Investir dans une SCPI

Investir dans 1 SCPI : la SCPI REMAKE LIVE

by Investir dans l'immobilierParticuliersPlacer vos liquidités

Que sont les SCPI ?

Les SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, sont des sociétés permettant d’investir dans l’immobilier locatif tout en confiant la gestion des biens à un tiers. Les SCPI sont gérées par des sociétés de gestion, qui investissent les fonds collectés dans un portefeuille immobilier. Le principe est donc de confier de l’épargne à une SCPI, qui aura la charge :

  • D’acquérir des biens
  • De mettre en location ces biens
  • D’entretenir voire valoriser les biens

En contrepartie, l’investisseur reçoit tous les mois ou tous les trimestres en fonction des SCPI, un loyer net de frais de gestion, d’assurances et de taxes foncières, au prorata de son investissement de départ. Les SCPI s’adressent à tous les investisseurs particuliers ou entreprise, avec une possibilité d’investissement avec ses liquidités ou en ayant recours à un prêt.

Les avantages d’une SCPI

Les particuliers et les entreprises via leur trésorerie excédentaire peuvent investir dans une ou plusieurs SCPI en achetant des parts, qui représentent une fraction du portefeuille immobilier détenu par la société. L’investissement en SCPI offre plusieurs avantages, notamment :

  1. La diversification du portefeuille : investir en SCPI permet de diversifier son portefeuille immobilier en investissant dans différents types de biens immobiliers (bureaux, commerces, logements, etc.) et dans différentes zones géographiques.
  2. La mutualisation des risques : les risques liés à l’investissement immobilier (vacance locative, impayés de loyers, etc.) sont mutualisés entre les différents investisseurs, ce qui permet de limiter l’impact de ces risques sur chaque investisseur.
  3. La simplicité de gestion : investir en SCPI permet de déléguer la gestion locative et technique des biens immobiliers à une société de gestion, ce qui peut être avantageux pour les investisseurs ne souhaitant pas gérer eux-mêmes leur investissement immobilier.
  4. La liquidité : les SCPI sont des titres de propriété immobilière négociables sur un marché secondaire, ce qui permet aux investisseurs de revendre facilement leurs parts en cas de besoin de liquidités.
  5. La rentabilité : les SCPI peuvent offrir des rendements attractifs, en particulier les SCPI de rendement qui distribuent régulièrement les loyers perçus aux investisseurs sous forme de dividendes.
  6. La transmission : il est très aisé de transmettre ses parts de SCPI, en pleine propriété ou en nue-propriété.
  7. C’est un produit résilient en cas de crise

Par ailleurs, les frais de sortie, de l’ordre de 8% à 12% sont moins élevés que les frais d’acquisition classique en immobilier (frais de notaire, frais agence, charges, travaux de gestion…).

Un des avantages des SCPI est donc de pouvoir investir dans l’immobilier locatif sans avoir à acquérir personnellement un bien. Cela permet de réaliser un tel investissement sans en débourser la somme totale puisque les SCPI reposent sur le principe d’investissement collectif : l’investissement de plusieurs personnes permettent d’acquérir un ou plusieurs biens.

Fonctionnement SCPI

Pour tout connaître des SCPI, nous vous invitons à lire notre article à ce sujet.

Pourquoi choisir la SCPI Remake live ?

Des dirigeants avec un solide Track Record

La SCPI Remake Live est gérée par deux dirigeants, un premier fort de 22 ans d’expérience en promotion et gestion de fonds immobiliers, dont 17 ans au service des particuliers chez Generali, Amundi, Swiss Life et Novaxia, des gros acteurs du marché, et le second, expérimenté depuis plus de 17 ans en Asset et Fund Management immobilier, dont 11 ans au service des particuliers chez Amundi, Perial et Novaxia. La SCPI est donc entre les mains de deux gérants fortement expérimentés, ayant une connaissance accrue des marchés de l’immobilier, et avec une stratégie d’investissement pertinente et prometteuse.

Une stratégie d’investissement pertinente et prometteuse

La SCPI Remake Like investit dans des biens diversifiés : des bureaux, commerces de périphérie, hébergements gérés, actifs opérationnels (laboratoires, data centers…), immeubles servant à l’éducation, au domaine médical, à la logistique ainsi que des centres commerciaux. Aucune classe d’actifs n’est investie à plus de 50%, évitant ainsi une surpondération et un risque de perte trop important en cas d’incident sur la classe d’actif majoritaire. Cette diversification permet également de répartir le risque entre plusieurs classes d’actifs, et ainsi de réduire le risque global de l’enveloppe investie.

