Inflation : quel est son rôle dans la crise du marché immobilier ?

Définition

Dans une économie de marché, les prix des biens et des services varient. On parle alors d’inflation lorsqu’il y a une hausse généralisée et durable des prix. Chaque euro permet alors d’acheter moins de produits.

1. Inflation : Causes et conséquences sur les ménages et entreprises

Un phénomène d’inflation peut être provoqué par différents éléments, pris séparément ou combinés, dont les principaux sont les suivants :

  • une hausse de la demande de biens ou de services quand l’offre n’augmente pas
  • une baisse de la valeur de la monnaie. Celle-ci est directement liée à la quantité de monnaie en circulation. Plus cette quantité est importante, plus la valeur de la monnaie est faible.

Pour connaître les conséquences de l’inflation pour les ménages et les entreprises, nous vous invitons à lire notre article à ce sujet.

2. Les différents taux d’inflation en Europe

La France est l’un des pays au taux d’inflation le plus faible d’Europe, même avec les récentes hausses, comme vous pouvez l’observer sur le graphique suivant :

Taux d'inflation en Europe

*IPCH : Indice des prix à la consommation harmonisés

3. Le rôle des banques centrales

Tant aux Etats-Unis qu’en Europe, les banques centrales ont pour fonction première de limiter l’inflation. Les textes juridiques qui les régissent les obligent à la limiter à environ 2% par an.

Rappelons qu’une des raisons de l’inflation est une baisse de la valeur de la monnaie, directement liée à la quantité de monnaie en circulation. C’est donc en jouant sur la quantité de monnaie en circulation que les banques centrales régulent l’inflation. Pour cela, trois moyens sont à leur disposition :

  • Le taux de refinancement : il s’agit du taux auquel les banques commerciales peuvent emprunter de l’argent aux banques centrales. En augmentant ce taux, la quantité d’argent prêtée va diminuer, réduisant ainsi l’argent en circulation et donc l’inflation.
  • Le taux de rémunération des dépôts : c’est le taux auquel les banques peuvent déposer leurs liquidités excédentaires auprès des banques centrales. Si ce taux est élevé, les banques placeront plus d’argent auprès des banques centrales. Il ne sera pas en circulation, donc la quantité de monnaie sera limitée. Sa valeur n’augmentera pas : on limitera l’inflation. Si ce taux est bas, les banques auront plutôt intérêt à prêter cet argent ou le placer sur les marchés : la quantité de monnaie en circulation augmente, sa valeur diminue. On crée ainsi de l’inflation.
  • Le taux du prêt marginal, ou taux directeurs : c’est le taux auquel une banque commerciale peut obtenir de l’argent immédiatement et pour une durée très courte auprès de la banque centrale. Là encore, sa hausse réduit la quantité de monnaie en circulation, donc l’inflation, et sa baisse augmente cette quantité, donc stimule l’inflation.

4. Lien entre inflation, taux d’intérêt et crise du marché immobilier

Les taux d’intérêt représentent le coût d’un emprunt c’est-à-dire le prix que la banque vous facture pour vous prêter de l’argent.

Lien entre inflation et taux d’intérêt

Lorsque les prix augmentent trop rapidement dans notre économie, comme c’est le cas actuellement avec un niveau d’inflation très élevé (5,7% en juin 2023), la banque centrale européenne réhausse les taux d’intérêts pour essayer de ramener l’inflation à l’objectif de 2% à moyen terme.

Pourquoi une hausse des taux d’intérêts régule l’inflation ?


En augmentant les taux d’intérêts, le crédit dont le crédit immobilier devient plus cher et les placements plus rémunérateurs. L’économie ralentit alors puisqu’il y a moins de consommation, de demande : les ménages empruntent moins et placent plus. Or, les prix suivent la loi de l’offre et la demande. Plus la demande est élevée par rapport à l’offre, plus les prix sont importants. A l’inverse si la demande baisse, les prix baisseront, et le niveau d’inflation diminuera alors.


Lien entre taux d'intérêt et immobilier

Quel est l’impact de l’inflation sur le marché de l’immobilier ?

L’inflation augmentant, la BCE augmente les taux d’intérêts. Il était alors nettement plus compliqué pour les particuliers d’emprunter puisque les taux d’intérêts dépassaient le taux d’usure. Pour rappel, le taux d’usure est le taux maximum légal auquel les banques sont autorisées à vous prêter de l’argent. Les banques ne pouvaient donc plus octroyer de prêts immobiliers tant qu’ils dépassaient le taux d’usure.

La BCE a alors augmenté régulièrement le taux d’usure jusqu’à atteindre 5,09% pour les crédits immobiliers de 20 ans et plus, en juillet 2023. Cela permet de débloquer un certain nombre de demande de prêt. Néanmoins, le coût de l’emprunt est alors plus élevé, obligeant les ménages à revoir leur emprunt à la baisse et donc leur projet immobilier. L’inflation a donc indirectement un très fort impact sur le marché de l’immobilier, via le taux d’intérêt, qui est aujourd’hui sous très haute tension puisque les potentiels acheteurs sont dans l’incapacité d’emprunter, ou d’emprunter assez pour acquérir le bien souhaité.

Capacité d'emprunt des ménages en fonction des taux d'emprunt

Illustration : capacité d’emprunt pour une mensualité de 1 000€, sur 25 ans, selon le taux de crédit accordé, hors assurance.


On constate bien que pour une mensualité souhaitée de 1 000€, si un ménage pouvait auparavant emprunter 265 000€ car les taux proposés étaient de 1%, ils ne pourraient aujourd’hui emprunter que 171 000€ à cause des taux montés à 5%, soit une perte de capacité d’emprunt de près de 35%.


Parallèlement, les vendeurs de biens immobiliers vont devoir revoir à la baisse leur prix de vente face à la difficulté d’achat des repreneurs, diminuant alors également leur pouvoir d’achat. De plus, l’inflation diminue le pouvoir d’achat des ménages et augmente ainsi leur difficulté à rembourser leur prêt immobilier. La Banque de France a d’ailleurs souligné une augmentation de 10% des incidents de remboursement des prêts en avril, sur un an.

Combien de temps durera cette crise de l’immobilier ?

Cette crise immobilière devrait donc durer aussi longtemps que l’inflation durera puisque la BCE souhaite atteindre un taux d’inflation à 2% et ne rebaissera que très probablement les taux d’intérêts une fois l’objectif atteint.

Mise à jour Février 2024

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