Tout savoir sur le crédit-bail

Le crédit-bail est une méthode utilisée pour permettre à une entreprise d’acquérir des biens mobiliers ou immobiliers à l’issue d’une période de location. Les biens loués en crédit-bail peuvent être :

  • Des biens d’équipement, de matériel ou d’outillage
  • Des biens immobiliers à usage professionnel
  • Un fond de commerce, un fond artisanal ou un élément incorporel du fond.

Ce sont des biens qui sont achetés en vue de cette location par des entreprises qui en demeurent propriétaire. Le locataire a cependant la possibilité d’acquérir, en fin de bail, les biens loués moyennant un prix convenu et déduction faite des versements effectués. L’opération de crédit-bail comprend donc à la fois :

  • Une location assortie d’une promesse unilatérale de vente en fin de contrat
  • Une opération de crédit
  • Une vente

La durée de location correspond à la vie économique du bien loué. La liberté est la règle bien qu’elle soit en fait limitée par une contrainte fiscale : l’amortissement fiscal du bien par le crédit bailleur se faisant sur la « durée d’usage ».

Principes de base

Le crédit-bail est un mode de financement pour des biens matériels ou immobiliers qui consiste à louer un bien en attendant de pouvoir l’acquérir et en en devenant donc propriétaire. Cela permet à une entreprise d’utiliser un matériel neuf en le louant et de l’acheter à un prix réduit une fois le contrat terminé.

Le crédit-bail implique un fournisseur, le crédit bailleur, et un locataire, le crédit preneur.

Pour connaître les différents crédit-bailleurs existants, nous vous invitons à consulter la vidéo ci-après :

Obligations des parties

Les obligations du vendeur dit crédit-bailleur

  • Obligation de délivrance : c’est le fournisseur qui a l’obligation de délivrer le bien. Il est cependant prudent de le stipuler expressément dans le contrat de crédit-bail.
  • Obligation de prudence, d’information et de conseil. Il engage sa responsabilité s’il consent un crédit inapproprié ou excessif compte tenu des facultés de remboursement du crédit-preneur ou de ses perspectives de rentabilité.
  • Obligation de jouissance paisible
  • Obligations spécifiques : des obligations spécifiques peuvent être mises à la charge du vendeur pour le cas où le contrat de crédit-bail serait résilié comme par exemple l’engagement de reprendre le bien en location, de racheter le bien ou de chercher un acquéreur ou un locataire de remplacement

Obligations propres au crédit-bailleur immobilier

  • Dommages causés aux tiers : le crédit-bailleur, en qualité de propriétaire de l’immeuble loué, demeure responsable à l’égard des tiers des dommages causés par l’immeuble.
  • Indemnisation du crédit-preneur : le crédit bailleur doit allouer une indemnité au crédit-preneur pour les constructions nouvelles réalisées au cours du crédit-bail par le crédit-preneur.
  • Non-application du statut des baux commerciaux : le statut des baux commerciaux ne s’applique pas au crédit-bail par le crédit-preneur.

Les obligations du crédit-preneur 

  • Utilisation normale : pas de droit de sous-louer sauf crédit-bail adossé
  • Paiement des loyers
  • Assurer le bien loué
  • Restitution du bien loué en cas de non-exercice de l’option d’achat
  • Prendre livraison du bien : il dresse un procès-verbal de réception.
mécanisme du crédit bail

Résiliation du contrat

Le contrat est résilié de plein droit dans les cas suivants :

  • Résolution du contrat de vente, c’est-à-dire l’annulation des obligations nées du contrat. Elle a lieu lorsqu’une des parties n’exécute pas ou plus ses obligations.
  • Manquement du crédit-preneur à ses obligations contractuelles (exemple : non-paiement du loyer)
  • Evénement rendant impossible la jouissance du bien loué (exemple : sinistre total)
  • Dissolution de la personne morale locataire

Le contrat contient une clause attribuant au crédit bailleur une indemnité compensant son préjudice en cas de résiliation. La jurisprudence admet la validité des clause indemnitaires prévoyant le remboursement du prix d’achat, le paiement des loyers à échoir, et même le remboursement du manque à gagner de l’établissement de crédit. Les contrats de crédit-bail immobilier doivent, à peine de nullité, comporter une clause prévoyant les conditions de résiliation à la demande du crédit-preneur.

Fin du contrat

Crédit-bail mobilier : le crédit-bail mobilier prend fin lorsque le crédit preneur exerce son option d’achat et devient propriétaire du bien.

Crédit-bail immobilier :  deux techniques peuvent être utilisées pour transférer au crédit-preneur la propriété de l’immeuble :

  • Cession des parts détenues par l’établissement de crédit dans une société civile propriétaire de l’immeuble : c’est le cas quand le bien est détenu par l’intermédiaire d’une société civile comme une société civile immobilière. Pour tout savoir sur ce type de société, nous vous invitons à lire notre article à ce sujet.
  •  Accession de plein droit, en fin de bail, à la propriété du bâtiment construit sur un terrain appartenant au crédit-preneur.

Spécificités du crédit-bail immobilier lors de la levée d’option :

Lorsque le prix de levée de l’option est inférieur à la différence existant entre la valeur de l’immeuble lors de la signature du contrat et le montant total des amortissements que le locataire aurait pu pratiquer s’il avait été propriétaire du bien depuis cette date, le crédit-preneur est tenu de réintégrer, dans les résultats de son entreprise afférents à l’exercice en cours au moment de la cession, la fraction des loyers versés pendant la période au cours de laquelle il a été titulaire du contrat et correspondant à cette différence, diminuée du prix de cession de l’immeuble (article 239 du CGI).