Répartition sectorielle SCPI REMAKE LIVE

La stratégie de la SCPI Remake Live est tournée vers le développement de territoires : les gérants ont fait le choix de la périphérie des grandes métropoles supérieures à 250 000 habitants. Ainsi les gestionnaires préfèrent la périphérie au centre pour capturer les effets positifs de l’urbanisation. Ils sont effectivement convaincus que les modifications du rapport au travail vont repenser la géographie de la ville et renforcer la périphérie.

Ensuite la SCPI Remake Live a investi 95% de sa collecte (plus de 118 millions d’euros au 31 décembre 2022) dans 18 immeubles situés dans 4 pays d’Europe :  en France (pour 43%), en Espagne (pour 39%), en Irlande (pour 11%) et aux Pays-Bas pour (7%). Cette allocation permet une diversification géographique pour limiter les risques pays, et multiplier les opportunités d’investissement. Ainsi, les Pays-Bas et l’Irlande sont des marchés de taille importante en Europe qui constituent naturellement des territoires cibles pour Remake Live. L’Irlande est une porte d’entrée privilégiée en Europe pour le Royaume-Uni et les Etats-Unis, et les Pays-Bas sont dans le top 5 des nations en termes de volumes d’investissement.

C’est toutefois pour des raisons tactiques que les gérants ont accéléré l’ouverture de ces deux pays. En effet, ces marchés largement fondés sur des financements à taux variable, ont plus vite corrigé que le marché français. Certains investisseurs voyant leur rentabilité baisser, ont mis en vente leurs immeubles rapidement, ce qui a généré des opportunités pour les acheteurs, comme Remake Live. Le marché de la dette hypothécaire en France est quant à lui largement à taux fixe. Les opportunités sont donc plus rares dans notre pays, les vendeurs n’acceptant toujours pas de déprécier la valeur des immeubles en raison de la hausse des taux. Dans ces conditions, la SCPI préfère surpondérer l’étranger pour le moment.

Par ailleurs ces investissements européens permettent de bénéficier d’une fiscalité sur les revenus immobiliers plus douce. En effet, ces pays européens offrent des régimes fiscaux attractifs pour les investisseurs étrangers, permettant de réduire la fiscalité sur les revenus fonciers et la plus-value réalisée.

Pour comprendre la fiscalité des revenus étrangers, se reporter à notre article « Les 4 points incontournables à connaitre en fiscalité internationale« 

Répartition géographique SCPI REMAKE LIVE

Ensuite, les investissements ont tous été réalisés en imaginant la valeur foncière de demain. En résumé, il s’agit d’investir dans des immeubles situés sur des fonciers urbains susceptibles de se valoriser en intégrant le cœur des métropoles. Ainsi, Remake Live vise, en plus du moteur de rendement locatif, une plus-value potentielle liée à la diversification de la parcelle ou un usage alternatif de l’immeuble. Une approche foncière systématique a donc été développée en mesurant la proximité des transports, les lieux bénéficiant d’une dynamique d’urbanisation, ayant une constructibilité résiduelle et un usage alternatif possible. Ces quatre éléments constituent des facteurs de plus-value potentielle.

Une SCPI labelisée ISR

La SCPI Remake Live est labelisée ISR depuis mai 2022. Ainsi, la société alloue notamment une poche comprise entre 5 et 10% de la collecte investie en actifs à fort contenu social. L’objectif est de déployer 100 millions d’euros d’ici 2027, représentant un effort inégalé dans les fonds grand public. La SCPI Remake Live souhaite devenir l’acteur de référence de l’épargne immobilière responsable en rendant possible, au travers de son épargne immobilière, la conciliation entre utilité et performance potentielle et la contribution à un modèle de transition juste. Voici leur démarche ISR en trois points clés :

ISR SCPI REMAKE LIVE

Des aspects financiers attractifs

La SCPI Remake Live applique, contrairement à la majorité des autres SCPI, 0% de frais d’entrée, en contrepartie d’une commission de retrait limitée aux 5 premières années et d’une commission de gestion de 18% TTC (15% HT) par an des produits locatifs. Cette stratégie de structure de frais est vertueuse pour le client comme il est possible de l’observer sur le schéma ci-dessous :

Frais SCPI REMAKE LIVE

*SCPI type : 10% TTI de commission de souscription, 10% HT des revenus locatifs en commission de gestion. Toutes autres hypothèses similaires.

