et Grenoble attirent de nombreux étudiants, garantissant une demande locative constante.
• Zones en développement : Des régions comme le Grand Paris bénéficient d’importants projets d’infrastructure, stimulant la croissance économique et la demande immobilière.

Considérations Écologiques et Technologiques

Investir dans des propriétés éco-responsables et technologiquement avancées peut offrir des avantages supplémentaires :

• Performance énergétique : Les bâtiments à haute performance énergétique sont de plus en plus demandés, en raison de leurs coûts d’exploitation réduits et des incitations fiscales.
• Technologies smart home : L’intégration de technologies intelligentes dans les propriétés peut augmenter leur attractivité et leur valeur.

Risques et Précautions

Malgré les opportunités, il est important de rester conscient des risques :

• Volatilité du marché : Les fluctuations économiques peuvent affecter la valeur des biens immobiliers. Il est crucial de faire preuve de prudence et de réaliser des analyses de marché approfondies.
• Réglementations : Les changements législatifs et fiscaux peuvent impacter la rentabilité des investissements. Restez informé des évolutions réglementaires pour adapter vos stratégies en conséquence.

Conclusion

Investir en immobilier en France en 2024, malgré le contexte de taux d’intérêt élevés, peut être une décision judicieuse si elle est bien planifiée et exécutée. En diversifiant vos investissements, en explorant des options de financement créatives, et en se concentrant sur des zones à fort potentiel, vous pouvez naviguer avec succès dans ce marché complexe. Pour des conseils personnalisés et un accompagnement expert, n’hésitez pas à contacter nos spécialistes en gestion de patrimoine. Nous sommes là pour vous aider à maximiser les opportunités et à minimiser les risques.