Vous êtes propriétaires, vous louez votre bien vous vous posez la question de la réévaluation du loyer de votre locataire, aussi à Lyon, Montpellier et Bordeaux un dispositif d’encadrement des loyers a été mis en place via le décret du 2 septembre 2021. Dans cet article nous allons analyser quelles sont les possibilités de révision de loyer suite au dispositif d’encadrement des loyers.
Sommaire de l’article
Comment réviser un loyer d’habitation ?
Il est possible pour un propriétaire d’un logement du secteur privé, d’augmenter le loyer une fois par an si le bail le prévoit par le biais d’une clause de révision. En l’absence de clause de révision, le montant du loyer doit rester le même pendant toute la durée du bail.
Cependant, lorsque le propriétaire réalise des travaux d’amélioration à ses frais, il peut majorer exceptionnellement le loyer en cours de bail.
La possibilité d’une augmentation du loyer – réviser un loyer annuellement
1) La révision annuelle du loyer
La date de révision annuelle est celle indiquée dans le bail et si cette date n’est pas indiquée, le propriétaire doit tenir compte de la date de la signature du bail.
L’augmentation du loyer est plafonnée par l’évolution sur un an de l’indice de référence des loyers (IRL).
La révision peut être faite durant l’année qui suit la date de révision du bail et ne s’applique pas rétroactivement, mais seulement à partir de la date de la demande.
Lorsque le délai d’un an est écoulé, la révision non appliquée est perdue pour le propriétaire.
Dans le cas où le bail ne contient pas de clause de révision, le montant du loyer doit rester le même pendant toute la durée du bail.
En métropole, lorsque le bail est signé depuis le 24 août 2022 et concerne un logement classé F ou G, il est interdit d’en réviser le loyer.
La date de révision correspond à celle indiquée dans le bail. Si cette date n’est pas indiquée dans le bail, le propriétaire doit tenir compte de la date de la signature du bail.
La révision doit être de la valeur de l’évolution annuelle de l’IRL (indice de référence des loyers).
2) La majoration exceptionnelle du loyer en cours de bail du loyer
Exceptionnellement, le loyer peut être majoré en cours de bail en cas de travaux d’amélioration effectués aux frais du propriétaire comme par exemple l’installation d’une cuisine équipée ou encore l’installation d’un ascenseur à ses frais, il est en droit de majorer exceptionnellement le loyer en cours de bail.
Le propriétaire et son locataire conviennent ensemble de la majoration de loyer consécutive à ces travaux soit par une clause présente dans le contrat de location ou soit par avenant intégré au contrat de location en cours de bail.
La majoration de loyer est applicable après l’achèvement des travaux.
Ces règles ne s’appliquent pas en métropole, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022 et que le logement est classé F ou G après les travaux. En application de la loi de lutte contre le dérèglement climatique publiée au Journal officiel du 24 août 2021, les loyers des logements dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) est classé F ou G (« passoires thermiques ») ne peuvent faire l’objet d’aucune hausse depuis le 24 août 2022;
Ce blocage s’applique aux logements loués nus ou meublés. Il concerne aussi bien les nouveaux contrats que les contrats en cours, renouvelés ou tacitement reconduits à partir du 24 août 2022. L’indexation en fonction de l’indice de référence des loyers ne pourra leur être appliquée à la date anniversaire du bail.
Une augmentation du loyer ne pourra avoir lieu que si des travaux de rénovation énergétique du logement permettent la sortie du statut de passoire thermique du logement (c’est-à-dire l’atteinte a minima de la classe E). Celle-ci devra être démontrée par la réalisation d’un nouveau DPE après la réalisation des travaux.
L’objet du dispositif d’encadrement des loyers
Le dispositif d’encadrement des loyers a été mis en place par arrêté préfectoral pour les communes de Lyon et Villeurbanne à compter du 1er novembre 2021 pour une durée de 2 ans. C’est une mesure mise en place pour limiter les augmentations excessives de loyer dans la ville. Lyon et Villeurbanne présentent un marché particulièrement tendu et concentrent 70 % du parc locatif privé de l’ensemble de la Métropole de Lyon.
Pour chaque zone, l’arrêté préfectoral fixe le montant du :
- Loyer de référence qui varie en fonction :
- du nombre de pièces principales (une, deux, trois, quatre et plus) du logement ;
- de l’époque de construction ;
- du type de location (nue ou meublée) ;
- Loyer de référence majoré de 20 % que le bailleur ne pourra en aucun cas dépasser ;
- Loyer de référence minoré de 30 % en dessous duquel le bailleur pourra demander une augmentation du loyer pour l’atteindre lors du renouvellement du bail.
L’encadrement des loyers concerne:
- Les locations des logements vides ou meublés (y compris les colocations avec baux multiples) en résidence principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale,
- Le bail mobilité.
Il s’applique aux baux signés à partir du 1er novembre 2021 :
- 1ère mise en location,
- Changement de locataire,
- Renouvellement de bail.