On remarque donc que l’avantage compétitif de la SCPI Remake Live est considérable durant les 10 premières années. Elle coûterait davantage que celle d’une SCPI type seulement au bout de 22 ans de détention.

Par ailleurs, les coupons versés par la SCPI le sont à une fréquence mensuelle avec un objectif de taux de distribution annuel de 5,5%. L’objectif de TRI (Taux de Rentabilité Interne) 10 ans est quant à lui fixé à 5,9%.

Enfin, l’investissement au sein de cette SCPI est accessible à partir d’une part seulement, soit 200€, rendant donc ce produit très attractif et ouvert au plus grand nombre.

En conclusion, nous vous conseillons l’investissement immobilier au sein de la SCPI Remake Live pour trois raisons :

Trois points forts remake live
SCPI remake live 7.79% de rendement en 2023

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LMNP projet loi finance 2024

LMNP, Airbnb… pourquoi la réforme sur le meublé a été évitée!

by Investir dans l'immobilier

L’amendement CF-2789 a été présenté par renaissance dans le cadre du projet de loi de finance pour 2024. Il visait à opérer un changement significatif dans le cadre fiscal du LMNP,  

Dans cet article, nous expliquerons ce qu’est le LMNP, ses avantages en termes de fiscalité. Nous analyserons les amendements proposés par renaissance et ses impacts pour les particuliers bailleur.

Qu’est-ce que le LMNP ?

Principe du LMNP

LMNP : Location meublée non professionnelle

Le Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un dispositif fiscal permettant à tout contribuable français de bénéficier de réductions d’impôts pour l’achat d’un bien immobilier neuf ou ancien, dans le but de le mettre en location en tant que logement meublé.

La location meublée avec bail commercial constitue un placement à risque limité et avec une fiscalité réduite, sans gestion.

Typologie des biens

  • Location « type Airbnb »
  • Residence gérée :
    • Résidence de de tourisme
    • Résidence d’affaires
    • Résidence étudiante
    • EHPAD
    • Résidence senior
LMNP TYPE RESIDENCE SERVICE

Une résidence services se compose d’un ensemble d’habitations louées, meublées et gérée sous bail commercial à différents publics. Chaque segment a ses spécificités, mais chacun répond au besoin en logements des différentes composantes de notre société, selon l’évolution de l’âge et de nos modes de vie. C’est pourquoi la location meublée gérée peut s’avérer intéressante, que vous investissiez dans une résidence pour étudiants, en résidence pour seniors, en EHPAD, en résidence d’affaires ou en résidence de tourisme.

Fiscalité

Lorsque vous investissez dans un bien en location meublée, vos revenus locatifs doivent être placés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans celle des revenus fonciers. Parmi les deux systèmes à disposition, vous pouvez opter entre le régime micro-BIC (également nommé régime forfaitaire) et le régime réel.

Le régime micro-BIC

Suite au projet de loi de finances de 2018, le plafond des revenus locatifs pour bénéficier du régime micro-BIC est passé de 33 200 euros à 72 600 euros par an. Grâce à cette mesure un plus grand nombre de propriétaires peut désormais bénéficier de ce régime fiscal. Ainsi, lorsque la totalité de vos recettes locatives n’excède pas 72 600 euros par an, vous avez droit à un abattement fiscal de 50% sur ces dernières. A noter que ce montant s’élève à 71 % si votre meublé se trouve dans une résidence tourisme. Attention toutefois, en optant pour le régime micro-Bic, vous ne pouvez pas déduire vos charges réelles (assurances, travaux, taxe foncière, intérêts d’emprunt), ni même les amortissements comptables.

Le Régime réel

Le Régime réel s’articule autour de la déduction de vos recettes, des dépenses liées au logement meublé sous le statut LMNP : les charges, les travaux d’entretien et de réparations courantes, les frais d’acquisition, les intérêts d’éventuels emprunts, les frais de gestion, l’amortissement du bien, etc. Cela permet donc de gommer tout ou partie des revenus.

LMNP régime réel et amortissement

Qu’est ce que le LMNP avec bail commercial ?

Fonctionnement

lmnp fonctionnement du bail commercial
  • L’exploitant s’occupera du remplissage de la résidence et prendra à son compte les aléas locatifs
  • En tant que propriétaire, l’investisseur percevra un loyer rémunérant la mise à disposition du bien, loyer prédéfini pour toute la durée du bail commercial et versé trimestriellement.

