1 SCI comme outil de transmission de patrimoine

Définition

Une SCI, ou Société Civile Immobilière, est une structure juridique ayant pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier. Souvent utilisée pour gérer, à plusieurs, des biens de cette nature, elle constitue également un réel outil pour faciliter la transmission de ceux-ci. 

Avantages de la SCI comme outil de transmission de patrimoine

Solution à l’indivision

Effectivement, une SCI permet tout d’abord d’éviter la situation d’indivision en cas de pluralité d’héritiers. Ainsi, lors d’une succession le notaire procède à l’inventaire du patrimoine, dans le cas d’un patrimoine comportant un ou plusieurs biens immobiliers, il est courant qu’il ne soit pas possible d’affecter un bien immobilier à une seule personne. Dans ce cas, plusieurs héritiers héritent du ou des mêmes biens et sont dans une situation d’indivision sur ce(s) bien(s) :  ils détiennent des droits de même nature sur un même bien. Cette situation peut être source de conflit car la gestion des biens exige l’accord des indivisaires de la façon suivante :

  • Pour les actes conservatoires, c’est-à-dire ceux ayant pour but de conserver le bien en l’état sans le faire fructifier, la gestion concurrente s’applique (article 815-2 du Code civil) : chaque indivisaire est libre d’exercer seul ces actes.
  • Pour les actes d’administration, consistant à la gestion courante du patrimoine, la majorité des 2/3 est requise selon l’article 815-3 alinéa 1 du Code civil.
  • Pour les actes de disposition, ayant pour effet d’entamer le patrimoine, l’unanimité des indivisaires est nécessaire, on parle alors de cogestion (article 815-3 alinéa 3 du Code civil).

La SCI permet d’éviter ces règles en désignant statutairement un ou plusieurs gérants, chargés de la gestion des biens, et en définissant librement ses pouvoirs.

De plus, selon l’article 815 du Code civil « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention. » Tout indivisaire peut donc demander à tout moment à recevoir sa part d’indivision. Dans ce cas, si les autres indivisaires sont dans l’incapacité de lui racheter sa part, ces derniers se verraient contraint de céder le bien.

En utilisant la SCI, cette situation est évitée puisqu’un titulaire de parts ne peut les céder que s’il trouve preneur et sa cession n’entraîne pas la dissolution de la société. De plus, il est possible de prévoir statutairement une clause d’inaliénabilité rendant impossible la cession des parts. Cette dernière est particulièrement pertinente lorsque le donateur souhaite conserver le bien dans le patrimoine familial. Elle doit cependant être temporaire et justifiée par un intérêt légitime et sérieux d’après l’article 900-1 du Code civil.

Pour en savoir plus sur l’indivision, nous vous conseillons de visualiser la vidéo ci-après :

Outil de transmission progressive du patrimoine

Ensuite, une SCI permet de transmettre progressivement la propriété des biens immobiliers en étalant dans le temps la donation des parts. Ainsi, il est possible de donner tous les 15 ans, un nombre de parts de la SCI dont la valeur correspond au montant exonéré de droits de mutation afin de transmettre, progressivement et en toute franchise d’impôt, la propriété d’une partie des parts de la SCI, et indirectement, des biens immobiliers. 

Ces opérations engendrent alors une économie certaine sur les droits à acquitter lors de la succession puisque tout ou partie de la SCI aura été transmise en amont. En présence d’un patrimoine immobilier fortement valorisé, dont seule la part exonérée de DMTG, même renouvelée, ne suffirait pas à transmettre le bien en exonération d’impôt, la SCI reste nécessairement pertinente. Effectivement, si l’abattement se renouvelle bien tous les 15 ans, l’utilisation des tranches du barème progressif se renouvelle également.

Ainsi, pour les patrimoines importants, il est judicieux de céder des parts de SCI dont la valeur serait plus importante que le simple abattement, pour profiter des faibles tranches d’imposition et éviter que le bien ne soit finalement taxé à la succession à un taux moyen plus conséquent. Cet étalement de la transmission d’un bien immobilier et le partage de celui-ci est impossible lorsqu’il est détenu en mains propres.

