Avez-vous pensé à acheter ou vendre un bien en viager ?

Le viager est un contrat de vente immobilière dans lequel l’acheteur (appelé débirentier) paie une partie du prix de la maison ou de l’appartement au vendeur (appelé crédirentier) en échange du droit d’occuper le bien pendant toute la durée de vie du crédirentier. Le montant versé au crédirentier peut être constitué d’un bouquet initial et d’une rente viagère mensuelle, qui est payable jusqu’au décès du crédirentier.

fonctionnement viager

Ce mécanisme peut être une option intéressante pour les personnes âgées qui ont besoin d’argent mais qui ne veulent pas quitter leur domicile, et pour les acheteurs qui cherchent une opportunité d’investissement avec des avantages fiscaux. Cependant, cette option présente également des risques pour les deux parties, notamment en cas de changements imprévus dans la durée de vie du crédirentier ou dans l’état du bien immobilier.

Si vous envisagez un tel contrat, il est important de bien comprendre les termes de celui-ci et de consulter un professionnel du droit immobilier pour vous aider à naviguer dans le processus.

Présentation du mécanisme

Dans cette article nous allons vous apporter des notions nécessaires à la bonne compréhension de cette option d’achat ou de vente d’un bien immobilier. Voici les définitions de quelques termes spécifiques :

Débirentier

Le débirentier est la personne qui achète un bien immobilier en viager. Il est responsable du paiement d’une partie du prix du bien immobilier au crédirentier en échange du droit d’occuper le bien immobilier pendant la durée de vie du crédirentier. Le paiement peut être constitué d’un bouquet initial et d’une rente viagère. Cette dernière peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle.

Le débirentier assume également l’entretien et les réparations de la propriété pendant la durée du contrat. Il peut également être nécessaire de contracter une assurance-vie sur la tête du crédirentier pour garantir le paiement de la rente en cas de décès prématuré.

Crédirentier

Le crédirentier est la personne qui vend un bien immobilier en viager. En échange de la vente de son bien immobilier, le crédirentier reçoit du débirentier une partie du prix du bien sous forme de bouquet initial et une rente mensuelle jusqu’à la fin de sa vie.

Le crédirentier conserve le droit d’occupation de son bien immobilier pendant toute la durée de sa vie dans un cas de viager occupé. Cela lui permet de rester chez lui et de bénéficier d’un revenu supplémentaire. Cependant, le crédirentier doit également assumer les frais d’entretien et de réparation de la propriété pendant la durée du contrat.

Bouquet

Le bouquet est une somme d’argent versée par l’acheteur (débirentier) au vendeur (crédirentier) lors de la signature du contrat : il représente une partie du prix de vente global du bien immobilier.

Contrairement à la rente viagère qui est une somme d’argent versée régulièrement chaque mois, trimestre, ou année, le bouquet est une somme d’argent unique versée en une seule fois lors de la signature du contrat. Le montant du bouquet est négocié entre les deux parties au moment de la vente.

Deux types de vente en viager existent : 

  • Le viager occupé : le vendeur cède son bien à l’acquéreur mais conserve son droit d’usage et d’habitation. Il peut donc continuer de l’occuper jusqu’à son décès.
  • Le viager libre : le vendeur cède son bien à l’acquéreur qui peut l’occuper dès la signature de l’acte de vente sans avoir à attendre le décès du vendeur.

Ses avantages

Pour le vendeur

Le vendeur d’un bien en viager bénéficie d’une rente à vie à compter de la signature de l’acte de vente. Il peut de plus potentiellement continuer d’utiliser son bien jusqu’à son décès. Cette solution est donc particulièrement avantageuse pour les personnes âgées.

Par ailleurs, la rente viagère connait un régime fiscal avantageux. Bien que soumise à l’impôt sur le revenu, elle bénéficie d’un abattement dont le montant varie selon l’âge du vendeur au moment du premier versement de la rente. Ainsi, seule une fraction de la rente est imposée, selon les modalités suivantes :

  • 70 % pour un premier versement à moins de 50 ans
  • 50 % pour un premier versement de 50 à 59 ans
  • 40 % pour un premier versement de 60 à 69 ans
  • 30 % pour un premier versement à plus de 69 ans.

