Vous êtes propriétaires, vous louez votre bien vous vous posez la question de la réévaluation du loyer de votre locataire, aussi à Lyon, Montpellier et Bordeaux un dispositif d’encadrement des loyers a été mis en place via le décret du 2 septembre 2021. Dans cet article nous allons analyser quelles sont les possibilités de révision de loyer suite au dispositif d’encadrement des loyers.

Comment réviser un loyer d’habitation ?

Il est possible pour un propriétaire d’un logement du secteur privé, d’augmenter le loyer une fois par an si le bail le prévoit par le biais d’une clause de révision. En l’absence de clause de révision, le montant du loyer doit rester le même pendant toute la durée du bail. 

Cependant, lorsque le propriétaire réalise des travaux d’amélioration à ses frais, il peut majorer exceptionnellement le loyer en cours de bail. 

La possibilité d’une augmentation du loyer – réviser un loyer annuellement

1) La révision annuelle du loyer

La date de révision annuelle est celle indiquée dans le bail et si cette date n’est pas indiquée, le propriétaire doit tenir compte de la date de la signature du bail.

L’augmentation du loyer est plafonnée par l’évolution sur un an de l’indice de référence des loyers (IRL).

La révision peut être faite durant l’année qui suit la date de révision du bail et ne s’applique pas rétroactivement, mais seulement à partir de la date de la demande.

Lorsque le délai d’un an est écoulé, la révision non appliquée est perdue pour le propriétaire.

Dans le cas où le bail ne contient pas de clause de révision, le montant du loyer doit rester le même pendant toute la durée du bail.

En métropole, lorsque le bail est signé depuis le 24 août 2022 et concerne un logement classé F ou G, il est interdit d’en réviser le loyer.

La date de révision correspond à celle indiquée dans le bail. Si cette date n’est pas indiquée dans le bail, le propriétaire doit tenir compte de la date de la signature du bail.

La révision doit être de la valeur de l’évolution annuelle de l’IRL (indice de référence des loyers).

2) La majoration exceptionnelle du loyer en cours de bail du loyer

Exceptionnellement, le loyer peut être majoré en cours de bail en cas de travaux d’amélioration effectués aux frais du propriétaire comme par exemple l’installation d’une cuisine équipée ou encore l’installation d’un ascenseur à ses frais, il est en droit de majorer exceptionnellement le loyer en cours de bail.

Le propriétaire et son locataire conviennent ensemble de la majoration de loyer consécutive à ces travaux soit par une clause présente dans le contrat de location ou soit par avenant intégré au contrat de location en cours de bail.

La majoration de loyer est applicable après l’achèvement des travaux.

Ces règles ne s’appliquent pas en métropole, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022 et que le logement est classé F ou G après les travaux. En application de la loi de lutte contre le dérèglement climatique publiée au Journal officiel du 24 août 2021, les loyers des logements dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) est classé F ou G (« passoires thermiques ») ne peuvent faire l’objet d’aucune hausse depuis le 24 août 2022;

Ce blocage s’applique aux logements loués nus ou meublés. Il concerne aussi bien les nouveaux contrats que les contrats en cours, renouvelés ou tacitement reconduits à partir du 24 août 2022. L’indexation en fonction de l’indice de référence des loyers ne pourra leur être appliquée à la date anniversaire du bail.

Une augmentation du loyer ne pourra avoir lieu que si des travaux de rénovation énergétique du logement permettent la sortie du statut de passoire thermique du logement (c’est-à-dire l’atteinte a minima de la classe E). Celle-ci devra être démontrée par la réalisation d’un nouveau DPE après la réalisation des travaux.

L’objet du dispositif d’encadrement des loyers 

Le dispositif d’encadrement des loyers a été mis en place par arrêté préfectoral pour les communes de Lyon et Villeurbanne à compter du 1er novembre 2021 pour une durée de 2 ans. C’est une mesure mise en place pour limiter les augmentations excessives de loyer dans la ville. Lyon et Villeurbanne présentent un marché particulièrement tendu et concentrent 70 % du parc locatif privé de l’ensemble de la Métropole de Lyon.

