Comment transmettre son patrimoine via le démembrement de propriété ?


Le démembrement de propriété est une technique couramment utilisée pour la transmission du patrimoine. Elle permet de diviser la propriété d’un bien entre l’usufruit et la nue-propriété.

Pour transmettre votre patrimoine en France, vous avez plusieurs options, notamment les suivantes :

  1. Donation : Vous pouvez faire une donation de votre patrimoine de votre vivant. Cela vous permet de transférer vos biens à vos héritiers potentiels avant votre décès. Les donations peuvent être faites en pleine propriété ou en nue-propriété avec réserve d’usufruit.
  2. Testament : Vous pouvez rédiger un testament pour spécifier comment vous souhaitez que votre patrimoine soit distribué après votre décès. Le testament peut inclure des dispositions sur la répartition de vos biens, la nomination d’un exécuteur testamentaire et d’un tuteur pour les enfants mineurs, etc.
  3. Succession légale : Si vous ne faites pas de dispositions testamentaires ou de donations de votre vivant, la succession légale s’appliquera. En France, il existe des règles de succession légales qui déterminent comment vos biens seront répartis entre vos héritiers en fonction de leur lien de parenté avec vous.
  4. Assurance-vie : Vous pouvez souscrire une assurance-vie et désigner des bénéficiaires. En cas de décès, les bénéficiaires désignés recevront les fonds de l’assurance-vie directement, sans passer par la succession.

L’usufruit correspond au droit d’utiliser et de jouir du bien, tandis que la nue-propriété correspond à la propriété de la valeur économique du bien. Cette séparation permet généralement à une personne de transmettre la nue-propriété à un héritier tout en conservant l’usufruit jusqu’à son décès.

Lorsqu’une personne décide de transmettre son patrimoine par démembrement de propriété, elle peut le faire par le biais d’une donation ou d’un testament.

A noter, il est possible d’acquérir la propriété d’un bien immobilier grevée d’un usufruit temporaire (pendant une durée prédéfinie) ou viager (jusqu’au décès de l’usufruitier). L’usufruitier perçoit les revenus locatifs et acquitte les charges (hors gros travaux de l’article 606 du code civil). De son côté, le nu-propriétaire bénéficie d’une décote sur le prix en pleine propriété d’autant plus importante que la durée de l’usufruit est longue.

Schéma transmettre votre patrimoine

Quels sont les droits et obligations de l’usufruitier ?

L’usufruit est le droit de jouir d’un bien appartenant à autrui et d’en percevoir les fruits (revenus) sans en devenir propriétaire. En tant qu’usufruitier, vous avez des droits et des obligations qui sont énoncés dans le Code civil. Voici une liste non exhaustive des droits et obligations de l’usufruitier :

Droits de l’usufruitier

  • Le droit d’utiliser et de profiter du bien, c’est-à-dire d’en disposer comme bon lui semble, dans la limite des droits de nue-propriété.
  • Le droit de percevoir les fruits (revenus) du bien, tels que les loyers, les dividendes, les intérêts, les récoltes, etc.
  • Le droit de louer le bien à un tiers, sous réserve d’informer le propriétaire de la nue-propriété et de respecter les conditions fixées dans l’acte d’usufruit.
  • Le droit de vendre son usufruit à un tiers, sous réserve de l’autorisation du propriétaire de la nue-propriété.

Obligations de l’usufruitier

  • L’obligation de conserver le bien en bon état et de l’entretenir, sauf si le propriétaire de la nue-propriété en assume la charge.
  • L’obligation de payer les charges et les impôts afférents au bien, tels que les charges de copropriété, les taxes foncières, etc.
  • L’obligation de ne pas modifier la destination du bien, c’est-à-dire de ne pas le transformer ou le détourner de son usage normal, sans l’accord du propriétaire de la nue-propriété.
  • L’obligation de restituer le bien en bon état à l’expiration de l’usufruit, sauf si des dégradations sont imputables à la force majeure ou à l’usure normale.

En résumé, l’usufruitier dispose de nombreux droits sur le bien et peut en percevoir les fruits, mais il a également des obligations importantes envers le propriétaire de la nue-propriété et doit veiller à conserver le bien en bon état.

Quels sont les droits et obligations du nue-propriétaire ?

Le nue-propriétaire est le propriétaire d’un bien dont l’usufruit a été accordé à un tiers. En tant que tel, il a également des droits et des obligations qui sont énoncés dans le Code civil. Voici une liste non exhaustive des droits et obligations du nue-propriétaire :

Droits du nue-propriétaire

  • Le droit de disposer de la nue-propriété du bien, c’est-à-dire de le vendre, de le donner, de le léguer, etc.
  • Le droit de contrôler l’utilisation du bien par l’usufruitier, c’est-à-dire de s’assurer que celui-ci respecte les termes de l’acte d’usufruit.
  • Le droit de percevoir la valeur du bien à l’expiration de l’usufruit, c’est-à-dire de récupérer la pleine propriété du bien une fois l’usufruit terminé.

Obligations du nue-propriétaire

  • L’obligation de respecter les droits de l’usufruitier sur le bien, c’est-à-dire de ne pas interférer avec l’utilisation normale du bien par celui-ci.
  • L’obligation de payer les charges de propriété afférentes au bien, telles que les taxes foncières, les charges de copropriété, etc.
  • L’obligation de ne pas nuire à l’usufruitier, c’est-à-dire de ne pas agir de manière à réduire ou à compromettre son droit d’usufruit.
  • L’obligation de garantir le bien contre les vices cachés et les défauts de construction, sauf si l’acte d’usufruit prévoit que cette charge incombe à l’usufruitier.