Le bail commercial est un contrat de location qui soumet la relation entre le bailleur et le preneur au statut particulier des baux commerciaux.


Ce statut tend à assurer la protection du locataire dans son activité. Il fixe au bail notamment une durée minimum de 9 ans, un droit au renouvellement du bail, l’adaptation possible de la destination des lieux, l’encadrement de l’évolution des loyers.

Dans ce modèle, la TVA est récupérable si 3 des 4 services «hôteliers» (accueil, ménage,petit déjeuner, linge) sont fournis par l’exploitant.

Focus sur les résidences senior

LMNP résidence senior besoin horizon 2040

6 bonnes raisons d’investir en résidence senior

  • Demande > offre
  • Logement adapté aux besoins des seniors
  • Loyers garantis => pension de retraite
  • Social : rupture de la solitude
  • Peu de turnover
  • Exploitation rentable : Loyers + Services


Quelles sont les différences entre une location meublée et un meublé de tourisme ?

Par abus de langage, on parle souvent de « location saisonnière » ou de « location courte durée ». En réalité, il n’existe en France que des « meublés de tourisme », au sens de la loi. Pour autant, la réglementation, le formalisme et la fiscalité peuvent varier d’un meublé à l’autre, en fonction de la façon dont le logement est mis en location.

Les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois (article L. 324-1-1 du Code du tourisme). La durée de la location ne peut excéder 90 jours consécutifs pour une même personne.

Ils se distinguent des autres types d’hébergement, notamment l’hôtel et la résidence de tourisme, en ce qu’ils sont réservés à l’usage exclusif du locataire, ne comportant ni accueil ou hall de réception ni services et équipements communs. Ils se distinguent de la chambre d’hôte où l’habitant est présent pendant la location, tandis que pour les meublés de tourisme, il ne l’est pas nécessairement.

L’une des principales différences entre une location meublée et un meublé de tourisme est que le classement du meublé de tourisme confère aux propriétaires des avantages fiscaux. 

La spécificité d’un meublé de tourisme classé :

Une autre différence entre une location meublée et un meublé de tourisme, c’est que la plupart des meublés de tourisme sont désignés comme « non classés », mais vous pouvez choisir de classer votre meublé de tourisme dans une catégorie existante. D’un  point de vue fiscal, le classement de votre logement peut réduire vos revenus d’un taux forfaitaire de 71%, si vos revenus générés hors taxe ne dépassent pas les 176 200 €.

La location type « airbnb » = LMNP courte durée ou location saisonnière

Airbnb est une plateforme en ligne qui permet aux particuliers de mettre en location leurs logements, qu’il s’agisse d’appartements, de maisons, de chambres, ou d’autres types d’hébergements, pour des séjours de courte durée. Cette plateforme offre aux voyageurs la possibilité de réserver un hébergement chez un hôte privé pour des séjours de vacances, des voyages d’affaires, ou d’autres occasions. Airbnb est devenu un acteur majeur dans le secteur de l’hébergement touristique, offrant une alternative aux hôtels traditionnels.

Le LMNP réel est un régime fiscal accessible quel que soit le type de location que vous réalisez : meublée longue durée, logement de fonction, bail mobilité mais aussi location saisonnière.

Vous pouvez donc bénéficier des avantages du LMNP réel, notamment l’amortissement comptable qui vient diminuer voir annuler votre base imposable

Le fonctionnement en location saisonnière LMNP est le même qu’avec une location meublée longue durée ; au lieu de fournir les quittances mensuelles vous fournissez au comptable qui gérera votre LMNP les relevés de nuitée des différentes plateformes.

Origine de l’amendement CF-2789 – loi de finance 2024

L’amendement n°I-CF2789 présenté par le groupe Horizons et apparentés, visait à supprimer une niche fiscale favorisant les locataires de biens meublés. Selon l’exposé des motifs, il s’agissait de « diminuer les différences fiscales qui favorisent la location de logements meublés notamment à un usage touristique au détriment de la location nue de long terme ». Les meublés « font désormais l’objet de stratégies de mise en location quasiment professionnelle notamment sur les plateformes de location », affirme le groupe Horizons.

Le groupe dénonçait des stratégies qui  » conduisent à l’éviction des résidents permanents des zones tendues « .