Pour chaque zone, l’arrêté préfectoral fixe le montant du :

• Loyer de référence qui varie en fonction :
  • du nombre de pièces principales (une, deux, trois, quatre et plus) du logement ;
  • de l’époque de construction ;
  • du type de location (nue ou meublée) ;
• Loyer de référence majoré de 20 % que le bailleur ne pourra en aucun cas dépasser ;
• Loyer de référence minoré de 30 % en dessous duquel le bailleur pourra demander une augmentation du loyer pour l’atteindre lors du renouvellement du bail.

L’encadrement des loyers concerne:

• Les locations des logements vides ou meublés (y compris les colocations avec baux multiples) en résidence principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale,
• Le bail mobilité.

Il s’applique aux baux signés à partir du 1er novembre 2021 :

• 1ère mise en location,
• Changement de locataire,
• Renouvellement de bail.

Il ne s’applique pas :

• Aux logements appartenant ou gérés par les organismes HLM ou SEM ;
• Aux logements conventionnés Anah (article L351-2 et L831-1 du CCH) ;
• Aux logements soumis à la loi de 1948 et les locations saisonnières ;
• Aux logements meublés situés dans certaines résidences avec services.

C’est la loi Elan du 25 novembre 2018 qui a permis aux communes situées en zones tendues de mettre en place un plafonnement des loyers.

Pour mémoire, l’encadrement des loyers s’applique dans les communes suivantes :

• Paris (depuis le 1er juillet 2019) :
• Lille (depuis le 1er mars 2020) ;
• territoire de « Plaine commune », en Seine-Saint-Denis (depuis le 1er juin 2021) ;
• Aubervilliers ;
• Epinay-sur-Seine ;
• L’Ile-Saint-Denis ;
• La Courneuve ;
• Pierrefitte-sur-Seine ;
• Saint-Denis ;
• Saint-Ouen-sur-Seine ;
• Stains ;
• Villetaneuse ;

Les dernières villes à avoir mis en place le plafonnement des loyers sont Montpellier depuis le 1er juillet 2022, et Bordeaux depuis le 15 juillet 2022.

Voici un exemple de simulation réalisé sur le site toodego, mis à disposition par la métropole de lyon. Par exemple, pour un T2 de 70 m2 loué vide dans le 6ème arrondissement et construit avant 1946 : le loyer de référence de 14,2€ par m² fixera le plafond du loyer à 994 € par mois hors charges (soit 70 x 14,2 + 20 %). Au-delà, les tarifs pratiqués seront illégaux.

À savoir : le propriétaire peut faire payer un complément de loyer si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles (localisation, confort…) par rapport aux logements voisins. Pour appliquer un complément de loyer, le montant du loyer pratiqué doit être égal au plafond (loyer de référence + 20 %).

Les références de loyer sont révisées chaque année et publiées par arrêté préfectoral.

Le ministère du logement et de l’habitat durable a mis en place un site internet pour vérifier si le loyer est correctement évalué.

Quel est l’impact du dispositif d’encadrement des loyers sur les propriétaires ?

L’encadrement des loyers peut avoir un impact significatif sur les propriétaires qui cherchent à louer leur logement à Lyon. En effet, en fixant un loyer maximum autorisé, cette mesure peut réduire le montant de loyer que le propriétaire peut demander à son locataire, ce qui peut impacter négativement la rentabilité de l’investissement immobilier.

Cependant, il est important de noter que le dispositif d’encadrement des loyers ne s’applique qu’aux nouveaux contrats de location et ne concerne pas les contrats existants. Les propriétaires peuvent donc continuer à percevoir le loyer convenu dans les contrats de location signés avant l’entrée en vigueur du dispositif.

