Tout savoir sur les SCI – Sociétés Civiles Immobilières

Une SCI, ou Société Civile Immobilière, est une société dont l’objet est la gestion d’un patrimoine immobilier. Souvent utilisée pour gérer, à plusieurs, des biens immobiliers, et/ou faciliter la transmission de ceux-ci, nous allons revenir sur tous les éléments à connaître sur les SCI, des règles de constitution et de fonctionnement, des raisons pouvant motiver sa création, à la fiscalité associée.

Définition de la SCI

Une Société Civile Immobilière, est une structure juridique créée par deux personnes minimum ayant pour objet la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers. Ces personnes, appelées associées, reçoivent en contrepartie de leur apport à la société, des parts sociales.

Comme toutes sociétés, le fonctionnement d’une SCI est régi par ses statuts. Ils définissent notamment les règles concernant les prises de décisions qui devront se faire à la majorité ou l’unanimité des associés par exemple.

Les associés désignent également un gérant, chargé d’assurer la gestion des biens détenus par la société. Le gérant peut être l’un des associés de la SCI.

Pourquoi créer une SCI ?

Une SCI permet d’éviter l’indivision d’un bien. Il est courant que lors d’une succession, plusieurs personnes se retrouvent propriétaire d’un même bien, en indivision. Chaque propriétaire, appelé indivisaire, détient alors une quote-part du bien mais ses droits s’étendent sur l’ensemble du bien. Cela peut créer des situations de conflit. La SCI permet alors d’éviter l’indivision : le bien est détenu par la SCI, et chaque associé détient des parts de cette SCI. Leurs droits sont limités aux parts sociales qu’ils détiennent. Ils peuvent décider de céder leur part, sans forcément avoir l’accord des autres associés, ce qui est impossible dans une situation d’indivision.

Pour en savoir plus sur la situation d’indivision lors d’une succession, nous vous invitons à lire l’article suivant : https://www.economie.gouv.fr/particuliers/heritage-succession-indivision

Une SCI permet également de faciliter l’acquisition et la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers. Ainsi, en s’associant, une personne n’a pas à contracter seule un crédit immobilier pour acquérir un bien, elle peut simplement contribuer à hauteur de ses moyens dans une SCI et possède des parts en échange. Une SCI permet donc d’acquérir des biens à plusieurs, et de se répartir les bénéfices et charges associés de manière proportionnelle à l’apport de chacun. Ainsi par exemple, le coût des travaux devant être accomplis sur les biens détenus, est réparti entre les associés, à hauteur des parts qu’ils détiennent.

Par ailleurs, pour céder un bien détenu par une SCI, il est nécessaire d’obtenir, au minimum, l’accord des associés représentant la majorité des parts sociales. La SCI permet donc de protéger le patrimoine en cas de mésentente ou d’aspirations divergentes. Elle est particulièrement indiquée afin de gérer un patrimoine familial.

Pour finir, une SCI facilite la transmission d’un patrimoine. En effet, une SCI offre la possibilité de céder, au fur et à mesure un certain nombre de parts à vos enfants. Vous pouvez alors céder des parts par tranche de 100 000€, correspondant au seuil de donation exonéré de droit de mutation, tous les 15 ans. Par comparaison, il est impossible de transmettre seulement une partie d’un bien immobilier détenu en direct, sans l’intermédiaire d’une SCI (hors démembrement de propriété). Une Société Civile Immobilière permet donc d’anticiper et de faciliter, de son vivant, la transmission de son patrimoine immobilier et de réduire l’imposition lors de la succession puisqu’une partie du patrimoine aura déjà été transmis auparavant.

SCI

Comment créer une SCI ?

Plusieurs formalités sont à respecter pour créer une Société Civile Immobilière :

Fiscalité associée à la SCI

Cadre général

La Société Civile Immobilière peut engendrer des bénéfices dès lors que les biens qu’elle détient sont loués et que des loyers sont perçus.

Les résultats des SCI sont déterminés selon les règles des revenus fonciers et sont imposés, non pas au nom de la société, mais au nom personnel de chaque associé. Ainsi, la société civile souscrit une déclaration annuelle et communique à chaque associé la quote-part qui lui revient dans les loyers encaissés, les charges déductibles et le résultat.

