Transmettre son entreprise à ses enfants tout en limitant le coût fiscal de l’opération constitue un enjeu majeur pour de nombreux dirigeants. À cet égard, le pacte Dutreil demeure l’un des principaux outils permettant d’anticiper la transmission d’une entreprise familiale.
Prévu notamment par l’article 787 B du Code général des impôts (CGI) pour les transmissions de parts ou d’actions de sociétés, ce dispositif permet, sous certaines conditions, de bénéficier d’une exonération de droits de mutation à titre gratuit à hauteur de 75 % de la valeur des titres transmis.
Autrement dit, lorsque l’ensemble des conditions du régime sont réunies, seule une fraction de 25 % de la valeur des titres transmis demeure, en principe, soumise aux droits de donation ou de succession.
La loi de finances pour 2026 est toutefois venue modifier sensiblement le dispositif. Ces évolutions concernent notamment la durée de conservation des titres par les bénéficiaires de la transmission et l’exclusion de certains actifs, communément qualifiés de « biens somptuaires », de l’assiette susceptible de bénéficier de l’exonération.
En plein cœur de l’été, l’administration fiscale est venue apporter d’importantes précisions sur ces nouvelles règles. La mise à jour du Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) du 10 août 2026 permet désormais de mieux cerner leur portée pratique.
Engagement de conservation porté à six ans, exclusion de certains véhicules, bateaux, œuvres d’art ou logements, situation particulière de l’hôtellerie, prise en compte des actifs détenus par des filiales ou encore nouvelles modalités de calcul de la fraction exclue de l’exonération : le pacte Dutreil version 2026 nécessite plus que jamais une analyse précise de la composition du patrimoine de l’entreprise avant toute transmission.
Sommaire
I. Un pacte Dutreil renforcé par la loi de finances pour 2026
A. Le pacte Dutreil : un outil incontournable pour transmettre une entreprise
Le mécanisme Dutreil poursuit un objectif simple : faciliter la transmission des entreprises en évitant que le coût des droits de donation ou de succession ne conduise les héritiers ou donataires à céder l’entreprise afin de pouvoir acquitter l’impôt.
L’article 787 B du CGI prévoit ainsi une exonération de 75 % de la valeur des parts ou actions transmises, lorsque la société exerce principalement une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale et que les différentes conditions prévues par le texte sont satisfaites.
Une société dont l’activité consiste uniquement à gérer son propre patrimoine mobilier ou immobilier n’est, en principe, pas éligible. Les holdings animatrices peuvent néanmoins accéder au dispositif lorsqu’elles remplissent les conditions prévues par le texte.
Le bénéfice du régime repose également sur plusieurs engagements et conditions relatifs à la conservation des titres ainsi qu’à l’exercice d’une fonction de direction.
Lorsqu’il est correctement anticipé, le gain fiscal peut être considérable.
Prenons l’exemple simplifié d’un dirigeant souhaitant transmettre à ses enfants des titres d’une société évalués à 2 millions d’euros. Sous réserve du respect de l’ensemble des conditions du pacte Dutreil, l’exonération de 75 % permet de limiter à 500 000 euros la valeur des titres restant soumise aux droits de mutation avant application, notamment, des abattements personnels éventuellement disponibles.
L’intérêt patrimonial du dispositif demeure donc considérable.
La loi de finances pour 2026 n’a pas supprimé cet avantage. Elle en a toutefois durci certaines conditions et recentré son assiette sur les actifs effectivement liés à l’activité économique de l’entreprise.
B. L’engagement individuel de conservation passe de quatre à six ans
Première évolution majeure : la durée de l’engagement individuel de conservation des titres est désormais portée de quatre à six ans.
Concrètement, chacun des héritiers, donataires ou légataires souhaitant bénéficier de l’exonération doit s’engager à conserver les parts ou actions transmises pendant une durée de six ans à compter de l’expiration de l’engagement collectif ou unilatéral de conservation.
La mise à jour du BOFiP du 10 août 2026 apporte surtout une précision essentielle quant à l’entrée en vigueur de cette réforme.
La nouvelle durée doit être appliquée aux transmissions à titre gratuit intervenues à compter du 21 février 2026, qu’elles résultent d’une donation ou d’un décès.
La date déterminante est donc celle de la transmission.
Cette précision présente une importance particulière pour les pactes conclus avant l’entrée en vigueur de la loi de finances pour 2026. L’existence d’un engagement antérieur ne suffit pas nécessairement à maintenir l’ancienne durée de quatre ans si la transmission intervient sous l’empire des nouvelles dispositions.