Par ailleurs, le dispositif permet aux propriétaires de demander un complément de loyer si leur logement présente des caractéristiques particulières (surface, qualité des équipements, localisation…), justifiant ainsi un loyer supérieur au loyer de référence.

Enfin, l’encadrement des loyers peut également avoir des effets positifs pour les propriétaires, notamment en favorisant la stabilité des locataires dans leur logement, ce qui peut réduire le risque de vacance locative et de coûts liés à la recherche de nouveaux locataires.

La nouvelle obligation déclarative pour 2023

Les personnes concernées par la nouvelle obligation

La nouvelle obligation déclarative pour 2023 concerne tous les propriétaires, particuliers et entreprises, de biens immobiliers à usage d’habitation. Ainsi, entre dans le champs d’application le propriétaire indivis, les usufruitiers et les sociétés civiles immobilières (SCI).

L’objet de la nouvelle obligation déclarative

1) La déclaration d’occupation du logement

L’ensemble des propriétaires sont soumis à une nouvelle obligation déclarative pour l’année 2023.

En effet, à compter du 1er janvier et jusqu’au 30 juin 2023 compris, tous les propriétaires de biens immobiliers à usage d’habitation, particuliers et entreprises, doivent déclarer l’occupation de leurs logements en ligne sur l’espace « Gérer mes biens immobiliers » du site impots.gouv.fr.

2) Le devenir de la taxe d’habitation

A partir de 2023, la taxe d’habitation est supprimée pour les résidences principales à partir.

Afin de déterminer spécifiquement les propriétaires qui sont encore redevables de la taxe d’habitation (résidence secondaire, logement locatif) ou de la taxe sur les logements vacants, la Direction générale des finances publiques (DGFiP) demande à tous les propriétaires d’une résidence principale, secondaire ou d’un logement loué, d’effectuer une déclaration supplémentaire à l’administration fiscale avant le 1er juillet 2023.

La nouvelle obligation de déclaration d’occupation des logements à effectuer par les propriétaires est prévue par la loi de finances pour 2020.

NB : d’après la DGFIP, 34 millions de propriétaires sont concernés pour 73 millions de locaux à usage d’habitation en France.

Vous souhaitez des renseignements sur l’investissement immobilier ? Patrimoine Design, cabinet de conseil en investissement, est disponible pour vous accompagner.

En immobilier, une passoire thermique désigne un logement dont la consommation énergétique est très élevée en raison d’une mauvaise isolation thermique. Cela signifie que le logement perd beaucoup de chaleur en hiver et en conserve beaucoup en été, ce qui entraîne des factures d’énergie élevées pour le propriétaire ou le locataire.

Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?

Une passoire thermique est souvent un logement ancien qui n’a pas été rénové ou amélioré sur le plan énergétique. Pour remédier à ce problème, des programmes de rénovation énergétique ont été mis en place dans de nombreux pays pour encourager les propriétaires à améliorer l’isolation thermique de leur logement, notamment par l’installation de fenêtres isolantes, d’isolants dans les murs et les toits, et d’un système de chauffage plus efficace.

La certification énergétique des bâtiments est également devenue une exigence réglementaire dans de nombreux pays, ce qui oblige les propriétaires à obtenir une évaluation de la performance énergétique de leur logement. Cette évaluation est souvent exprimée sous forme d’étiquette énergie, similaire à celle utilisée pour les appareils électroménagers, qui permet aux acheteurs et aux locataires potentiels de comparer facilement la performance énergétique des différents logements disponibles sur le marché.

En résumé, en immobilier, une passoire thermique est un logement ayant une mauvaise isolation thermique qui entraîne une consommation d’énergie élevée et des factures énergétiques élevées.

La nouvelle réglementation en faveur de votre investissement

Depuis 2019, l’Europe s’est engagée, via le pacte vert, à réduire ses émissions nettes de gaz à effet de serre. L’objectif est de les réduire de 55% en 2030 par rapport à leur niveau de 1990, pour atteindre la neutralité carbone en 2050.

