2023 est une année révélatrice pour les SCPI. Depuis la crise immobilière qui a débuté à l’augmentation des taux directeurs, les SCPI ont démontré pour certaines leur capacité de résilience et pour d’autres leurs faiblesses. Décryptage.
Dans cet article, nous allons vous expliquer ce qu’il s’est passé sur le marché, pourquoi certaines SCPI perdent de la valeur alors que d’autres non, et comment choisir sa SCPI
Sommaire de l’article
1. C’est quoi une SCPI ?
La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ou « Pierre papier », est une structure qui permet de réunir des épargnants autour d’un projet immobilier de grande ampleur. En achetant des parts, un épargnant devient associé de la SCPI, donc propriétaire d’une quote-part d’un patrimoine immobilier composé de bureaux, commerces, locaux d’activités, écoles, cliniques, résidences séniors, habitation, etc.
L’épargnant qui investit dans la SCPI devient « associé », et détient une partie d’un patrimoine immobilier diversifié. Les associés confient toute la gestion immobilière à une équipe d’experts qui se charge de tout, de la sélection des immeubles jusqu’à leur revente. Ce service est inclus dans les frais de gestion.
En contrepartie, les associés perçoivent un revenu mensuel ou trimestriel issu des loyers payés par les locataires des immeubles.
Un associé peut investir dans plusieurs SCPI pour profiter des stratégies d’investissement propres à chaque fonds. Chaque SCPI réunit une communauté d’associés qui contribuent au développement de la SCPI et à la liquidité du marché des parts.
L’investissement en SCPI peut se faire en direct ou via une assurance-vie, pour une personne physique ou une personne morale. Il présente l’avantage de pouvoir investir le montant que vous souhaitez et de réaliser un investissement immobilier simple et sans aucune gestion
Vous retrouverez dans la vidéo suivante le fonctionnement d’une SCPI:
2. Un marché immobilier chahuté
L’augmentation des taux mi 2022 a mis tout le secteur de l’immobilier sous pression.
Voici l’évolution des taux d’intérêt sur les 24 dernières années :
Suite au retour de l’inflation et à la remontée des taux directeurs, les marchés immobiliers et les SCPI ont évolué de façon différenciée :
- En Europe sous l’effet du renchérissement des conditions financières, les marchés immobiliers ont eu tôt fait d’offrir des opportunités aux investisseurs disposant de capitaux propres à déployer ;
- En France, les bureaux en Île-de-France ont souffert après avoir trop augmenté ces dernières années, un phénomène aggravé par une offre excessive. À l’opposé, les métropoles régionales et les retail park ont affiché leur solidité, car éloignés de cette suroffre.
On peut distinguer finalement 3 principales causes à la crise des SCPI
Changements économiques :
- Inflation : Une augmentation des taux d’inflation peut réduire le pouvoir d’achat des investisseurs et affecter la rentabilité des investissements immobiliers.
- Taux d’intérêt : Des taux d’intérêt en hausse augmentent le coût des emprunts, rendant le financement des projets immobiliers plus coûteux et moins attractif.
Pandémie de COVID-19 :
- Télétravail et vacance locative : La généralisation du télétravail a réduit la demande pour les bureaux, entraînant une augmentation des taux de vacance locative.
- Difficultés des commerces : Les confinements et restrictions sanitaires ont touché de nombreux commerces, impactant les loyers perçus par les SCPI investies dans des locaux commerciaux.
Évolution réglementaire :
- Normes environnementales : Les exigences croissantes en matière de performance énergétique des bâtiments peuvent nécessiter des investissements importants pour la mise en conformité des actifs immobiliers.
3. Conséquences pour les investisseurs de SCPI
Les conséquences pour un investisseur sont les suivantes :
- Rendements en baisse : La réduction des loyers perçus et l’augmentation des coûts peuvent entraîner une baisse des rendements pour les investisseurs.
- Liquidité limitée : En période de crise, la revente des parts de SCPI peut devenir plus difficile, réduisant la liquidité de cet investissement.
- Valorisation des actifs : Une baisse de la demande pour certains types de biens immobiliers peut entraîner une diminution de la valorisation des actifs détenus par les SCPI.