Pour les chefs d’entreprise ayant déjà organisé leur transmission mais n’ayant pas encore procédé à la donation des titres, cette modification impose donc de réexaminer le calendrier patrimonial envisagé.
L’allongement de quatre à six ans n’est pas neutre. Le bénéficiaire du pacte Dutreil accepte désormais une indisponibilité plus longue de ses titres, sous réserve des opérations expressément admises par le régime.
Il devient ainsi encore plus important d’intégrer le pacte Dutreil dans une stratégie globale de transmission et non de le considérer comme un simple mécanisme permettant d’obtenir ponctuellement un avantage fiscal.
II. Les « biens somptuaires » : le nouveau point de vigilance du pacte Dutreil
A. Une exonération désormais recentrée sur les actifs professionnels
La seconde évolution majeure concerne l’assiette de l’exonération.
Depuis le 21 février 2026, certains éléments d’actif détenus par la société peuvent être exclus du bénéfice du pacte Dutreil lorsqu’ils ne sont pas exclusivement affectés à l’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de la société.
L’objectif du législateur est de limiter la possibilité de faire bénéficier indirectement de l’exonération de 75 % des biens essentiellement patrimoniaux ou privés qui auraient été logés au sein d’une société exerçant par ailleurs une activité opérationnelle.
La liste des actifs concernés est relativement large.
Elle comprend notamment les biens affectés à l’exercice de la chasse ou de la pêche, les véhicules de tourisme, yachts, bateaux de plaisance et aéronefs, certains bijoux et métaux précieux, les objets d’art, de collection ou d’antiquité, les chevaux de course ou de concours, les vins et alcools ainsi que les logements et résidences.
Mais un point est essentiel : la seule présence de l’un de ces biens à l’actif de l’entreprise n’entraîne pas nécessairement son exclusion du pacte Dutreil.
C’est son affectation effective à l’activité de l’entreprise qui devient déterminante.
Le BOFiP du 10 août 2026 précise que l’affectation exclusive suppose une utilisation du bien nécessaire à l’exercice de l’activité de la société et uniquement dédiée à celle-ci.
En outre, cette condition doit être satisfaite pendant une durée d’au moins trois ans avant la transmission ou, lorsque le bien a été acquis depuis moins de trois ans, depuis son acquisition. L’affectation doit ensuite se poursuivre jusqu’à la fin de l’engagement individuel de conservation ou, le cas échéant, jusqu’à la cession du bien.
Cette nouvelle exigence impose donc une véritable analyse historique de l’utilisation des actifs de l’entreprise.
B. Véhicules de tourisme : l’affectation réelle devient déterminante
La situation des véhicules constitue probablement l’un des exemples les plus parlants.
L’administration renvoie, pour déterminer les véhicules concernés, à la définition fiscale des véhicules de tourisme.
Pour autant, la présence d’un véhicule de tourisme dans une société ne signifie pas automatiquement que sa valeur doit être exclue de l’assiette bénéficiant du Dutreil.
L’administration admet notamment que restent susceptibles d’être pris en compte les véhicules de tourisme affectés, conformément à l’objet de la société, à une activité de vente ou de location.
Une précision particulièrement intéressante concerne les véhicules mis à disposition d’un salarié ou d’un dirigeant pour une utilisation à la fois professionnelle et personnelle.
Le BOFiP admet que ces véhicules ne soient pas exclus lorsque l’utilisation privée constitue un avantage en nature imposable.
La doctrine administrative apporte donc une approche plus nuancée que ne pourrait le laisser penser l’expression de « biens somptuaires ».
En pratique, chaque situation devra être examinée individuellement en fonction de la nature du bien, de l’activité exercée par l’entreprise et des conditions dans lesquelles le bien est effectivement utilisé.
La question pourrait notamment se révéler délicate pour certains véhicules de collection. Le BOFiP définit par ailleurs le véhicule de collection au regard de plusieurs conditions tenant notamment à son ancienneté d’au moins trente ans, à l’arrêt de la production du modèle et à sa conservation dans son état historique. La qualification précise du véhicule et son affectation devront donc être étudiées avec attention.
C. Yachts, œuvres d’art, chevaux, vins : des exclusions qui connaissent également des exceptions
La même logique se retrouve pour les autres catégories de biens visées par la réforme.
Ainsi, un yacht ou un bateau de plaisance n’est pas nécessairement exclu lorsqu’il est effectivement affecté par l’entreprise, conformément à son objet, à sa vente, sa location ou à l’organisation de croisières à caractère lucratif.
De même, les bijoux et métaux précieux affectés à l’activité d’une bijouterie ou d’une joaillerie peuvent conserver leur caractère professionnel.