Comme vu précédemment, la location type Airbnb, vis-à-vis de la fiscalité est la même que le LMNP (Location Meublée Non professionnel), l’amendement visait uniquement les locations type Airbnb, cependant tous les acteurs du secteur était impacté par cette réforme et en particulier les résidences gérées :

  • Résidence de de tourisme
  • Résidence d’affaires
  • Résidence étudiante
  • EHPAD
  • Résidence senior

L’amendement à la loi de finance 2024 portait particulièrement sur le LMNP – type Airbnb et non sur les résidences gérées, les résidences gérées notamment les résidences étudiantes, les résidences seniors, les EHPAD…

Impact de l’amendement sur le LMNP

Le premier amendement (n°I-CF2778) concernait la réduction des avantages fiscaux des loueurs en meublés non professionnels (LMNP) au régime Micro-BIC, réduisant les seuils de ce régime de plus de la moitié et l’abattement de 50% à 40% (voir 30% pour les meublés de tourisme classés de moins de 3*).

Et deux autres (n°I-CF2975, n°I-CF2789) proposaient une modification du calcul de la plus-value à la revente d’un bien immobilier en LMNP (il n’a jamais été clair dans les textes s’ils concernaient les locations à des fins touristiques ou plus généralement à tous les LMNP). Ces amendements auraient été proposés dans un but d’harmonisation fiscale entre les différents régimes applicables (location nue, LMP, etc.).

Exemple de l’impact de l’amendement

Un bien acquis à 200 000 € en 2014. Il a profité d’un amortissement de 65 000 € sur 10 ans (jusqu’en 2024). Avec la hausse du prix de l’immobilier, le bien vaut 220 000 € en 2024. 

En 2024 sans l’amendement : 220 000 € – 200 000 € soit 20 000 €, soit environ 6 000€ de PV

En 2024 avec l’amendement : 220 000 € – (200 000 € – 66 000 €) soit 86 000 €, soit environ 27 000€ de PV

Cet amendement remettait en cause certains avantages fiscaux de l’investissement en LMNP, le LMNP est aussi une solution pour créer des logements pour les jeunes et les seniors,

Résidence étudiante

Le Gouvernement attache une grande attention à l’amélioration des conditions de vie et de logement de nos jeunes concitoyens, qu’ils soient étudiants ou bien jeunes actifs pour :

    • améliorer leur accès aux études supérieures et leur insertion professionnelle,

    • favoriser leur réussite et leur accès à l’autonomie, notamment pour les étudiants issus des catégories sociales les moins favorisées et les jeunes actifs aux ressources encore fragiles.

Or nous constatons un important déficit de logement pour les étudiants…

EHPAD

https://drees.solidarites-sante.gouv.fr/sites/default/files/2020-12/er1172.pdf

En 2030, il est acquis que la France comptera 21 millions de personnes de plus de 60 ans, dont 3 millions seront en perte d’autonomie. En 2050, ces effectifs seront respectivement de 25 et 4 millions. Il faudrait alors ouvrir 108.000 places nouvelles en Ehpad d’ici à 2030, puis 211 000 places d’ici à 2050.

La question de l’offre d’hébergement pour personnes âgées dépendantes est donc primordiale pour notre pays.

On voit à travers ses 2 exemples que la location meublée non professionnelle en résidences services répond à des problématiques démographiques évidentes. Le nombre d’étudiants ne cessent d’augmenter et l’offre existante n’est pas suffisante. Financer la réalisation d’une résidence étudiante permet de répondre à ce problème tout en procédant à un investissement pérenne. Il en va de même pour les résidences seniors ou santé qui permettront de loger la population vieillissante française.

On peut noter que la location courte durée de type Airbnb risque d’être une stratégie non pérenne dans le temps comme en témoigne les amendement au projet de loi de finance 2024!

Vous désirez des conseils sur l’investissement immobilier ? Patrimoine Design, cabinet de gestion de patrimoine, peut vous apporter son expertise.

Mise à jour de l’article suite au PLF 2025

Comme vous le savez le projet de loi de finances pour 2025 a été adopté le jeudi 6 février 2025 et vient modifier les conditions du statut de Loueur Meublé (LMNP) pour certains investisseurs.

Désormais, la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente s’applique à tous les biens LMNP, sauf ceux en résidences étudiantes, seniors et EHPAD.

Rappelons que ce changement ne concerne que les reventes avec plus-value et que l’impact restera limité grâce aux abattements pour durée de détention longue.