La fiscalité associée à un crédit-bail

Déductibilité des loyers par le crédit-preneur

La différence entre les loyers d’une part, et d’autre part l’amortissement pratiqué par le bailleur ainsi que les frais et prestations accessoires, est incluse dans les charges financières nettes du crédit-preneur. Les loyers à la charge du crédit-preneur sont déductibles sous réserve des restrictions suivantes :

Voitures particulières : n’est pas déductible la fraction du loyer correspondant à l’amortissement pratiqué par le bailleur pour la fraction du prix d’achat de la voiture qui excède le seuil applicable au dit véhicule (30 000 euros, 20 300 euros, 18 300 euros ou 9 900 euros).

Fonds de commerce : n’est pas déductible la fraction du loyer correspondant au prix d’acquisition du fonds par le bailleur. Au terme du contrat, le crédit-preneur exerçant son option d’achat, immobilisera le prix d’exercice de l’option, augmenté des redevances qui n’ont pas été déduites.

Immeubles : n’est pas déductible l’excédent du prix d’acquisition du terrain par le bailleur sur le prix d’exercice de l’option d’achat.

Dans la pratique, le crédit-bailleur fourni annuellement un document au crédit-preneur, lui permettant de déterminer la partie déductible et non déductible de son loyer.

Achat d’un contrat de crédit-bail

Le prix d’acquisition d’un contrat en cours est immobilisé par l’acquéreur du contrat. Il est amorti selon le mode linéaire sur la durée d’usage fiscale résiduelle du bien loué, appréciée à la date de rachat du contrat. Dans le cas d’un crédit-bail immobilier, n’est pas amortissable la fraction du prix d’acquisition du contrat égale à la valeur actuelle du terrain, augmentée des loyers non déduits, diminuée de la valeur du terrain au début du contrat avec le crédit bailleur.

Cession d’un contrat de crédit-bail

La cession d’un contrat en cours est une cession d’immobilisation susceptible de générer une plus ou moins value de cession. Quand le contrat avait été souscrit par le cédant, la valeur fiscale était et reste à zéro. Quand le contrat a été acquis par le cédant, la valeur nette fiscale est égale au prix d’acquisition du contrat diminué de ses amortissements. Pour le crédit-bail immobilier la plus-value de cession est égale à la différence entre le prix de cession et la valeur nette fiscale du contrat cédé[1].

Exercice de l’option d’achat au terme du contrat

Le crédit preneur qui exerce son option d’achat immobilise le bien pour le prix d’exercice HT de l’option. Il l’amortit selon le mode linéaire sur la durée d’usage du bien acquis, appréciée à la date de levée de l’option.

Pour un crédit-bail immobilier le crédit preneur doit réintégrer dans son résultat fiscal un montant égal au prix d’acquisition de l’immeuble en début de contrat diminué :

  • des amortissements que le preneur aurait pu pratiquer s’il avait été propriétaire
  • du prix d’exercice de l’option d’achat
  • des loyers qui n’ont pas été déduits.

Cession ultérieure d’un bien acquis lors de la levée de l’option

Le régime des plus-values professionnelles est applicable : régime de l’IR/BIC. Le délai de deux ans au-delà duquel il faut distinguer la plus-value à court terme et à long terme se calcule à partir de la date d’exercice de l’option d’achat. La plus-value à court terme est définie alors comme suit :

  • Pour le crédit-bail mobilier : la plus-value est à court terme à hauteur des amortissements
    • pratiqués sur le bien depuis l’exercice de l’option (ainsi que, le cas échéant, des amortissements pratiqués sur le prix d’acquisition du contrat en cours)
    • augmentés de l’« amortissement fiscal théorique » de la période au cours de laquelle le cédant a été titulaire du contrat.
  • Pour le crédit-bail immobilier : pour les contrats conclus depuis 1996, la plus-value est à court terme à hauteur des amortissements
    • pratiqués sur le bien depuis l’exercice de l’option (ainsi que, le cas échéant, des amortissements pratiqués sur le prix d’acquisition du contrat en cours)augmentés de la fraction déductible des loyers affectée à la construction pendant la période au cours de laquelle le cédant a été titulaire du contrat
    • diminués des réintégrations fiscales opérées lors de l’exercice de l’option.

TVA

Les opérations de crédit-bail mobilier (redevances, levée de l’option d’achat, cession de contrat) sont soumises à la TVA. Il est cependant admis que le versement du dépôt de garantie échappe à la TVA. Les ventes d’immeubles neufs (construits depuis moins de cinq ans) dans le cadre du crédit-bail immobilier, sont soumises à la TVA immobilière. En revanche les loyers des immeubles nus et terrains non aménagés sont exonérés de la TVA (CGI, art. 261 D-2°).

Droits d’enregistrement

La publicité obligatoire des contrats de crédit-bail immobilier d’une durée supérieure à douze ans est soumise à la taxe de publicité foncière. L’assiette en est réduite de la fraction des loyers affectés à la charge financière (CGI, art. 743 bis). S’il s’agit de la cession-bail d’un immeuble, le taux de la taxe de publicité foncière est réduit à 0,60 % (CGI, art. 1594 F quinquies H). Lorsque l’immeuble n’est pas neuf, son acquisition par le crédit-preneur donne lieu à la taxe de publicité foncière calculée sur le prix de levée de l’option. La cession d’un contrat de crédit-bail immobilier est assimilée à la cession de l’immeuble. Elle supporte le droit de publicité foncière ou la TVA immobilière.


[1] Valeur nette fiscale du contrat = coût d’acquisition du contrat diminué de l’amortissement du contrat et majoré des loyers non déductibles.

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