Le bouquet est quant à lui exonéré d’impôt.

Enfin, le vendeur n’a pas à s’acquitter de la taxe foncière ni des travaux votés par le syndic de l’immeuble, par exemple, même s’il continue d’occuper le bien, puisqu’il n’en est plus propriétaire.

Pour l’acheteur

Pour l’acheteur, ce moyen d’acquisition présente l’avantage de pouvoir échelonner son paiement grâce à la rente viagère. Son fonctionnement peut être assimilé à celui d’un crédit, sans frais bancaires puisque l’acheteur est directement redevable de la somme au vendeur.

De plus, la rente étant soumise à l’aléa que constitue la date de décès du vendeur, l’acheteur peut potentiellement acheter le bien à un prix bien inférieur à sa valeur réelle. En revanche, rien ne permet d’assurer une telle rentabilité financière, puisque cela peut également conduire à acheter le bien à un montant supérieur.

Exemple chiffré d’un investissement en viager

Les ventes en viager sont très variables et les chiffres dépendent de nombreux facteurs tels que la valeur du bien immobilier, l’âge du crédirentier, l’espérance de vie, le montant du bouquet, le taux d’intérêt appliqué à la rente viagère, etc.

Cependant, voici un exemple simplifié pour illustrer le calcul du prix de vente d’un bien immobilier en viager :

Supposons qu’un crédirentier de 75 ans vend sa maison d’une valeur de 300 000 € en viager avec un bouquet de 70 000 € et une rente viagère mensuelle de 700 €.

Le montant de la rente viagère mensuelle est calculé en fonction de l’espérance de vie du crédirentier et de son âge. Plus le crédirentier est âgé, plus la rente sera élevée car la durée de vie estimée est plus courte. Dans ce cas, le crédirentier a une espérance de vie de 9 ans, donc la rente viagère est calculée pour une durée de 9 ans.

Le prix de vente en viager peut être calculé de la manière suivante : Prix de vente = Bouquet + (Rente viagère mensuelle x Durée d’espérance de vie)

Dans cet exemple : Prix de vente = 70 000 € + (700 € x 108 mois) = 152 600 €

Le débirentier paiera donc 70 000 € de bouquet et versera 700 € par mois au crédirentier pendant 9 ans (soit 108 mois). Le prix total payé par le débirentier pour l’achat de la propriété est donc de 222 600 € (70 000 € + 700 € x 108 mois).

Il est important de noter que cet exemple est simplifié et qu’il peut y avoir d’autres facteurs qui influencent le montant de la vente en viager. De plus, les calculs précis doivent être effectués par un professionnel pour tenir compte des spécificités de chaque situation.

Impôt sur le revenu – Déclarer les rentes viagères

Rentes viagères à titre gratuit

Vous devez déclarer les rentes viagères à titre gratuit: Revenu régulier versé sans contrepartie jusqu’au décès du bénéficiaire. Par exemple, rente consentie par un parent à un enfant. reçues suite à une donation ou un testament.

Elles sont imposées comme des pensions.

L’administration fiscale applique automatiquement un abattement: Réduction forfaitaire ou proportionnelle appliquée sur la base de calcul d’un impôt (revenus, valeur d’un bien, etc.) de 10 % sur le montant total déclaré des pensions.

Le montant de l’abattement doit se situer dans la fourchette suivante :

  • Minimum : 422 € par pensionné
  • Maximum : 4 123 € par foyer fiscal

Rentes viagères à titre onéreux

Les rentes viagères à titre onéreux: Revenu régulier versé en contrepartie de la vente d’un bien (un logement par exemple) ou d’un capital. Le versement, effectué pendant toute la durée de la vie du bénéficiaire de la rente, s’interrompt à son décès. sont à déclarer.

Une partie des rentes viagères à titre onéreux est soumise à l’impôt sur le revenu.

Cette partie est variable selon votre âge au moment du 1er versement de la rente.

  • Si vous avez moins de 50 ans : abattement de 30 %
  • Si vous avez entre 50 et 59 ans : abattement de 50 %
  • Si vous avez entre 60 et 69 ans : abattement de 60 %
  • Si vous avez plus de 69 ans : abattement de 70 %
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