Il ne s’applique pas :
- Aux logements appartenant ou gérés par les organismes HLM ou SEM ;
- Aux logements conventionnés Anah (article L351-2 et L831-1 du CCH) ;
- Aux logements soumis à la loi de 1948 et les locations saisonnières ;
- Aux logements meublés situés dans certaines résidences avec services.
C’est la loi Elan du 25 novembre 2018 qui a permis aux communes situées en zones tendues de mettre en place un plafonnement des loyers.
Pour mémoire, l’encadrement des loyers s’applique dans les communes suivantes :
- Paris (depuis le 1er juillet 2019) :
- Lille (depuis le 1er mars 2020) ;
- territoire de « Plaine commune », en Seine-Saint-Denis (depuis le 1er juin 2021) ;
- Aubervilliers ;
- Epinay-sur-Seine ;
- L’Ile-Saint-Denis ;
- La Courneuve ;
- Pierrefitte-sur-Seine ;
- Saint-Denis ;
- Saint-Ouen-sur-Seine ;
- Stains ;
- Villetaneuse ;
Les dernières villes à avoir mis en place le plafonnement des loyers sont Montpellier depuis le 1er juillet 2022, et Bordeaux depuis le 15 juillet 2022.
Voici un exemple de simulation réalisé sur le site toodego, mis à disposition par la métropole de lyon. Par exemple, pour un T2 de 70 m2 loué vide dans le 6ème arrondissement et construit avant 1946 : le loyer de référence de 14,2€ par m² fixera le plafond du loyer à 994 € par mois hors charges (soit 70 x 14,2 + 20 %). Au-delà, les tarifs pratiqués seront illégaux.
À savoir : le propriétaire peut faire payer un complément de loyer si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles (localisation, confort…) par rapport aux logements voisins. Pour appliquer un complément de loyer, le montant du loyer pratiqué doit être égal au plafond (loyer de référence + 20 %).
Les références de loyer sont révisées chaque année et publiées par arrêté préfectoral.
Le ministère du logement et de l’habitat durable a mis en place un site internet pour vérifier si le loyer est correctement évalué.
Quel est l’impact du dispositif d’encadrement des loyers sur les propriétaires ?
L’encadrement des loyers peut avoir un impact significatif sur les propriétaires qui cherchent à louer leur logement à Lyon. En effet, en fixant un loyer maximum autorisé, cette mesure peut réduire le montant de loyer que le propriétaire peut demander à son locataire, ce qui peut impacter négativement la rentabilité de l’investissement immobilier.
Cependant, il est important de noter que le dispositif d’encadrement des loyers ne s’applique qu’aux nouveaux contrats de location et ne concerne pas les contrats existants. Les propriétaires peuvent donc continuer à percevoir le loyer convenu dans les contrats de location signés avant l’entrée en vigueur du dispositif.
Par ailleurs, le dispositif permet aux propriétaires de demander un complément de loyer si leur logement présente des caractéristiques particulières (surface, qualité des équipements, localisation…), justifiant ainsi un loyer supérieur au loyer de référence.
Enfin, l’encadrement des loyers peut également avoir des effets positifs pour les propriétaires, notamment en favorisant la stabilité des locataires dans leur logement, ce qui peut réduire le risque de vacance locative et de coûts liés à la recherche de nouveaux locataires.
La nouvelle obligation déclarative pour 2023
Les personnes concernées par la nouvelle obligation
La nouvelle obligation déclarative pour 2023 concerne tous les propriétaires, particuliers et entreprises, de biens immobiliers à usage d’habitation. Ainsi, entre dans le champs d’application le propriétaire indivis, les usufruitiers et les sociétés civiles immobilières (SCI).
L’objet de la nouvelle obligation déclarative
1) La déclaration d’occupation du logement
L’ensemble des propriétaires sont soumis à une nouvelle obligation déclarative pour l’année 2023.
En effet, à compter du 1er janvier et jusqu’au 30 juin 2023 compris, tous les propriétaires de biens immobiliers à usage d’habitation, particuliers et entreprises, doivent déclarer l’occupation de leurs logements en ligne sur l’espace « Gérer mes biens immobiliers » du site impots.gouv.fr.
2) Le devenir de la taxe d’habitation
A partir de 2023, la taxe d’habitation est supprimée pour les résidences principales à partir.
Afin de déterminer spécifiquement les propriétaires qui sont encore redevables de la taxe d’habitation (résidence secondaire, logement locatif) ou de la taxe sur les logements vacants, la Direction générale des finances publiques (DGFiP) demande à tous les propriétaires d’une résidence principale, secondaire ou d’un logement loué, d’effectuer une déclaration supplémentaire à l’administration fiscale avant le 1er juillet 2023.
La nouvelle obligation de déclaration d’occupation des logements à effectuer par les propriétaires est prévue par la loi de finances pour 2020.
NB : d’après la DGFIP, 34 millions de propriétaires sont concernés pour 73 millions de locaux à usage d’habitation en France.
Vous souhaitez des renseignements sur l’investissement immobilier ? Patrimoine Design, cabinet de conseil en investissement, est disponible pour vous accompagner.