Les objets d’art, de collection ou d’antiquité nécessaires à l’exploitation d’une galerie d’art ou d’un commerce d’antiquités peuvent également demeurer dans le périmètre éligible.
Les œuvres originales d’artistes vivants et certains instruments de musique bénéficiant du régime fiscal spécifique prévu par l’article 238 bis AB du CGI font par ailleurs l’objet d’un traitement particulier.
Même logique pour les chevaux de course ou de concours affectés à une véritable activité d’élevage ou d’exploitation équine.
Enfin, les vins et alcools ne sont pas exclus lorsqu’ils sont affectés, conformément à l’objet de l’entreprise, à une activité de commercialisation en gros ou au détail, de restauration ou de débit de boissons.
La réforme ne vise donc pas le bien uniquement en raison de sa nature. Elle recherche surtout l’existence ou non d’un lien économique suffisamment étroit avec l’activité professionnelle de la société.
III. Immobilier, hôtellerie et logements des salariés : les précisions attendues du BOFiP
A. Les logements et résidences sont en principe exclus
Le traitement de l’immobilier était particulièrement attendu.
Le BOFiP précise que sont en principe exclus les logements et résidences détenus par la société, qu’ils soient nus ou meublés, loués ou non, sans que le montant du loyer soit déterminant.
La portée de cette règle peut être importante pour les sociétés opérationnelles ayant accumulé au fil du temps un patrimoine immobilier.
Mais l’administration apporte plusieurs tempéraments essentiels.
B. L’hôtellerie échappe à l’exclusion sous certaines conditions
L’administration précise que les logements et résidences affectés, conformément à l’objet social, à l’exercice d’une véritable activité commerciale peuvent ne pas être exclus.
Elle vise expressément l’activité d’hôtellerie.
Sont également mentionnés les hébergements en résidences de services pour personnes âgées et les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD).
Cette précision est bienvenue : dans ces activités, l’immeuble constitue précisément l’un des outils indispensables à l’exploitation commerciale.
En revanche, la doctrine publiée le 10 août ne mentionne pas expressément la parahôtellerie.
Ce silence ne permet pas, à lui seul, d’affirmer que toute activité parahôtelière serait nécessairement exclue du dispositif. Il crée néanmoins une zone d’attention qui devra conduire les contribuables concernés à examiner précisément la nature de leur activité, les prestations fournies et l’affectation des immeubles concernés.
C. Les logements destinés aux salariés peuvent également être préservés
Autre précision importante : les logements utilisés pour héberger les salariés ne sont pas systématiquement exclus.
L’administration vise notamment les logements affectés aux employés, y compris les salariés saisonniers, d’un établissement exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale.
Cette tolérance peut être particulièrement importante dans certains secteurs confrontés à des difficultés d’hébergement de leur personnel : hôtellerie, restauration, agriculture ou activités touristiques saisonnières.
Sont également susceptibles d’être maintenus dans l’assiette éligible certains logements relevant des services sociaux de l’entreprise et bénéficiant à l’ensemble du personnel, comme des colonies de vacances ou certaines maisons de repos.
Ici encore, l’affectation du bien et sa justification documentaire deviennent essentielles.
IV. Comment calculer la fraction exclue de l’exonération Dutreil ?
A. La présence d’un bien exclu ne fait pas nécessairement perdre tout le pacte Dutreil
C’est probablement l’une des précisions pratiques les plus importantes.
La détention d’un actif ne remplissant pas les nouvelles conditions n’entraîne pas automatiquement la perte de l’intégralité de l’exonération Dutreil.
L’exclusion porte sur la fraction de la valeur des titres transmis correspondant à la valeur de ces actifs.
L’administration retient à cet effet une formule fondée sur les valeurs vénales :
Valeur vénale des titres transmis × (valeur vénale brute des biens exclus / valeur vénale brute de l’actif de la société).
La fraction ainsi obtenue ne bénéficie pas de l’exonération de 75 %.
Cette méthode présente une certaine proximité avec les raisonnements déjà connus en matière d’IFI, même si les deux dispositifs doivent naturellement être distingués.
Prenons un exemple volontairement simplifié.
Une société opérationnelle vaut 2 millions d’euros et détient un actif entrant dans le champ de la nouvelle exclusion, évalué à 200 000 euros, qui ne satisfait pas à la condition d’affectation exclusive.
Si, par hypothèse, la valeur vénale brute de l’actif de la société est de 2,5 millions d’euros, il conviendra d’identifier la fraction des titres correspondant à cet actif selon le rapport 200 000 / 2 500 000.
C’est cette fraction qui sera exclue du bénéfice de l’exonération Dutreil, et non nécessairement l’intégralité de la transmission.
