Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un véhicule d’investissement collectif qui permet aux particuliers d’investir dans l’immobilier sans avoir à gérer directement les biens. Les SCPI collectent des fonds auprès d’investisseurs pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier (bureaux, commerces, logements, entrepôts, etc.). En contrepartie, les investisseurs reçoivent des revenus sous forme de loyers, proportionnels à leur participation.
Cet article va traiter d’un investissement au sous-jacent immobilier mais ce n’est pas une SCPI il s’agit de Private Equity dans l’immobilier avec distribution trimestrielle : le FCPR Entrepreneurs & Immobilier !
Cet article fait le point sur ce placement FCPR Entrepreneurs & Immobilier aux nombreuses vertus.
Sommaire
1. Qu’est-ce un investissement en Private Equity dans le domaine immobilier
Le Private Equity, ou capital-investissement, désigne l’ensemble des opérations financières visant à investir dans des entreprises non cotées en bourse. Cet investissement est généralement réalisé par des fonds spécialisés (fonds de Private Equity) qui apportent du capital aux entreprises pour financer leur création, leur croissance, leur restructuration ou leur transmission.
Les investisseurs en Private Equity acquièrent des parts de ces entreprises dans le but de les faire croître, d’améliorer leur rentabilité, puis de revendre leur participation avec une plus-value après plusieurs années.
Le Private Equity regroupe plusieurs stratégies d’investissement en fonction du stade de développement des entreprises ciblées :
· Venture Capital (Capital-risque)
Objectif : Financer des startups en phase de lancement ou de forte croissance.
Risque : Élevé, car les startups peuvent échouer.
Durée d’investissement : 5 à 10 ans.
Exemple : Un fonds investit dans une startup de la tech avant son introduction en bourse (IPO).
· Growth Capital (Capital-développement)
Objectif : Accompagner des entreprises matures qui souhaitent accélérer leur croissance (expansion à l’international, innovation, acquisition…).
Risque : Modéré, car les entreprises sont déjà rentables.
Durée d’investissement : 4 à 7 ans.
Exemple : Un fonds aide une PME rentable à ouvrir des filiales en Europe.
· Buyout (Capital-transmission ou LBO – Leveraged Buyout)
Objectif : Acheter une entreprise mature avec un fort potentiel de rentabilité, souvent en utilisant un levier financier (endettement).
Risque : Variable selon la rentabilité de l’entreprise et le niveau d’endettement.
Durée d’investissement : 3 à 7 ans.
Exemple : Un fonds rachète une entreprise familiale et restructure sa gestion avant de la revendre avec une plus-value.
· Distressed Capital (Capital-retournement)
Objectif : Investir dans des entreprises en difficulté pour les restructurer et les remettre à flot.
Risque : Très élevé, car l’entreprise est en crise.
Durée d’investissement : Variable selon le redressement.
Exemple : Un fonds rachète une société en faillite, réduit ses coûts et optimise sa gestion avant de la revendre.
· Secondary Market (Marché secondaire du Private Equity)
Objectif : Acheter et revendre des parts d’autres investisseurs en Private Equity.
Risque : Dépend de la valorisation des actifs achetés.
Durée d’investissement : 2 à 5 ans.
Exemple : Un fonds rachète la participation d’un investisseur cherchant à sortir avant l’échéance.
L’investissement en Private Equity dans le domaine de l’immobilier est le plus souvent du Growth capital.
2. Contexte : l’inflation et les hausses de taux derrière nous
2022 a été marqué par hausse généralisée des prix à la consommation, de l’énergie et des matières premières.
Les taux d’intérêt ont été ainsi historiquement élevés. L’accès au financement bancaire devenu très difficile, le marché immobilier a subi une très forte correction, allant jusqu’à 30% de baisse dans le résidentiel et 50% pour le marché des bureaux.
A cela s’ajoute l’augmentation du coût des matériaux.
Voici un graphique illustrant l’historique des taux d’intérêt en France :
Résumé de l’évolution des taux d’intérêt en France :
- Années 1980 : Taux très élevés (>10 %) en raison d’une forte inflation et de politiques monétaires restrictives.
- Années 1990 : Baisse progressive avec la convergence vers l’euro et la maîtrise de l’inflation.
- Années 2000 : Niveaux historiquement bas grâce à des politiques monétaires accommodantes de la BCE.
- Années 2010 : Planchers records, parfois négatifs, sous l’effet d’une inflation faible et d’une politique monétaire ultra-souple.
- Années 2020 : Hausse des taux en réaction aux pressions inflationnistes et au resserrement des politiques monétaires.
Comme nous allons pouvoir le constater dans le prochain chapitre, le FCPR Entrepreneurs & Immobilier a su incroyablement résister dans ce contexte de marché très difficile. Le placement a ainsi délivré un rendement de 5,5% sur les années 2022, 2023 et 2024. 2024 a été marqué par des baisses importantes des taux ce qui laisse entrevoir de bonnes perspectives pour 2025 et les années suivantes.
3. Description du FCPR Entrepreneurs & Immobilier
Le FCPR Entrepreneurs & Immobilier est un Fonds Commun de Placement à Risque géré par la société indépendante Entrepreneur Invest, spécialisée dans le capital-investissement non coté. Ce fonds est principalement dédié au financement d’opérations de promotion immobilière via des investissements obligataires, notamment des obligations convertibles en actions.
3.1. Qui est Entrepreneur Invest ?
Entrepreneur Invest est une société de gestion indépendante spécialisée dans le capital-investissement et la finance d’entreprise. Créée en 2000, elle accompagne les entreprises non cotées en leur apportant des financements pour accélérer leur développement. Son approche repose sur une stratégie d’investissement à forte valeur ajoutée, avec une philosophie axée sur le soutien aux entrepreneurs et la création de croissance durable.
