Pourquoi transformer sa location nue en location meublée ?

La transformation d’une location nue en une location meublée peut présenter plusieurs avantages pour les propriétaires.

Cependant, il est important de noter que la conversion d’une location nue en une location meublée peut également entraîner des responsabilités supplémentaires pour le propriétaire, telles que l’entretien du mobilier et le remplacement des équipements endommagés. Il est recommandé de bien se renseigner sur les obligations légales et les coûts potentiels avant de prendre une décision. Cet article vous permettra de comprendre les avantages et inconvénients de cette solution

Différence location nue- location meublée

Contrairement à la location nue, la location meublée permet d’amortir le bien loué ainsi que les travaux et le coût des meubles.

Les revenus résultant de la location, à titre occasionnel ou non, de locaux meublés dont vous êtes propriétaire, ainsi que ceux provenant de la sous-location de locaux meublés dont vous êtes locataire, sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

On appelle location meublée la mise à disposition d’un local d’habitation garni de meubles lorsqu’il comporte tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire ((décret n°2015-981 du 31/07/2015).

La location nue génère des revenus fonciers. La location meublée génère des revenus BIC.

Voici les avantages de la location meublée

  • Rendement financier : En général, les locations meublées ont un potentiel de revenus plus élevé que les locations nues. Les locataires sont généralement prêts à payer un loyer plus élevé pour une location meublée, car cela leur permet d’économiser sur l’achat de meubles et d’électroménagers. De plus vis à vis de l’encadrement de loyers dans certaines villes, les locations meublées sont mieux valorisées. Passer d’une location nue à meublée est un des leviers de révision de loyer.
  • Flexibilité des durées de location : Les locations meublées sont souvent recherchées par des personnes qui ont besoin d’un logement temporaire, que ce soit pour des raisons professionnelles, des études ou d’autres situations. En offrant une location meublée, vous pouvez attirer une clientèle plus diversifiée et potentiellement trouver des locataires pour des périodes plus courtes.
  • Attrait pour les locataires internationaux : Les expatriés, les étudiants étrangers et les professionnels en déplacement sont souvent à la recherche de locations meublées. En proposant une location meublée, vous pouvez attirer une clientèle internationale et potentiellement augmenter votre taux d’occupation.
  • Économie de temps et de tracas : En fournissant des meubles et des équipements, vous évitez à vos locataires de devoir acheter et transporter des meubles volumineux. Cela peut faciliter le processus de location et réduire les préoccupations liées à l’aménagement du logement.
  • Economie fiscale : Passer d’une location nue à une location meublée comporte des changements fiscaux. En effet, la fiscalité n’est pas la même : les loyers d’une location nue sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers alors que les loyers d’une location meublée sont imposés dans la catégorie des BIC.

LMNP non professionnelle ou LMP professionnelle ?

LMNP ou LMP, sont 2 statuts de Loueur meublé. Pour être loueur meublé il faut répondre à plusieurs conditions :

Condition n°1 : Le logement est à usage d’habitation

Que ce soit un appartement ou une maison, le propriétaire bailleur peut louer son bien meublé en longue durée, à titre de résidence principale pour un étudiant par exemple, mais aussi en courte durée (location saisonnière ou bail mobilité).

Condition n°2 : Le logement doit être meublé

Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. Retrouvez la liste des équipements obligatoires pour louer un logement meublé.

Condition N°3 : Immatriculer son activité

En tant que loueur en meublé, vous devez déclarer votre activité dans les 15 jours suivants le début de votre activité auprès de l’INPI. En retour, vous obtiendrez de l’Administration fiscale, votre numéro SIRET, correspondant à l’immatriculation de votre activité de loueur en meublé.

Si le bien ou les biens ont été acquis en indivision, l’immatriculation se fait également sur le site de l’INPI, mais la procédure diffère légèrement (formulaire FCM au lieu du P0i) pour déclarer votre activité.