4. Bien choisir sa SCPI
Bien choisir sa SCPI est une étape clé dans la mesure où votre investissement est à envisager à moyen long terme
Voici les critères les plus importants à analyser pour bien choisir votre SCPI :
La société de gestion
Les 5 premiers gérants ont représenté 50 % de la collecte nette des SCPI, c’est le tableau dressé par les chiffres de marché en 2023. Les gérants qui occupent le haut du tableau ont mis en place des stratégies distinctives qui ont démontré, à l’occasion de ce retournement de cycle, leur capacité à maintenir les revenus et les prix de leurs SCPI.
Se tourner vers les 5 premiers gérants, c’est aussi s’assurer d’une certaine liquidité en cas de revente de vos parts. En effet, mieux vaut avoir une SCPI qui collecte régulièrement dans l’année afin d’assurer la liquidité de vos parts.
Parmi les 5 premiers gérants, citons ATLAND VOISIN, aucune de leur SCPI n’a perdu de la valeur en 2023, signe d’une bonne gestion globale immobilière de leur parc. Citons un exemple précis avec Épargne Pierre et Épargne Pierre Europe qui ont affiché des revenus distribués, des rendements, et des prix de part stables.
Diversification de la SCPI
Les SCPI peuvent chercher à diversifier leurs investissements pour atténuer les risques, en incluant par exemple des actifs résidentiels ou des infrastructures.
Globalement, la société de gestion doit savoir identifier les secteurs et les régions présentant des opportunités intéressantes, choisir des actifs immobiliers de qualité, bien situés et avec un potentiel de valorisation à long terme, adapter en permanence la composition du portefeuille en fonction des évolutions du marché et des performances des actifs.
La SCPI doit avoir une gestion active des actifs, incluant des rénovations pour améliorer l’efficacité énergétique, ce qui à terme permettra de maintenir ou augmenter leur valeur.
Afficher des performances élevées
Pour avoir de la collecte, la SCPI doit attirer les investisseurs au travers de bons rendements. De notre point de vue, un Taux de Distribution (TD) supérieur à 5% en 2024 est nécessaire pour maintenir une bonne liquidité de la SCPI.
Les SCPI qui ont souffert en 2023 avaient les rendements les plus faibles. Inversement, celles avec des rendements élevés ont maintenu voire amélioré leurs revenus, leur prix de part, et leur liquidité. Le risque ne s’est pas manifesté là où l’on croyait.
Avoir une valeur de reconstitution élevé VS valeur de la part
Lorsque vous choisissez une SCPI, il est essentiel de vérifier quelle est la valeur réelle de la SCPI. La valeur réelle s’exprime au travers de la valeur de reconstitution. Si celle-ci est inférieur à la valeur de la part, cela signifie qu’en cas de nouvelle baisse de la valeur réelle de + de 10% par rapport à la valeur de part, vous allez subir une diminution de la valeur de la part.
A l’inverse, une valeur de reconstitution élevé permet d’avoir un « matelas de sécurité », vous acheté à une valeur de part + faible et vous prémunissez ainsi d’une éventuelle perte de valeur de part.
Avoir un report à nouveau élevé
Le report à nouveau dans le contexte des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) fait référence aux bénéfices non distribués qui sont conservés par la société pour être réinvestis ou distribués ultérieurement. C’est une pratique courante dans la gestion des SCPI pour assurer une certaine stabilité et flexibilité financière.
À la fin de chaque exercice, les bénéfices réalisés par la SCPI sont partagés en plusieurs parties : une partie est distribuée aux associés sous forme de dividendes, une partie est mise en réserve (comme la réserve légale), et le reste constitue le « report à nouveau ». Ce « report à nouveau » peut être utilisé pour pallier une baisse éventuelle des revenus locatifs ou pour financer des travaux de rénovation et d’entretien des biens immobiliers.
Exemple pratique :
Supposons qu’une SCPI ait réalisé un bénéfice net de 1 million d’euros pour un exercice donné. Après distribution des dividendes (par exemple, 800 000 euros), il reste 200 000 euros. Ces 200 000 euros peuvent être affectés au « report à nouveau ». Si l’année suivante, les revenus locatifs baissent, la SCPI peut utiliser ce report à nouveau pour maintenir le niveau de distribution des dividendes à ses associés, malgré la baisse des revenus.
Conclusion
Bien choisir sa SCPI, c’est bien choisir la société de gestion qui propose une SCPI diversifiée, à bon rendement, avec une valeur de reconstitution élevé et du report à nouveau. Patrimoine Design vous accompagne dans vos investissements SCPI en veillant à constituer un portefeuille diversifié et créateur de valeur dans le temps.