Economie fiscale réalisée

Un troisième avantage à la détention d’un bien via une SCI est l’économie de fiscalité réalisée outre celle précédemment expliquée. Ainsi, pour valoriser les parts de SCI transmises, il est pris considération les biens détenus à l’actif de la SCI, mais également le passif de celle-ci, c’est-à-dire ses dettes. A contrario, lorsqu’un bien directement détenu est transmis, bien qu’un crédit restant dû y soit associé, seule la valorisation du bien est considérée. Une économie est alors réalisée sur l’imposition due lors de la donation puisque la base d’imposition sera moins importante pour un bien détenu en SCI, qu’un bien détenu en mains propres, bien que tous deux soient associés à un prêt et un capital restant dû.

De plus, les parts d’une SCI peuvent faire l’objet d’une décote d’environ 10% par rapport à la valeur des biens détenus. Il s’agit d’une compensation liée au fait qu’il soit considéré qu’une part de SCI soit plus difficile à vendre qu’un bien immobilier. Cette décote vient de nouveau réduire l’assiette de calcul des droits de donation et donc minimiser ceux-ci.

Enfin, il est possible et conseillé de transmettre les parts de société en démembrement afin d’également bénéficier de l’avantage fiscal du démembrement. Ce dernier réside dans le fait que seule la valeur de la nue-propriété, inférieure à celle de la pleine propriété, est imposée. Ensuite, au décès de l’usufruitier, l’usufruit rejoint la nue-propriété, et le nu-propriétaire devient alors plein propriétaire sans qu’aucun droit supplémentaire ne soit dû.

Conservation de la gestion du bien

Outre les avantages fiscaux associés à la transmission d’un bien par une SCI, cette dernière permet de garder une réelle maîtrise des biens transmis par rapport à une donation en nue-propriété d’un bien détenu en direct. En effet, lors d’une donation démembrée, des droits et pouvoirs sont légalement affectés au nu-propriétaire et à l’usufruitier. A l’inverse, dans une SCI, il est possible de garder la pleine maitrise du bien en désignant statutairement ou par décision collective un ou plusieurs gérant(s), le(s) donateur(s), et en lui(leur) affectant l’exercice de pouvoirs étendus, assurant ainsi la gérance du ou des biens immobiliers selon la volonté de ce(s) dernier(s). 

Souplesse

La SCI offre finalement plusieurs possibilités quant à son mode d’acquisition des biens : il est possible que la SCI acquière directement le patrimoine immobilier, tout comme les associés peuvent lui apporter en contrepartie de parts de la société. Il est donc possible de recourir à une SCI avant l’acquisition de biens immobiliers, ou après si le patrimoine est déjà constitué. Par ailleurs, ces biens peuvent être loués par la SCI ou utilisés par les associés.

Points d’attention

Le nombre d’associés

Une SCI doit avoir, lors de sa création et tout au long de sa vie, au minimum deux associés. Il est donc nécessaire de veiller au respect de cette condition, notamment lorsque des donations de la nue-propriété des parts sont faites. Effectivement, seul le nu-propriétaire a la qualité d’associé, l’usufruitier ne l’est pas. Dans le cas où la donation de la nue-propriété de l’intégralité des parts aurait été faite à une seule et même personne, la SCI n’aurait alors plus qu’un seul associé. Il est donc nécessaire de conserver au moins une part en pleine propriété ou de veiller à attribuer la nue-propriété de celles-ci à au moins deux personnes distinctes.

Les formalités et responsabilité associées à la SCI

Comme toute société, la constitution d’une SCI implique d’accomplir des formalités, plus ou moins coûteuses. Il s’agit notamment de constituer un capital social, immatriculer la société au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), publier la société dans un journal d’annonces légales, et rédiger des statuts.