LMNP – Location Meublée Non Professionnelle

Vous bénéficiez de la fiscalité des locations meublées non professionnelles (LMNP) si vous remplissez l’une des conditions suivantes :

  1. Les recettes annuelles retirées de l’activité de location meublée par l’ensemble des membres de votre foyer fiscal restent inférieures ou égales à 23 000 €
  2. Les recettes issues de la location meublée ne doivent pas excéder les autres revenus professionnels de votre foyer fiscal

LMP- Location Meublée professionnelle

Vous aurez le statut de loueur en meublé professionnel, si vous remplissez les deux conditions suivantes :

  1. Les recettes annuelles retirées de l’activité de location meublée par l’ensemble des membres de votre foyer fiscal doivent être supérieures à 23 000€ (loyers charges comprises)
  2. Les recettes issues de la location meublée doivent excéder les autres revenus professionnels de votre foyer fiscal

Comparaison fiscale LMNP/LMP

location meublée fiscalité


Micro BIC – BIC au réel

Le régime du statut LMNP vous offre la possibilité d’accéder à des réductions d’impôts avantageuses.

Pour y parvenir, vous disposez de deux possibilités :

Micro BIC

Le régime forfaitaire (micro BIC) : Vous n’êtes imposés que sur la moitié de vos revenus locatifs.

Vous pouvez bénéficier du régime du « micro-BIC » lorsque le chiffre d’affaires annuel hors taxes de l’année 2021 (N-1) ou 2020 (N-2) est inférieur à :

  • 72 600 € HT pour les meublés classiques,
  • ou 176 200 € HT pour les chambres d’hôtes ou meublés de tourisme classés.

En cas de dépassement des seuils, le régime micro continue de s’appliquer s’il s’agit du premier dépassement de seuil sur une période de 2 ans.

Vos revenus sont alors taxés après application d’un abattement forfaitaire représentatif des charges de 50% (71 % pour les locations de chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés). A titre de comparaison, s’agissant des revenus fonciers, le régime du microfoncier permet la déduction d’un abattement forfaitaire de 30 % jusqu’à 15 000 € de revenus locatifs.

Dans le cas où vos charges représentent plus de 50 % du montant de vos recettes, vous pouvez opter pour le régime réel d’imposition.

Régime BIC

Le régime réel : Son entrée s’effectue automatiquement à partir de 72 600 € de recettes locatives annuelles. En dessous, vous devrez en effectuer la demande.
Le régime réel permet de déduire certaines charges de votre investissement, de vos revenus locatifs :

  • Intérêts d’emprunt
  • Travaux
  • Charges de copropriétés
  • Taxe foncière
  • Prime d’assurance de l’immeuble
  • Amortissement
location meublée amortissement

Qu’est-ce que l’amortissement ?

L’amortissement en LMNP, est une charge comptable calculée qui représente la perte de valeur du bien sur une période définie.

Quels sont les éléments amortissables ?

Tous les éléments se trouvant dans le bien loué meublé peuvent être amortis à partir du moment où leur durée de vie supposée est supérieure à un an. Par exemple, les meubles et l’électroménager pourront être amortis sur une durée comprise entre 5 et 10 ans.

Attention, le terrain sur lequel repose le bien n’est jamais amortissable. Si l’acte notarié ne distingue pas la valeur du bâti et du non bâti, une quotepart de terrain devra alors être déduite du prix global pour déterminer la base amortissable.

Comment se calcule l’amortissement ?

L’amortissement du bien doit se faire sur les durées définies par référence aux usages c’est-à-dire aux pratiques de chaque profession. Par ailleurs, si le bien est ancien, l’amortissement sera plus court que pour un bien neuf. Communément la structure de l’immeuble est amortie entre 30 et 50 ans.

Qu’est-ce que l’amortissement par composant ?

Il est souvent difficile de connaitre la valeur et la durée de vie exacte des différents éléments composant une construction. Pourtant tous ces éléments n’ont pas la même durée de vie.

Par exemple, le gros œuvre peut être amorti sur une durée de 30 à 100 ans, tandis que les revêtements de mur (peinture, tapisserie…) ont une durée de vie estimée de 7 à 15 ans.