Pour cela, il est nécessaire de s’attaquer à la source de plus d’un tiers des émissions de gaz à effet de serre en France : le logement. Le logement peut se diviser en deux catégories : le résidentiel et le tertiaire. Le logement tertiaire s’entend de tout ce qui n’est pas résidentiel, à savoir les bureaux ou commerces par exemple. Parmi tous les logements, ce sont les logements résidentiels qui sont responsables de 60% des émissions, contre 40% pour le logement tertiaire.

Le logement représente donc un enjeu de taille pour atteindre l’objectif de la neutralité carbone. C’est pour cette raison que l’Etat a mis en place le calendrier du DPE – Diagnostic de Performance Energétique. Ce dernier prévoit l’interdiction progressive de la location des biens considérés comme passoire thermique selon les échéances suivantes :

• Location interdite de la classe G+ : janvier 2023
• Location interdite de la classe G : janvier 2025
• Location interdite de la classe F : janvier 2028
• Location interdite de la classe E : janvier 2034

Ainsi, de nombreux biens vont se retrouver sur le marché à la revente car leur propriétaire ne souhaite pas s’engager dans les travaux de rénovation nécessaires pour faire passer le bien dans une catégorie autorisée à la location. C’est ainsi l’occasion d’acquérir un bien à faible prix puis d’y réaliser les travaux qui vont vous permettre de défiscaliser les revenus que vous percevrez ensuite lors de la mise en location du bien rénové.

Revenons sur le DPE, puis sur la défiscalisation de vos revenus grâce aux travaux de rénovation.

Zoom sur le DPE

Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) est un indicateur de la performance énergétique et climatique d’un logement ou d’un bâtiment, mesurée en fonction de sa consommation d’énergie et de son impact en terme d’émissions de gaz à effet de serre. Il s’inscrit dans le cadre de la politique énergétique définie au niveau européen afin de réduire la consommation d’énergie des bâtiments et de limiter les émissions de gaz à effet de serre. Les logements sont ainsi classés parmi sept catégories, de A à G, du plus responsable, au plus polluant.

Le DPE permet donc d’identifier les passoires thermiques. Ces dernières s’entendent des biens classés F à G. a noter qu’il sera obligatoire pour vendre un bien noté F ou G, de faire un audit complémentaire.

L’ Audit énergétique comprenant :

• Un relevé sur site,
• Une analyse documentaire,
• Une modélisation du bâtiment,
• La création de préconisations d’améliorations,
• La création de scénarios de travaux,
• La transmission d’un rapport d’audit énergétique réglementaire.

Compter environ 1200€ pour une maison individuelle de 150m2.

Aujourd’hui en France, plus de 17% des biens sont considérés comme étant des passoires thermiques :

Contrairement aux idées reçues, ces passoires thermiques se situent principalement à Paris, dans la Creuse, et le Cantal :

Aujourd’hui le DPE est un critère de plus en plus important dans les projets d’achats ou de location. Plus de 50% des acquéreurs visitent uniquement des biens ayant un bon DPE ou considèrent un mauvais DPE comme un argument de négociation.

Ceci confirme donc que vous possédez un réel pouvoir de négociation à l’achat d’un bien classé passoire énergétique. Il a été constaté que pour un même bien, celui classé en classe F ou G verra son prix chuter d’au moins 4% par rapport à celui classé dans les catégories supérieures, toute chose étant égale par ailleurs. Vous réalisez donc déjà une économie à l’acquisition. On vous conseille de vous rapprocher de votre Agence Locale de la Transition Energétique (ALTE) pour avoir des conseils sur les travaux à réaliser, aussi les aides de l’état.

Réduire son imposition grâce à la rénovation des passoires thermiques

Suite à l’achat de votre bien classé en classe G, F voire E, il sera nécessaire de réaliser des travaux le réhaussant dans des catégories supérieures pour pouvoir le louer. C’est là que vous allez trouver un second avantage : la fiscalité associée aux revenus perçus de la location de votre bien. Les avantages sont différents selon que vous choisissiez une location meublée ou non meublée.