Cette précision limite donc la brutalité du dispositif, mais elle complexifie sensiblement les opérations de transmission.
B. Les actifs détenus par des filiales sont également concernés
Loger les biens concernés dans une filiale ne permet pas nécessairement d’échapper à la nouvelle règle.
Le dispositif peut également s’appliquer aux actifs détenus par une société contrôlée directement ou indirectement par la société dont les titres font l’objet de la transmission.
Le BOFiP précise ainsi la méthode à suivre en présence de filiales et de sous-filiales : il convient de partir de la société qui détient l’actif concerné, puis de remonter successivement la chaîne de participations jusqu’à la société dont les titres sont transmis.
À chaque niveau, un coefficient fondé sur les valeurs vénales est appliqué afin de déterminer la fraction de la valeur des titres correspondant indirectement aux actifs exclus.
Cette évolution est particulièrement importante pour les groupes familiaux structurés autour d’une holding.
Une analyse Dutreil ne pourra donc plus nécessairement se limiter au bilan de la société dont les titres sont directement transmis. Il pourra être nécessaire de cartographier les actifs détenus par l’ensemble des filiales contrôlées et d’examiner leur affectation.
V. Pacte Dutreil 2026 : pourquoi anticiper davantage sa transmission ?
La réforme issue de la loi de finances pour 2026 et les précisions administratives du 10 août ne remettent pas en cause l’intérêt du pacte Dutreil.
L’exonération de 75 % demeure un outil fiscal extrêmement puissant pour organiser la transmission d’une entreprise.
Mais le dispositif devient plus exigeant.
L’allongement de l’engagement individuel de quatre à six ans renforce la nécessité de s’interroger sur les objectifs à long terme des bénéficiaires.
Parallèlement, l’exclusion de certains actifs impose désormais de regarder au-delà de la seule activité principale de l’entreprise.
Avant une donation, il devient particulièrement important de réaliser un audit de la composition de l’actif social : quels immeubles sont détenus ? Existe-t-il des logements ? Des véhicules de tourisme ? Des œuvres d’art ? Des bateaux ? Certains de ces actifs sont-ils détenus par une filiale ? Depuis combien de temps sont-ils affectés à l’activité professionnelle ? Cette affectation peut-elle être démontrée ?
Cette dernière question sera déterminante.
La doctrine administrative exige en effet une affectation exclusive pendant au moins trois ans avant la transmission ou, lorsque l’acquisition est plus récente, depuis cette acquisition, puis jusqu’au terme de l’engagement individuel ou jusqu’à la cession du bien.
L’anticipation patrimoniale prend donc une dimension supplémentaire : la situation de l’entreprise plusieurs années avant la donation peut désormais déterminer l’étendue de l’avantage fiscal lors de la transmission.
Conclusion : un pacte Dutreil toujours attractif, mais une préparation renforcée
La mise à jour du BOFiP du 10 août 2026 apporte des précisions indispensables sur le nouveau visage du pacte Dutreil après la loi de finances pour 2026.
Deux évolutions doivent particulièrement retenir l’attention.
D’une part, l’engagement individuel de conservation est désormais porté à six ans pour les transmissions intervenues à compter du 21 février 2026.
D’autre part, l’exonération de 75 % est recentrée sur la valeur économique réellement attachée à l’activité professionnelle : certains actifs, parmi lesquels les véhicules de tourisme, yachts, objets d’art, vins et alcools ou logements, peuvent être exclus lorsqu’ils ne satisfont pas aux nouvelles exigences d’affectation.
Les précisions apportées par l’administration permettent toutefois d’éviter une application mécanique de ces exclusions. Un véhicule utilisé par un dirigeant, un immeuble hôtelier, un logement destiné aux salariés saisonniers ou encore des œuvres détenues par une galerie d’art peuvent, selon les circonstances et sous réserve du respect des conditions requises, demeurer dans le périmètre de l’exonération.
Enfin, la prise en compte des actifs détenus indirectement par des filiales et l’utilisation de valeurs vénales pour déterminer la fraction exclue rendent les opérations plus techniques.
Le pacte Dutreil demeure ainsi en 2026 l’un des dispositifs les plus efficaces pour organiser la transmission d’une entreprise familiale, mais son utilisation nécessite désormais une anticipation encore plus importante.
Pour les dirigeants envisageant une donation ou souhaitant préparer leur succession, la mise à jour de l’été 2026 constitue donc une excellente occasion de réexaminer les pactes existants, la structure du groupe et la composition des actifs professionnels afin de sécuriser, en amont, le bénéfice de l’exonération.