Voici un tableau récapitulant les pourcentages et durées applicables :

ComposantsPourcentage de la valeur du bien estiméeDurée d’amortissement praticable
Gros œuvres30% à 50%30 à 100 ans
Façade5% à 15%20 à 40 ans
Installation générales et techniques15% à 35%10 à 20 ans
Agencement15% à 35%10 à 20 ans

Que fait-on de l’excédent d’amortissement non utilisé ?

Si le résultat comptable de l’activité est négatif à cause des amortissements trop importants, il est possible de reporter les amortissements excédentaires sur les années suivantes, sans limite de durée (article 39 du Code Général des Impôts). Contrairement aux déficits issus des autres charges, qui sont reportables uniquement sur 10 ans, les déficits issus d’amortissements sont reportables sans limite de temps.

Que se passe-t-il en cas de cession du bien ?

En location meublée non professionnelle, même si le bien est inscrit à l’actif du bilan comptable, il reste soumis aux plus-values des particuliers. Même si des amortissements ont été déduits sur les travaux de construction, ils ne rentrent pas en compte dans le calcul de la plus-value. C’est une spécificité du régime de la location meublée et en fait une des dernières niches fiscales.

Attention, les amortissements constatés au titre des travaux d’amélioration et de réparation viennent diminuer la valeur des travaux retenue pour le calcul du prix d’achat du bien pris en compte dans le calcul de la plus-value de cession. Heureusement, les exonérations progressives pour durée de détention permises par le mode d’imposition des plus-values des particuliers limitent les conséquences de ces dispositions.

Mon bien est-il transformable en location meublée ?

S’assurer que le bien puisse être loué meublé

Si le bien dont la location meublée est envisagée est situé dans un immeuble collectif, il convient de s’assurer que le règlement de copropriété autorise la location meublée du bien, en particulier s’il s’agit d’une location saisonnière. Si la location est une location saisonnière et si le bien est situé dans une agglomération de plus de 200.000 habitants, en particulier en région parisienne, ou dans une commune de plus de 50.000 habitants comportant des zones dites « tendues », il convient de s’assurer que le bien pourra être transformé en local commercial.

Ne pas avoir imputé de déficit foncier lié au bien loué nu au titre des 3 années précédant le passage en meublé.

L’imputation d’un déficit foncier n’est en effet définitivement acquise qu’au 31 décembre de la troisième année qui suit celle au titre de laquelle il est imputé, à la condition que l’immeuble concerné soit toujours offert à la location à ce moment. La transformation de la location nue en location meublée est assimilée pour l’application de ce texte à une fin de la location. L’arrêt de la location nue a alors pour conséquence l’annulation de l’imputation des déficits fonciers liés au bien qui était loué nu et le re-calcul de l’impôt sur le revenu de l’année concernée. Les déficits dont l’imputation est annulée restent cependant acquis et reportables sur les bénéfices fonciers des 10 années suivant leur réalisation, ce qui au passage les rend de nouveau imputables pour le calcul de l’assiette de la CSG et des prélèvements sociaux.

Si vous avez réalisé des travaux au cours des 3 dernières années, il faudra donc respecter un certain délai avant d’envisager de passer votre bien en meublé.

Etre arrivé au terme de l’engagement de location, si le bien a bénéficié d’un régime fiscal optionnel prévoyant cet engagement.

La transformation d’un bien loué nu en bien meublé met fiscalement un terme à la location nue initiale. Cela peut entrainer un non-respect de l’engagement fiscal lié à certains dispositifs (Scellier, Pinel …) si la fin de la location nue intervient trop tôt, avec pour conséquence la remise en cause des avantages obtenus. Ce point est donc à vérifier scrupuleusement si vous êtes concernés.

Quelle sera la base de l’amortissement du bien mis en location meublée après avoir été loué nu ?

La documentation fiscale BOI-BIC-PVMV-10-20-30-10 n°230 nous indique que :

Les immeubles appartenant à l’exploitant, mais non-inscrits au bilan de l’entreprise, sont censés demeurer dans le patrimoine privé de l’exploitant même si celui-ci les utilise pour les besoins de l’exploitation.

Il s’ensuit qu’en cas d’inscription d’un tel immeuble au bilan en cours d’exploitation, l’exploitant peut effectuer cette inscription à la valeur réelle.