Avantages fiscaux – liés aux travaux – location nue

En louant votre bien en non meublé, vous allez percevoir des revenus fonciers. Si ceux-ci s’élèvent à moins de 15 000€, vous allez être imposés uniquement sur 70% de leur montant. En revanche, vous pouvez opter pour une imposition dite « au réel », bien plus avantageuse dans le cas où l’ensemble de vos travaux représentent plus de 30% des loyers perçus sur un an.

Ainsi, en optant pour une imposition au réel, vous allez pouvoir déduire de vos revenus fonciers toutes les dépenses et travaux d’entretien, de rénovation, et d’amélioration. Vous allez ainsi toucher des loyers qui ne seront pas fiscalisés puisque gommés par les charges que vous avez engagées pour la rénovation du bien.

Si vos dépenses dépassent le montant des loyers perçus sur une année, vous allez en plus pouvoir imputer le montant des travaux sur votre revenu global, dans la limite de 10 700€, hors intérêts d’emprunts, et à condition de maintenir la location en revenu foncier pendant 3 ans.

Puis, vous pourrez imputer les dépenses restantes sur les 10 années suivantes, selon les mêmes règles.

Les travaux engagés vous donc venir gommer à la fois la fiscalité des revenus perçus par la mise en location du bien, mais également une partie de vos autres revenus, salariés par exemple.

Avantages fiscaux – liés aux travaux – location meublée

En louant votre bien en location meublée, vous allez également percevoir des revenus fonciers. Si ceux-ci s’élèvent à moins de 72 600€, vous allez être imposés uniquement sur 50% de leur montant. En revanche, vous pouvez là aussi opter pour une imposition dite « au réel », plus avantageuse dès lors que l’ensemble des travaux représentent plus de 50% des loyers perçus sur une année.

Cette fois, en optant pour une imposition au réel, vous allez pouvoir déduire de vos revenus à la fois toutes les dépenses et travaux courants d’entretien et de réparation, mais aussi les frais d’acquisition, et surtout l’amortissement de votre bien. L’amortissement est un terme comptable qui définit la perte de valeur d’un bien du fait de l’usure ou du temps qui passe.

Pour un appartement, l’amortissement généralement pratiqué est d’1/25 de la valeur du bien. Vous allez donc pouvoir chaque année déduire de vos loyers tous les frais de rénovation + 1/25 de la valeur du bien. Vous toucherez ainsi des loyers qui ne seront pas fiscalisés puisque gommés par l’amortissement et les charges engagées pour la rénovation.

Si vos dépenses dépassent le montant des loyers perçus sur une année, vous n’allez, dans le cadre de la location meublée, pas pouvoir imputer le montant des travaux sur votre revenu global. En revanche vous pourrez les imputer sur les loyers des dix années suivantes.

L’article « Tout ce que vous devez savoir sur l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) » peut vous êtres très utile aussi!

Conclusion

Les passoires thermiques représentent une réelle opportunité d’investissement. La réglementation s’accélère et oblige les propriétaires à réaliser des travaux pour rendre moins polluant les logements. Parallèlement, la fiscalité en vigueur permet de déduire les dépenses engagées des revenus perçus et ainsi de défiscalisés ces entrées de liquidités. Vous allez donc acheter un bien à prix réduit, défiscaliser vos revenus de location, et réaliser une plus-value à la revente, tout ceci, sans tenir compte des aides de l’Etat versées dans le cadre de la rénovation énergétique. A noter aussi que les travaux d’amélioration énergétique vous permettent aussi de réviser le loyer d’un bail en cours. La réglementation évolue sans cesse, n’hésitez pas à vous rapprocher de professionnel, Patrimoine Design, cabinet spécialisé en investissement, est à votre disposition.

Lire l’article associé « Est-ce le moment d’investir en immobilier?«