Pourquoi investir dans une passoire thermique ?

En immobilier, une passoire thermique désigne un logement dont la consommation énergétique est très élevée en raison d’une mauvaise isolation thermique. Cela signifie que le logement perd beaucoup de chaleur en hiver et en conserve beaucoup en été, ce qui entraîne des factures d’énergie élevées pour le propriétaire ou le locataire.

Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?

Une passoire thermique est souvent un logement ancien qui n’a pas été rénové ou amélioré sur le plan énergétique. Pour remédier à ce problème, des programmes de rénovation énergétique ont été mis en place dans de nombreux pays pour encourager les propriétaires à améliorer l’isolation thermique de leur logement, notamment par l’installation de fenêtres isolantes, d’isolants dans les murs et les toits, et d’un système de chauffage plus efficace.

La certification énergétique des bâtiments est également devenue une exigence réglementaire dans de nombreux pays, ce qui oblige les propriétaires à obtenir une évaluation de la performance énergétique de leur logement. Cette évaluation est souvent exprimée sous forme d’étiquette énergie, similaire à celle utilisée pour les appareils électroménagers, qui permet aux acheteurs et aux locataires potentiels de comparer facilement la performance énergétique des différents logements disponibles sur le marché.

En résumé, en immobilier, une passoire thermique est un logement ayant une mauvaise isolation thermique qui entraîne une consommation d’énergie élevée et des factures énergétiques élevées.

La nouvelle réglementation en faveur de votre investissement

Depuis 2019, l’Europe s’est engagée, via le pacte vert, à réduire ses émissions nettes de gaz à effet de serre. L’objectif est de les réduire de 55% en 2030 par rapport à leur niveau de 1990, pour atteindre la neutralité carbone en 2050.

Pour cela, il est nécessaire de s’attaquer à la source de plus d’un tiers des émissions de gaz à effet de serre en France : le logement. Le logement peut se diviser en deux catégories : le résidentiel et le tertiaire. Le logement tertiaire s’entend de tout ce qui n’est pas résidentiel, à savoir les bureaux ou commerces par exemple. Parmi tous les logements, ce sont les logements résidentiels qui sont responsables de 60% des émissions, contre 40% pour le logement tertiaire.

Le logement représente donc un enjeu de taille pour atteindre l’objectif de la neutralité carbone. C’est pour cette raison que l’Etat a mis en place le calendrier du DPE – Diagnostic de Performance Energétique. Ce dernier prévoit l’interdiction progressive de la location des biens considérés comme passoire thermique selon les échéances suivantes :

  • Location interdite de la classe G+ : janvier 2023
  • Location interdite de la classe G : janvier 2025
  • Location interdite de la classe F : janvier 2028
  • Location interdite de la classe E : janvier 2034

Ainsi, de nombreux biens vont se retrouver sur le marché à la revente car leur propriétaire ne souhaite pas s’engager dans les travaux de rénovation nécessaires pour faire passer le bien dans une catégorie autorisée à la location. C’est ainsi l’occasion d’acquérir un bien à faible prix puis d’y réaliser les travaux qui vont vous permettre de défiscaliser les revenus que vous percevrez ensuite lors de la mise en location du bien rénové.

Revenons sur le DPE, puis sur la défiscalisation de vos revenus grâce aux travaux de rénovation.

diagnostic de performance énergétique les nouvelles obligations

Zoom sur le DPE

Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) est un indicateur de la performance énergétique et climatique d’un logement ou d’un bâtiment, mesurée en fonction de sa consommation d’énergie et de son impact en terme d’émissions de gaz à effet de serre. Il s’inscrit dans le cadre de la politique énergétique définie au niveau européen afin de réduire la consommation d’énergie des bâtiments et de limiter les émissions de gaz à effet de serre. Les logements sont ainsi classés parmi sept catégories, de A à G, du plus responsable, au plus polluant.

Le DPE permet donc d’identifier les passoires thermiques. Ces dernières s’entendent des biens classés F à G. a noter qu’il sera obligatoire pour vendre un bien noté F ou G, de faire un audit complémentaire.

L’ Audit énergétique comprenant :

  • Un relevé sur site,
  • Une analyse documentaire,
  • Une modélisation du bâtiment,
  • La création de préconisations d’améliorations,
  • La création de scénarios de travaux,
  • La transmission d’un rapport d’audit énergétique réglementaire.

Compter environ 1200€ pour une maison individuelle de 150m2.

Aujourd’hui en France, plus de 17% des biens sont considérés comme étant des passoires thermiques :

graphiques passoire thermique en France

Contrairement aux idées reçues, ces passoires thermiques se situent principalement à Paris, dans la Creuse, et le Cantal :

passoire thermique france

Aujourd’hui le DPE est un critère de plus en plus important dans les projets d’achats ou de location. Plus de 50% des acquéreurs visitent uniquement des biens ayant un bon DPE ou considèrent un mauvais DPE comme un argument de négociation.