L’immeuble anciennement loué nu est donc inscrit à sa valeur réelle au jour du démarrage de sa location en meublé et peut donc être amorti sur cette base (Le terrain n’entrant pas dans la base de calcul).

Cette inscription ne génère pas de plus-value taxable dans la mesure où les immeubles loués en LMNP sont soumis au régime des plus-values des particuliers, dans lequel seules les cessions à titre onéreux (avec contrepartie financière) sont taxées. (+d’infos sur l’amortissement et location meublée).

Transformation du bien immobilier

Mobilier

Il faut, bien entendu, meubler le bien. La loi Alur votée début 2014 a prévu une définition légale de la location meublée en tant que résidence principale du locataire. Un logement meublé est « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». La loi Alur prévoit également la rédaction d’un « inventaire et un état détaillé du mobilier » qui doivent être réalisés pour la signature du bail. Un décret (décret n°2015-981 du 31/07/2015) fixe la liste du mobilier devant obligatoirement être présent dans les logements loués meublés.

Quand ?

Il faut ensuite attendre un changement de locataire pour établir un nouveau bail meublé (dont la durée est réduite à 1 an), avec un état des lieux indiquant la présence des meubles et équipements (listés sur l’inventaire détaillé établi par ailleurs), et remplir ensuite les formalités fiscales liées au démarrage d’une activité de location meublée s’il s’agit du premier bien loué meublé ou à l’ajout d’un bien dans le cas où on exploite déjà d’autres bien en location meublée.

Certains investisseurs souhaitent également ne pas attendre le départ du locataire pour passer en location meublée, il conviendra alors d’être particulièrement prudent dans ce cas.

L’opération ne doit pas pouvoir être considérée comme fictive par l’administration fiscale (ce serait le cas si vous achetiez les meubles du locataire et qu’il vous les rachetait à son départ ultérieur) ni uniquement motivée par des raisons fiscales (il est possible d’invoquer la plus grande facilité à louer meublé, ou la plus grande souplesse des baux meublés), sous peine de graves difficultés avec l’administration.

Démarche administrative

Expert-comptable

La tenue de la comptabilité d’un loueur en meublé au régime réel présente les mêmes contraintes formelles que la comptabilité d’un commerçant. Même si le volume des opérations est bien moindre chez un loueur en meublé, les règles de comptabilité ne sont pas moins complexes que celles d’un commerçant.

La complexité de la comptabilité est d’ailleurs renforcée par des règles fiscales spécifiques pour le calcul et le suivi des amortissements. Pour éviter le risque de très mauvaises surprises ultérieures, ces règles doivent être appliquées avec rigueur et compétence.

Les risques vont de la déclaration de revenus supérieurs aux revenus réels, et donc au paiement d’impôt injustifiés, jusqu’au redressement fiscal diligenté par l’administration.

Faire appel à un cabinet spécialisé se révèle une solution incontournable qui permet de minimiser les risques pour un coût souvent très limité.

Inscription au centre de formalités des entreprises pour les locations meublées

Greffe du tribunal de commerce pour les loueurs non professionnels

L’activité de location meublée non professionnelle nécessite une inscription auprès d’un centre de formalités des entreprises. Il s’agit en l’occurrence du greffe du Tribunal de commerce dont dépend le bien que vous mettez en location.

L’inscription doit intervenir dans les 15 jours du début de la location de votre bien au moyen du formulaire P0i (numéro Cerfa 11921).

Cette démarche vous permettra :

  • d’obtenir un numéro SIRET ;
  • de faire connaître l’existence de cette activité ;
  • d’indiquer le régime d’imposition que vous avez choisi.

À noter que, dans le cas de pluralité de locations meublées, le greffe du Tribunal de commerce compétent est soit celui du lieu de l’activité principale soit celui du lieu de situation de l’un des meublés.

Amendement Loi finance 2024:

Pour les locations classées meublé de tourisme, l’abattement du micro-BIC passera de 71 % à 50 %, ce qui peut avoir un impact sur la fiscalité des propriétaires.

Pour obtenir des informations sur l’investissement immobilier, Patrimoine Design, cabinet de gestion de patrimoine, est là pour vous guider.

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