Activités et Stratégie d’Investissement
Entrepreneur Invest intervient principalement dans trois domaines clés :
📌 Capital-Investissement (Private Equity)
- Financement de PME françaises en croissance
- Investissement sous forme de fonds propres ou quasi-fonds propres
- Focus sur des entreprises rentables et innovantes
- Participation active à la gouvernance des entreprises financées
🏢 Immobilier et Actifs Réels
- Financement de projets immobiliers via des obligations convertibles
- Accompagnement de promoteurs immobiliers expérimentés
- Investissement dans des programmes neufs, bureaux, commerces et actifs de services
🔎 Fonds d’Investissement Alternatif (FIA)
- Gestion de FCPR (Fonds Communs de Placement à Risque)
- Produits d’investissement diversifiés éligibles à l’assurance-vie et au PEA-PME
- Accès à des placements à fort potentiel pour les investisseurs avertis
Quelques Chiffres Clés (2024)
- +1,3 milliard d’euros d’actifs sous gestion
- +180 investissements réalisés depuis sa création
- Équipe d’experts avec une forte expérience en Private Equity et immobilier
- Gestion de plusieurs FCPR et fonds dédiés à l’immobilier et aux entreprises non cotées
3.2. A qui s’adresse-t-il ?
Le FCPR Entrepreneurs & Immobilier s’adresse aux particuliers à partir de 1000€ d’investissement et aux professionnels notamment pour la gestion de leur trésorerie d’entreprise.
3.3. Caractéristiques du placement FCPR Entrepreneurs & Immobilier
Le fonds vise à financer des opérations immobilières variées, telles que :
· Réhabilitations de bureaux
· Programmes neufs résidentiels ou mixte
· Immeubles de bureaux partiellement loués
· Actifs immobiliers de services (comme des résidences de coliving ou des espaces de coworking)
Il cible des promoteurs expérimentés et reconnus, avec une attention particulière portée aux projets ayant obtenu les autorisations nécessaires, une pré-commercialisation significative et des financements bancaires sécurisés.
Les investissements ont lieu en Europe, de nombreuses opportunités étant hors de France.
3.4. Principaux points forts de ce placement
- Fonds sous forme d’obligations (dettes) de courte durée (1 à 3 ans) auprès de promoteurs immobiliers Européens
- Rendement TRI (taux rendement net de frais de gestion) 6% annuel
- Distribution d’environ 4% par an livré chaque trimestre de l’année N + 2% capitalisé
- Minimum de souscription de 1 000 €
- Fiscalité PFU 30%
- Engagement 3 ans, fonds perpétuel
- Excellent track record et très faible volatilité
- Non soumis à l’IFI
Voici en quelques chiffres le placement FCPR Entrepreneurs & Immobilier
3.5. Quels sont les risques et comment cela est-il géré ?
Il existe 5 points principaux risques :
- Le risque d’achèvement : Entrepreneur Invest investit majoritairement sur des opérations où la Garantie Financière d’Achèvement (ou équivalent à l’étranger) a été obtenue.
- Le risque lié à la commercialisation : en France, Entrepreneur Invest investit majoritairement des opérations avec une pré-commercialisation de l’ordre de 40%, réalisée sur un rythme rapide.
- Le risque de baisse de la marge : Entrepreneur Invest investit principalement dans des opérations où le promoteur ne récupère ses capitaux propres et sa marge qu’après le remboursement des obligations
- Risque de baisse de marge : sélection d’opérations courte pour limiter l’exposition à la volatilité des prix entre l’acquisition et la commercialisation et donc la baisse de marge.
- Risque administratif : investissement dans des opérations ayant réalisées leurs demandes préalables ou ne nécessitant pas de demandes d’autorisations administratives.
3.6. Focus sur l’Europe
Entrepreneur Invest et son réseau de partenaires bénéficient également d’opportunités pour diversifier ses investissements. Le FCPR Entrepreneurs & Immobilier cible donc également des projets européens situés par exemple au Benelux, en Allemagne ou en Europe du Nord.
Voici comment il est investi à l’échelle Européenne :
4. En quoi se distingue-t-il d’une SCPI ?
Les principales différences entre FCPR Entrepreneurs & Immobilier et une SCPI sont résumés dans le tableau ci-dessous:
| FPCR Entrepreneurs & Immobilier | SCPI | |
| Nature | Obligations (dette privée) auprès de promoteurs immobiliers | Bureaux, Commerces, Entrepôts, etc.. |
| Rendement | 6% / an | 5,5% / an |
| Distribution | Chaque trimestre | Chaque trimestre |
| Fiscalité | 30% sur la plus-value | Revenus fonciers (+ taxés) |
| Risques | Le FCPR souffre un peu moins de la crise immobilière car il n’y pas de notion de dévalorisation de l’immobilier | Les SCPI souffrent de la crise immobilère à l’exception des SCPI très diversifiés et qui ont su profiter de la crise pour faire des achats à bons comptes |
| Frais | 2,5% en sus | Le + souvent 10% payable en sortie |
Conclusion
Le FCPR Entrepreneurs & Immobilier, bien que nature différente d’une SCPI, a de nombreux atouts, tant d’un point de vue fiscalité que frais. Il constitue donc un excellent placement de diversification dans le domaine de l’immobilier. Si vous êtes intéressé, n’hésitez pas à contacter le cabinet Patrimoine Design.