DPE passoire thermique

Ceci confirme donc que vous possédez un réel pouvoir de négociation à l’achat d’un bien classé passoire énergétique. Il a été constaté que pour un même bien, celui classé en classe F ou G verra son prix chuter d’au moins 4% par rapport à celui classé dans les catégories supérieures, toute chose étant égale par ailleurs. Vous réalisez donc déjà une économie à l’acquisition. On vous conseille de vous rapprocher de votre Agence Locale de la Transition Energétique (ALTE) pour avoir des conseils sur les travaux à réaliser, aussi les aides de l’état.

Réduire son imposition grâce à la rénovation des passoires thermiques

Suite à l’achat de votre bien classé en classe G, F voire E, il sera nécessaire de réaliser des travaux le réhaussant dans des catégories supérieures pour pouvoir le louer. C’est là que vous allez trouver un second avantage : la fiscalité associée aux revenus perçus de la location de votre bien. Les avantages sont différents selon que vous choisissiez une location meublée ou non meublée.

Avantages fiscaux – liés aux travaux – location nue

En louant votre bien en non meublé, vous allez percevoir des revenus fonciers. Si ceux-ci s’élèvent à moins de 15 000€, vous allez être imposés uniquement sur 70% de leur montant. En revanche, vous pouvez opter pour une imposition dite « au réel », bien plus avantageuse dans le cas où l’ensemble de vos travaux représentent plus de 30% des loyers perçus sur un an.

Ainsi, en optant pour une imposition au réel, vous allez pouvoir déduire de vos revenus fonciers toutes les dépenses et travaux d’entretien, de rénovation, et d’amélioration. Vous allez ainsi toucher des loyers qui ne seront pas fiscalisés puisque gommés par les charges que vous avez engagées pour la rénovation du bien.

Si vos dépenses dépassent le montant des loyers perçus sur une année, vous allez en plus pouvoir imputer le montant des travaux sur votre revenu global, dans la limite de 10 700€, hors intérêts d’emprunts, et à condition de maintenir la location en revenu foncier pendant 3 ans.

Puis, vous pourrez imputer les dépenses restantes sur les 10 années suivantes, selon les mêmes règles.

Les travaux engagés vous donc venir gommer à la fois la fiscalité des revenus perçus par la mise en location du bien, mais également une partie de vos autres revenus, salariés par exemple.

Avantages fiscaux – liés aux travaux – location meublée

En louant votre bien en location meublée, vous allez également percevoir des revenus fonciers. Si ceux-ci s’élèvent à moins de 72 600€, vous allez être imposés uniquement sur 50% de leur montant. En revanche, vous pouvez là aussi opter pour une imposition dite « au réel », plus avantageuse dès lors que l’ensemble des travaux représentent plus de 50% des loyers perçus sur une année.

Cette fois, en optant pour une imposition au réel, vous allez pouvoir déduire de vos revenus à la fois toutes les dépenses et travaux courants d’entretien et de réparation, mais aussi les frais d’acquisition, et surtout l’amortissement de votre bien. L’amortissement est un terme comptable qui définit la perte de valeur d’un bien du fait de l’usure ou du temps qui passe.

Pour un appartement, l’amortissement généralement pratiqué est d’1/25 de la valeur du bien. Vous allez donc pouvoir chaque année déduire de vos loyers tous les frais de rénovation + 1/25 de la valeur du bien. Vous toucherez ainsi des loyers qui ne seront pas fiscalisés puisque gommés par l’amortissement et les charges engagées pour la rénovation.

Si vos dépenses dépassent le montant des loyers perçus sur une année, vous n’allez, dans le cadre de la location meublée, pas pouvoir imputer le montant des travaux sur votre revenu global. En revanche vous pourrez les imputer sur les loyers des dix années suivantes.

L’article « Tout ce que vous devez savoir sur l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) » peut vous êtres très utile aussi!

Conclusion

Les passoires thermiques représentent une réelle opportunité d’investissement. La réglementation s’accélère et oblige les propriétaires à réaliser des travaux pour rendre moins polluant les logements. Parallèlement, la fiscalité en vigueur permet de déduire les dépenses engagées des revenus perçus et ainsi de défiscalisés ces entrées de liquidités. Vous allez donc acheter un bien à prix réduit, défiscaliser vos revenus de location, et réaliser une plus-value à la revente, tout ceci, sans tenir compte des aides de l’Etat versées dans le cadre de la rénovation énergétique. A noter aussi que les travaux d’amélioration énergétique vous permettent aussi de réviser le loyer d’un bail en cours. La réglementation évolue sans cesse, n’hésitez pas à vous rapprocher de professionnel, Patrimoine Design, cabinet spécialisé en investissement, est à votre disposition.

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