Cette quote-part est répartie conformément aux droits des associés résultant du pacte social. Par exception, les résultats peuvent être répartis en application d’une convention ou d’un acte conférant aux associés des droits différents. Cet acte ou convention doit être conclu avant la clôture de l’exercice pour être opposable à l’Administration. Chaque associé doit ensuite intégrer dans sa déclaration personnelle des revenus fonciers, lors de sa déclaration d’impôt sur le revenu, les éléments précisés ci-dessus. Si l’associé n’est pas une personne physique mais une personne morale, cette dernière sera imposée selon sa fiscalité habituelle, à l’impôt sur les revenus ou l’impôt sur les sociétés.

Par ailleurs, lorsque l’associé a contracté un emprunt pour souscrire au capital de la SCI ou acquérir des parts, les intérêts sont déductibles de sa quote-part des résultats.

Finalement, la période d’imposition est toujours l’année civile.

A noter : les sociétés civiles immobilières peuvent opter pour leur assujettissement à l’impôt sur les sociétés d’après l’article 206-3 du CGI. Attention cependant, cette option devient irrévocable après 5 ans. Par ailleurs, lorsqu’une Société Civile Immobilière met en location des biens meublés, elle est considérée comme exerçant une activité commerciale et sera soumise à l’impôt sur les sociétés.

Précisions en cas de démembrement des parts de SCI :

Déduction des déficits fonciers

Historiquement et au regard de l’Administration, la prise en compte des déficits fiscaux revenait au nu-propriétaire, sauf convention ou disposition statutaire préalable.
Cette position avait été confirmée par la Cour Administrative d’Appel de Bordeaux le 15/03/2016. Néanmoins, un arrêt du Conseil d’État, en date du 08/11/2017, a annulé cette décision. Désormais, en cas de démembrement de la propriété des titres, l’usufruitier peut déduire de ses revenus la part du déficit correspondant à ses droits.

Déduction des intérêts d’emprunt

Un arrêt du Conseil d’État du 24/02/2017 refuse la déduction des intérêts d’emprunt contracté pour l’acquisition de la nue-propriété des parts. En cas de détention directe, l’Administration admet, par contre, que le nu-propriétaire puisse déduire des revenus fonciers de ses autres propriétés les intérêts d’emprunt destinés à financer l’acquisition de la nue-propriété d’un immeuble loué par l’usufruitier.

Avantages et inconvénients d’une SCI à l’IR vs à l’IS

SCI A L’IR

AVANTAGES

  • Facilité de gestion lié au fait que la société est semi-transparente
  • La SE paie un loyer qui est une charge déductible
  • Régime des plus values immobilières: En cas de revente du bien, vous êtes soumis à la PV immobilière à 19%. Des abattements sont prévus au delà de 6 ans de détention. A cela s’ajoute les prélèvements sociaux soit une taxation max de 36,2%. Bien totalement exonéré d’IR après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans. (CGI art 150U à 150VH)

INCONVENIENTS

  • Les loyers sont lourdement fiscalisés dans la catégorie des revenus fonciers: Tranche imposition + Prélèvements sociaux 17,2%
  • Il n’est pas possible d’amortir le bien

SC à l’IS

AVANTAGES

  • Possibilité d’amortir le bien. Les frais d’acquisition et droits enregistrement sont également déductibles
  • La SC reçoit des loyers non soumis aux prélèvements sociaux

INCONVENIENTS

  • Une SC à l’IS nécessite un suivi comptable
  • Régime des plus values professionnelles : En cas de revente du bien, la valeur nette comptable diminue, votre plus value sera soumise à l’IS. A comparer toutefois à la tranche imposition IR (14/30/41/45%)
  • Double taxation : les loyers sont soumis à l’IS puis les dividendes sont soumis à l’IR dans la catégorie de revenus de capitaux mobiliers variables
  • Le choix du regime de l’IS est irrévocable

Chacun de ces modèles comporte 2 inconvénients majeurs :

  • Inconvénient majeur de la SCI à l’IR : forte taxation des revenus fonciers, alors que les revenus de la SCI à l’IS sont taxés au taux de l’IS (25% maximum), la SCI est souvent utilisé comme outil de transmission, consultez l’article rédiger à ce sujet.

Si vous êtes à la recherche d’informations sur l’investissement immobilier et que vous souhaitez comprendre les avantages et les inconvénients de la création d’une Société Civile Immobilière (SCI), Patrimoine Design, cabinet de gestion de patrimoine, est là pour vous accompagner et répondre à vos interrogations.

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