Ces derniers, s’ils doivent obligatoirement comporter un certain nombre d’éléments, permettent surtout de désigner et définir l’étendue et les limites des pouvoirs attribués au(x) gérant(s), les conditions de vote et de majorité des décisions. La rédaction des statuts est essentielle au bon fonctionnement de la SCI et à la pérennité de celle-ci, il est nécessaire de s’entourer d’un professionnel du droit pour veiller à l’adéquation entre leur rédaction, et les volontés des associés.

Le fonctionnement d’une SCI nécessite également la tenue d’une assemblée générale et d’un bilan annuel. Il est impératif de de s’astreindre à ces formalités, en l’absence de quoi l’administration pourrait considérer que la société est fictive et que seule la recherche d’un avantage fiscal a été l’objectif principal de la création de la SCI. Dans ce cas, les associés subiraient un redressement fiscal. Il est donc préférable de solliciter l’aide d’un professionnel pour éviter un tel redressement.  

Par ailleurs, les associés d’une SCI sont indéfiniment responsables sur leurs biens propres des dettes de la société, à proportion de leurs parts détenues dans le capital et le gérant engage, à l’égard des tiers, la société pour tous les actes entrant dans l’objet social : les clauses limitant ses pouvoirs ne sont pas opposables aux tiers. Il est donc impératif de désigner un gérant en toute connaissance de cause.

Pour en savoir plus sur la responsabilité des associés :

La fiscalité

Si une SCI peut être créée pour détenir des biens dont l’usage est réservé aux associés, il est aussi possible que les biens soient loués et que la SCI dégage alors un résultat.

Dans ce dernier cas, et par principe, une SCI est fiscalement transparente : les associés sont personnellement imposés sur les résultats, que les revenus soient distribués ou non, à hauteur des parts sociales qu’ils détiennent. Lorsque les associés sont des personnes physiques, ils seront alors imposés dans la catégorie des revenus fonciers à l’impôt sur le revenu, et, en cas de vente de biens immobiliers, ils seront redevables de la plus-value immobilière des particuliers.

Une vigilance est à avoir : une société civile doit par nature avoir une activité civile. Or, si la détention de biens, ou la location nue de ceux-ci relèvent bien d’une telle activité, une location meublée est une prestation de service à caractère commerciale. Ainsi, dès lors qu’elle met un bien en location meublée, ou qu’elle exerce tout autre activité industrielle et commerciale, la SCI devra être imposée à l’impôt sur les sociétés. Elle ne pourra plus être imposée par l’intermédiaire de ses associés à l’impôt sur le revenu. Une tolérance administrative permet néanmoins aux SCI de ne pas être imposées à l’IS si leurs recettes de nature commerciale n’excèdent pas 10% du montant des recettes totales.

Il est aussi possible d’opter volontairement à l’impôt sur les sociétés, bien que la société n’en soit pas redevable. Cette option est pertinente dès lors que les détenteurs ne souhaitent pas percevoir l’intégralité des résultats de la SCI : seul le résultat distribué sera alors imposé en leurs mains. Cette option devient irrévocable 5 ans après son application et engendre plusieurs conséquences fiscales notamment l’imposition des plus-values immobilières selon la fiscalité des plus-values professionnelles, moins avantageuse que celle des particuliers, et l’impossibilité de déduire les intérêts d’emprunt si celui-ci est au nom des associés. L’option à l’impôt sur les sociétés doit donc être prise après avoir réalisé une étude précise pour déterminer son intérêt. Nous vous conseillons de vous rapprocher d’un gestionnaire de patrimoine pour discuter des différentes options, de a pertinence de créer une SCI.


[1] L’objet de la société, le nom des associés, la nature des apports (numéraire, en nature ou en industrie), le capital social, la durée de la société (ne pouvant excéder 99 ans), la dénomination sociale et le siège social sont les mentions obligatoires des statuts d’une SCI.

fonctionnement impôt sur les sociétés

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