En résumé, le nue-propriétaire a des droits limités sur le bien, mais il a également des obligations importantes envers l’usufruitier et doit s’assurer de respecter les termes de l’acte d’usufruit.

Qu’est ce que le démembrement temporaire ?

Le démembrement temporaire d’un bien immobilier est une technique juridique qui permet de séparer temporairement la propriété d’un bien entre deux personnes distinctes : l’usufruitier, qui a le droit d’utiliser et de jouir du bien, et le nu-propriétaire, qui conserve la propriété du bien mais ne peut pas l’utiliser ni en percevoir les fruits.

Contrairement au démembrement de propriété classique, qui est généralement prévu pour une durée indéterminée, le démembrement temporaire a une durée fixée à l’avance, qui est généralement comprise entre 5 et 20 ans. Au terme de cette période, la propriété du bien revient intégralement au nu-propriétaire, sans indemnisation supplémentaire.

Le démembrement temporaire est souvent utilisé pour des raisons fiscales ou successives. Par exemple, une personne peut décider de transmettre la nue-propriété d’un bien immobilier à ses enfants tout en conservant l’usufruit pendant une durée déterminée, afin de réduire les droits de succession ou de donner une source de revenus à ses enfants.

Dans tous les cas, le démembrement temporaire doit être encadré par un acte juridique spécifique (acte notarié), qui précise notamment la durée de l’usufruit, les obligations respectives de l’usufruitier et du nu-propriétaire, et les modalités de restitution du bien à l’issue de l’usufruit temporaire.

schéma démembrement de propriété

Qu’est ce que le démembrement dit viager ?

L’usufruitier, qui a le droit d’utiliser et de jouir du bien jusqu’à sa mort, et le nu-propriétaire, qui conserve la propriété du bien mais ne peut pas l’utiliser ni en percevoir les fruits jusqu’au décès de l’usufruitier.

Contrairement au démembrement temporaire, qui a une durée fixée à l’avance, le démembrement viager se poursuit jusqu’au décès de l’usufruitier. À cette date, la propriété du bien revient intégralement au nu-propriétaire, sans indemnisation supplémentaire.

Le démembrement viager est souvent utilisé pour des raisons fiscales ou successives, mais il peut également être envisagé pour répondre à des besoins spécifiques de l’usufruitier, comme l’occupation d’un logement ou la perception de revenus complémentaires jusqu’à la fin de sa vie.

Dans tous les cas, le démembrement viager doit être encadré par un acte juridique spécifique (acte notarié), qui précise notamment la durée de l’usufruit (jusqu’au décès de l’usufruitier), les obligations respectives de l’usufruitier et du nu-propriétaire, et les modalités de restitution du bien à l’issue de l’usufruit viager.

Quand y recourir et pourquoi ?

Le démembrement de propriété peut être pratiqué sur différents types de biens, notamment :

  • Les biens immobiliers : un bien immobilier peut être divisé en deux parties, la nue-propriété et l’usufruit. L’usufruitier peut ainsi occuper le bien, le louer et en percevoir les loyers, tandis que le nu-propriétaire conserve la propriété du bien.
  • Les valeurs mobilières : les titres de propriété d’une entreprise peuvent être scindés en deux parties, l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruitier peut alors percevoir les dividendes et les intérêts générés par les titres, tandis que le nu-propriétaire conserve la propriété des titres. Il s’applique ainsi aux SCI, comme aux GFV par exemple.
  • Les comptes bancaires : un compte bancaire peut être scindé en deux parties, l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruitier peut alors percevoir les intérêts générés par le compte, tandis que le nu-propriétaire conserve la propriété des fonds déposés.
exemple chiffré démembrement de propriété pour transmettre

Résumé du démembrement de propriété

Le démembrement de propriété peut être utilisé pour des raisons fiscales ou successorales, mais il peut également répondre à des besoins spécifiques de l’usufruitier, comme l’occupation d’un bien immobilier ou la perception de revenus complémentaires. Toutefois, cette technique doit être encadrée par un acte juridique spécifique (acte notarié) afin de préciser les obligations respectives de l’usufruitier et du nu-propriétaire.

Le démembrement est un outil de gestion de patrimoine, par exemple, en démembrement de propriété, un parent peut transmettre la nue-propriété d’un bien immobilier à ses enfants tout en conservant l’usufruit pendant une durée déterminée, afin de réduire les droits de succession ou de donner une source de revenus à ses enfants. À l’inverse, un investisseur peut acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier pour bénéficier d’une décote sur le prix d’achat, tout en laissant à un usufruitier le droit d’utiliser et de percevoir les revenus du bien pendant une période donnée.

Le démembrement de propriété peut également permettre de diversifier son patrimoine en investissant dans des valeurs mobilières ou des comptes bancaires tout en conservant la propriété d’un bien immobilier, par exemple.

Il est important de souligner que le démembrement de propriété est une technique juridique complexe qui doit être encadrée par un acte notarié et qui comporte des obligations spécifiques pour l’usufruitier et le nu-propriétaire. Il est donc recommandé de se faire conseiller par un professionnel avant de recourir à cette technique de gestion de patrimoine.

L’aide d’un conseiller en gestion de patrimoine est essentielle pour un particulier, en particulier lorsqu’il s’agit de questions aussi complexes que la succession et les donations. Le cabinet Patrimoine Design, implanté à Lyon, est spécialisé dans ces domaines.

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